這幾年來(lái)，調(diào)控一路調(diào)，房?jī)r(jià)一路漲，越調(diào)越漲。在房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上，政府一次次失信于民眾，為什么？

目標(biāo)不明確

調(diào)控只是手段，目標(biāo)問(wèn)題才是根本。樓市調(diào)控，如果目標(biāo)模糊不清，政策工具的選擇難免游移不定，調(diào)控結(jié)果不免令人憂慮。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是畸形的。福利分房階段，有形的手(政府)在操縱住房供需分配。1998年，中國(guó)住房制度改革，一只無(wú)形的手(價(jià)格)逐漸取代了有形的手，但“先富與后富”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略使得生產(chǎn)要素分配不均，特別是土地和資本，而這兩個(gè)生產(chǎn)要素后來(lái)又恰恰成為擾亂市場(chǎng)主因，供需已經(jīng)嚴(yán)重失衡。2002年，無(wú)形的手管不了住房供需，房?jī)r(jià)開(kāi)始跑風(fēng)，樓市失控，有形的手又開(kāi)始插手。于是，在有形的手和無(wú)形的手作用下，每一次的調(diào)控，都會(huì)推高房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)、住房難，形成了一方面有錢(qián)人大量住房空置，另一方面沒(méi)錢(qián)人沒(méi)有房住。

樓市到底是按照市場(chǎng)的思路發(fā)展，還是按照政策思路發(fā)展？中國(guó)人喜歡中庸，兩者都發(fā)展。但這么作的結(jié)果只能是住房問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。

房?jī)r(jià)暴漲，百姓呼聲強(qiáng)烈，政府有點(diǎn)兒坐不住，開(kāi)始調(diào)控，要打壓房?jī)r(jià)。但在市場(chǎng)環(huán)境下讓所有人都購(gòu)得起房，只是一個(gè)美麗的夢(mèng)想。打壓商品房?jī)r(jià)格并不能解決民眾住房難題？調(diào)控的先進(jìn)目標(biāo)是要解決民眾住房難的問(wèn)題。

因此，市場(chǎng)與政策都很重要，關(guān)鍵是政府要分清界限。該市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，該政策的歸政策，該放開(kāi)的放開(kāi)，該保障的保障。政府把該做的事做好，市場(chǎng)的事市場(chǎng)自己會(huì)做好。

在住房問(wèn)題上，哪些該市場(chǎng)管，哪些歸政府管。有人建議過(guò)一個(gè)三分法，即：把購(gòu)房者按照人均面積以及經(jīng)濟(jì)收入進(jìn)行劃分，部分是較底層的人。他們的經(jīng)濟(jì)平均收入是較底層的。他們的住房要靠政府提供保障房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，或者以其他形式。部分是中間層。這部分人人數(shù)較多，他們是中等收入者。他們的住房問(wèn)題可以以“市場(chǎng)+保障”的方式解決。比如，蓋一部分限價(jià)房。第三部分人是所謂的富人。他們是先富起來(lái)的，可以根據(jù)市場(chǎng)讓他們自由發(fā)揮。

具體操作方法可以討論商榷，但無(wú)論如何，一刀切的方式肯定是不可取的。

今年在保障房方面，國(guó)家也出臺(tái)了不少政策，具體執(zhí)行情況如何，年底了，政府該給公眾一個(gè)說(shuō)法。

態(tài)度不堅(jiān)決

截至目前，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控多是應(yīng)付式的，社會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，政府就開(kāi)始打壓，經(jīng)濟(jì)受到威脅，就又刺激房地產(chǎn)。也有人稱(chēng)之為鐘擺式調(diào)控。

政府的搖擺猶豫與房地產(chǎn)目前的地位和階段有直接關(guān)系。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中的位置舉足輕重，這么些年來(lái)，特別是經(jīng)濟(jì)爆發(fā)后，它是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功臣。

