9月29日晚間，二次調(diào)控如期而至。頭套住房頭付款比例調(diào)整至30%以上，第三套及以上住房貸款暫停，嚴(yán)控消費(fèi)類貸款用于購(gòu)房，限購(gòu)令全國(guó)推廣，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，問(wèn)責(zé)制再次被強(qiáng)調(diào)……在開(kāi)發(fā)商們摩拳擦掌準(zhǔn)備“絕地反攻”，迎接“銀十”之時(shí)，二次調(diào)控的威力打破了這一期待，讓已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲苗頭的樓市，成交量掉頭而下，重新返回高度觀望之中。對(duì)樓市的調(diào)控決心堅(jiān)定，但二次調(diào)控是否能降下房?jī)r(jià)，各方觀點(diǎn)仍存分歧。

　現(xiàn)狀

　樓市重返觀望

　十月頭周住宅期房成交降7成

二次調(diào)控新政出臺(tái)后，樓市成交量急轉(zhuǎn)而下。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月上旬二手房總成交量為1948套，相比9月上旬創(chuàng)造的新政后較高峰5322套下調(diào)了63.4%。而二手房均價(jià)也一改在9月出現(xiàn)的上漲勢(shì)頭，價(jià)格出現(xiàn)輕微下調(diào)，從18180元/平米下調(diào)了0.6%。

商品房除經(jīng)限外的住宅總成交量為2060套，相比9月上旬的3219套下跌了36%，均價(jià)也出現(xiàn)了明顯下調(diào)，從9月上旬的21800元/平方米下降為21160元/平方米，下降幅度達(dá)2.9%。

　性價(jià)比依然是王道

成交量下滑，但是依然不乏熱銷樓盤(pán)。10月1日開(kāi)盤(pán)的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、10月6日開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋新悅和10月7日開(kāi)盤(pán)的北方中惠國(guó)際，都出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)即售罄的情況。

中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島三期推出376套房源，均價(jià)15600元/平方米，當(dāng)日即基本被認(rèn)購(gòu)?fù)戤?。同樣的情況也出現(xiàn)在遠(yuǎn)洋新悅，開(kāi)盤(pán)價(jià)在17000-18000元/平方米左右，272套房源當(dāng)天即告售罄。位于石景山的北方中惠國(guó)際，400余套房源開(kāi)盤(pán)即售罄。

記者注意到這幾個(gè)熱銷項(xiàng)目都具有較高的性價(jià)比，長(zhǎng)陽(yáng)半島和遠(yuǎn)洋新悅瞄準(zhǔn)的都是剛需定位，面積經(jīng)濟(jì)合理，單價(jià)明顯低于周邊市場(chǎng)價(jià)格，又具備軌道交通優(yōu)勢(shì)，因此受到頭套置業(yè)者的熱捧。北方中惠國(guó)際雖然均價(jià)高達(dá)30000元/平方米左右，但因?yàn)槭蔷b修LOFT產(chǎn)品，平攤下來(lái)單價(jià)并不高，加上戶型設(shè)計(jì)合理，位置優(yōu)越，熱銷也是必然。

四季度壓力驟增

據(jù)了解，不少房地產(chǎn)公司都把十月、十一月當(dāng)做完成年度銷售的，但二次調(diào)控的到來(lái)，打破了這一計(jì)劃，使得剛剛體現(xiàn)出“金九”特點(diǎn)的樓市重返觀望，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“銀十”很可能流產(chǎn)，這將給市場(chǎng)一部分企業(yè)原本已經(jīng)很緊張的資金鏈帶來(lái)更大的壓力。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也不看好四季度的銷售。他表示，上半年上市公司財(cái)務(wù)負(fù)債率普遍偏高，企業(yè)寄希望于“金九銀十絕地大反彈”，但二次調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響立竿見(jiàn)影，再加上隨時(shí)可能出臺(tái)的“房產(chǎn)稅”，“我對(duì)下一季度住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)和成交量不樂(lè)觀”。

開(kāi)發(fā)商平靜應(yīng)對(duì)

雖然市場(chǎng)觀望情緒濃厚，但對(duì)新五條，更多開(kāi)發(fā)商并不顯得緊張，有不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商私下表示，新五條“沒(méi)新意”，認(rèn)為“政府快沒(méi)招兒了”。