政府太害怕房地產(chǎn)泡沫破滅了。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能走日本的后路。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后果太慘了：日本去年土地價(jià)格創(chuàng)下五年來(lái)降幅、商業(yè)用土地價(jià)格跌回四十年前水平、住宅用地價(jià)格跌回20世紀(jì)80年代初水平。

中國(guó)今天的房地產(chǎn)與當(dāng)年的日本很相似。飆漲的房?jī)r(jià)逼著高層出臺(tái)了一系列政策，動(dòng)用了金融和加稅的政策，但使用得小心翼翼。房地產(chǎn)從來(lái)就是與經(jīng)濟(jì)的血管——金融系統(tǒng)相連的，銀行又是整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的心臟，在這種背景下，是采取日本的緊縮調(diào)控，還是加稅式的限制門(mén)檻調(diào)控，還是像美國(guó)那樣分散風(fēng)險(xiǎn)式調(diào)控呢？顯然，以上三種調(diào)控的結(jié)局只有一個(gè)：衰退和爆裂。

所以，政府不能不小心。一旦泡沫破滅，方方面面都做好準(zhǔn)備了嗎？特別是地方政府依賴(lài)土地財(cái)政發(fā)展經(jīng)濟(jì)和保護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，他們準(zhǔn)備好了嗎？銀行準(zhǔn)備好房地產(chǎn)暴跌之后，大量的壞賬突然爆發(fā)嗎？中國(guó)經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)備好了沒(méi)有支柱老大的時(shí)代了嗎？

但怕不是事，越怕越要出事。就像1994年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)?wù)邼蔂栻v所言“地產(chǎn)泡沫越晚破滅，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響越大”。

澤爾騰說(shuō)：中國(guó)政府想通過(guò)減少需求來(lái)降低房?jī)r(jià)，即購(gòu)房的人少，房?jī)r(jià)自然不會(huì)高，但這在中國(guó)行不通，因?yàn)橹袊?guó)人習(xí)慣年輕時(shí)就購(gòu)房，而西方人習(xí)慣在年輕時(shí)租房，所以說(shuō)從需求方面減少泡沫是很難的。但房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫遲早是要破滅的，這毫無(wú)疑問(wèn)，而且，越晚破滅對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的傷害會(huì)越大。所以，我希望中國(guó)政府果斷采取措施，不要等房?jī)r(jià)漲得太高時(shí)再采取措施。長(zhǎng)三角一帶的房?jī)r(jià)尤其高，不過(guò)今年的情況有了一點(diǎn)變化，房產(chǎn)交易量在減少，說(shuō)明民眾觀望的比較多。如果觀望的越來(lái)越多，房地產(chǎn)商賣(mài)不出房子，資金就會(huì)緊張，為了回籠資金他們就要降價(jià)，只要有地產(chǎn)商降價(jià)，肯定會(huì)引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)整體忽然降價(jià)，而這樣其實(shí)會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大影響。

私心太重

政府在房地產(chǎn)問(wèn)題上一直下不了決心，還因?yàn)樽陨碓谄淅婺嗵吨邢萑脒^(guò)深。歷次調(diào)控不力，一個(gè)很重要的原因是地方政府及有關(guān)部門(mén)有太多的私心。更甚至房地產(chǎn)成了一些部門(mén)的斂財(cái)工具。

開(kāi)發(fā)商為什么現(xiàn)在有底氣與博弈，因?yàn)楸乳_(kāi)發(fā)商個(gè)高的有銀行，有地方政府，房地產(chǎn)的天不可能塌了，塌了，有個(gè)高的，而且經(jīng)歷了前幾年的資本積累，就是個(gè)高的“頂”不住了，還有錢(qián)頂著，怕什么呢？

有關(guān)部門(mén)在落實(shí)制定調(diào)控措施時(shí)，頭先保證自己的利益，所以，對(duì)有些部門(mén)來(lái)說(shuō)，調(diào)控一次就意味增加一次收入。只要政府不斷在調(diào)控中獲取利益，就一定會(huì)造成調(diào)控推高房?jī)r(jià)的結(jié)果。如果再回溯1998年至今絕大多數(shù)房地產(chǎn)調(diào)控政策所起到的作用，這一點(diǎn)就顯得更加清晰，也就是說(shuō)，只要政府貪婪，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，房?jī)r(jià)走高與普通百姓的需求根本沒(méi)有完全性的直接聯(lián)系。

這一次“9?29”新政出臺(tái)，除了限購(gòu)政策外，依舊找不到更加清晰的目標(biāo)，僅是對(duì)幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市進(jìn)行“臨時(shí)限購(gòu)”調(diào)控，較終不僅將其它城市主導(dǎo)成調(diào)控之外的房?jī)r(jià)，成了投資需求能夠得以棲息的避風(fēng)港，又將房?jī)r(jià)上漲壓力無(wú)形的轉(zhuǎn)移到調(diào)控外城市，這些城市的房?jī)r(jià)在受調(diào)控城市樓市成交量下降影響下正在不斷上升。從現(xiàn)在的市場(chǎng)反應(yīng)看，受調(diào)控城市的樓市成交量越低，其它城市的房?jī)r(jià)上漲壓力就越大。而受調(diào)控城市的限購(gòu)政策又是臨時(shí)性的，一旦房?jī)r(jià)下降到政府心中預(yù)期的程度，可能就會(huì)退出，隨后很有可能會(huì)因?yàn)橥涀饔枚俅紊蠞q。當(dāng)然，也存在崩盤(pán)的可能，不過(guò)從目前看，這種可能的幾率仍然很小。

較終，無(wú)論從任何角度來(lái)尋找答案，都找不到政府要將房?jī)r(jià)回調(diào)到普通百姓所能承受范圍內(nèi)的決心，先進(jìn)能看到的就是政府即希望通過(guò)調(diào)控獲得更多的土地收益，又想利用這樣的調(diào)控再為房地產(chǎn)附加上一條房產(chǎn)稅的野心，普通百姓想寄望這樣的房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)解決問(wèn)題，只怕會(huì)再一次失望。

有才的網(wǎng)友套用了一頭老歌，這么概括房地產(chǎn)的價(jià)值：房地產(chǎn)，它辛勞占耕地；房地產(chǎn)，它一心謀暴利。它指給了富豪圈錢(qián)的門(mén)路，它引導(dǎo)政府走向豪奢。它堅(jiān)持了瘋漲八年多，它改善了官員的生活；它構(gòu)建了升官GDP，它收取了稅費(fèi)好處多。

手段不得當(dāng)

樓市調(diào)控是對(duì)樓市失靈的一種補(bǔ)充，是糾正市場(chǎng)偏軌的行為。在政策層面，很多手段引發(fā)質(zhì)疑。比如，在今年的調(diào)控中，就采用許多非市場(chǎng)化的手段。

以“限購(gòu)令”為例。

“限購(gòu)令”出臺(tái)后，有地產(chǎn)人士這么說(shuō)：“限購(gòu)是不是會(huì)激化成為多年前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代憑票購(gòu)房？如果中國(guó)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的爭(zhēng)論而全面放棄市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，退回到70年代，等我老了，我會(huì)因?yàn)樵?jīng)從事這個(gè)行業(yè)而羞恥?！痹谑袌?chǎng)高度發(fā)展失控的時(shí)候用計(jì)劃來(lái)橫亙阻撓，這像極了《九品芝麻官》中那句的：“你用前朝的劍，來(lái)斬本朝的官，可知罪？！”

更主要的是，限購(gòu)的效力實(shí)在值得商榷。有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)：限購(gòu)對(duì)于抑制投資、投機(jī)性需求短期內(nèi)有明顯作用，但單就“限購(gòu)令”本身而言，它只直接作用于成交量，然而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的根本原因還是市場(chǎng)供求不平衡，根源問(wèn)題若得不到解決，“限購(gòu)令”無(wú)疑只是隔靴搔癢。

深圳中原董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，如果沒(méi)有配套政策，限購(gòu)反而會(huì)成為市場(chǎng)的巨大隱患。因?yàn)橄拶J令與限購(gòu)令都是將目標(biāo)集中在打壓需求上，在供應(yīng)方面并沒(méi)有太多的動(dòng)作。如果未來(lái)限購(gòu)放開(kāi)，積壓的需求將可能再次報(bào)復(fù)性反彈。他建議，政府應(yīng)落實(shí)更多的土地計(jì)劃和建房計(jì)劃。

調(diào)控政策還存在一個(gè)重要問(wèn)題是缺乏長(zhǎng)效機(jī)制。從樓市調(diào)控的歷程可以看出，以前的調(diào)控，過(guò)多地應(yīng)對(duì)一些短期因素的變化，過(guò)多地著眼于短期或者宏觀經(jīng)濟(jì)的需要，而不是為了構(gòu)建一個(gè)能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本制度。主要是以差別化信貸政策和加稅等方式，通過(guò)單方面抑制需求打壓房?jī)r(jià)，“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，政策措施缺乏長(zhǎng)期性和延續(xù)性，缺乏對(duì)地方政府的強(qiáng)制性規(guī)范。一旦政策取消或執(zhí)行不到位，房?jī)r(jià)暴漲的種子隨時(shí)都會(huì)發(fā)芽，2008年的樓市調(diào)控功敗垂成即為殷鑒。

更為可慮的是，在市場(chǎng)上形成了房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲的假象和預(yù)期，尤其是投機(jī)客依然會(huì)不擇手段利用政策漏洞炒房，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

方法不對(duì)癥

打蛇要打七寸。調(diào)控屢調(diào)屢空，是沒(méi)有對(duì)癥下藥。短期來(lái)看，房?jī)r(jià)暴漲與泛濫的流動(dòng)性有直接關(guān)系。錢(qián)發(fā)多了，涌到哪里哪里漲，不論是房子、股市，還是綠豆、大蒜、生姜或是其他。

潘石屹分析說(shuō)：2009年之后，有兩大因素推高了住房?jī)r(jià)格：一是政府發(fā)放的四萬(wàn)億；二是央企(不僅是央企，還有那些房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè))搶地王。四萬(wàn)億救市計(jì)劃，再加上銀行寬松貨幣政策推高了房?jī)r(jià)。有人不愿意承認(rèn)這一點(diǎn)，認(rèn)為沒(méi)有一分錢(qián)流入房地產(chǎn)，錢(qián)如水，潑出去，不知道會(huì)流到什么地方、什么行業(yè)去。央企地王，立竿見(jiàn)影推高房?jī)r(jià)，并且這些央企因過(guò)去沒(méi)有開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍，現(xiàn)搶地王，現(xiàn)挖人。我們公司就面臨著很大的壓力，普通員工挖過(guò)去都成了部門(mén)經(jīng)理，工資增加了兩倍。

北大教授黃益平也說(shuō)：流動(dòng)性越來(lái)越泛濫，較后把資產(chǎn)泡沫吹得越來(lái)越大，直到難以為繼。近十年來(lái)，中國(guó)央行一直維持比較寬松的貨幣政策環(huán)境，較近這一輪極度寬松的貨幣政策始于2008年下半年，當(dāng)全球金融危機(jī)嚴(yán)重影響到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)局開(kāi)始鼓勵(lì)銀行加速發(fā)放貸款，支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2009年全年的新增貸款規(guī)模，就達(dá)到通常年份規(guī)模的兩倍。

“目前雖然增長(zhǎng)已經(jīng)反彈、通脹也重新抬頭，但直到2010年上半年，信貸快速擴(kuò)張的勢(shì)頭還在繼續(xù)。究其原因，可能是決策者對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景仍然存有憂

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