據(jù)了解，位于13號(hào)線城鐵邊的領(lǐng)秀新硅谷十一期間成交十幾套，相關(guān)人士表示，項(xiàng)目單套在240萬(wàn)-380萬(wàn)左右，今年銷售狀況一直平穩(wěn)，新五條對(duì)銷售沒(méi)有太大影響。橡樹(shù)灣10月3日新開(kāi)了一棟樓，精裝公寓，賣(mài)33000元/平方米，新開(kāi)144套，簽了102套。業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，這在總價(jià)450萬(wàn)-500萬(wàn)一套的樓盤(pán)里，賣(mài)得算相當(dāng)不錯(cuò)了。而引進(jìn)了人大附中、均價(jià)45000元的億城西山華府則可能因總價(jià)高、戶型大，國(guó)慶期間賣(mài)得不甚理想。

業(yè)界觀點(diǎn)

　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹

影響將立竿見(jiàn)影

這次出臺(tái)的這五條政策中，我認(rèn)為重要的有兩點(diǎn)：一是住房信貸政策，二是房產(chǎn)稅，其余都是“進(jìn)一步”如何，執(zhí)行起來(lái)很難。一、住房信貸政策就是“按揭政策”，過(guò)去一直在劃分頭套、套、第三套以上，操作和監(jiān)管起來(lái)太困難，這就是屢屢調(diào)控仍不見(jiàn)成效的根本原因。按揭頭付調(diào)整，實(shí)質(zhì)是用多大的杠桿啟動(dòng)住房需求，一成就是十倍杠桿，二成就是五倍杠桿，三成以上就是三倍以下的杠桿。現(xiàn)在是從五倍的杠桿調(diào)成了三倍以下，自然啟動(dòng)的住房需求就會(huì)下降，是立竿見(jiàn)影的影響。二、房產(chǎn)稅雖然沒(méi)有明確，但用了“加快推進(jìn)”的字眼。讓我們感覺(jué)到房產(chǎn)稅在向我們一步步走近。再不是以前一次次空喊“狼來(lái)了”。這次，狼真的來(lái)了。

“地產(chǎn)少壯派”創(chuàng)始人之一王智中

指望房?jī)r(jià)反彈不現(xiàn)實(shí)

這次調(diào)控采取了“一刀切”的手段，無(wú)論是一線城市、無(wú)論房?jī)r(jià)是否過(guò)快增長(zhǎng)，無(wú)論是否頭套。繼北京之后，深圳、上海立馬出臺(tái)了限購(gòu)措施。這相當(dāng)于把大部分炒作資金封堵在大門(mén)之外。有一個(gè)常識(shí)，沒(méi)有炒作資金介入的市場(chǎng)，不能出現(xiàn)價(jià)格瘋漲。支撐目前市場(chǎng)還有兩大主力，一是剛需，由于提高了頭付，杠桿率從5倍變成了3.3倍，總購(gòu)購(gòu)力受到了一定影響；另外就是資產(chǎn)配置需求，這部分大多數(shù)屬于3套以上，杠桿率等于0，完全是一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這部分需求的潛力還是蠻大的，但在房產(chǎn)稅的壓力之下，嚴(yán)重超配的動(dòng)力會(huì)減少，也就是這部分需求也會(huì)減少。在投機(jī)需求被全國(guó)封堵，剛性需求和資產(chǎn)配置需求減少的情況下，在供應(yīng)增加的情況下，指望房?jī)r(jià)反彈是不現(xiàn)實(shí)的。

　泰禾紅御總監(jiān)沈力男

　政策意在提醒和敲打

新五條中有關(guān)頭付提到30%的條款，這個(gè)好多樓盤(pán)已經(jīng)在執(zhí)行了，沈力男認(rèn)為，政府此次出臺(tái)政策，意在提醒和敲打，因傳統(tǒng)“金九銀十”有冒頭現(xiàn)象，也有一些開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，政府可能擔(dān)心量的增加帶來(lái)價(jià)格上漲，所以選擇在這個(gè)節(jié)骨眼上敲打和提醒。沈力男認(rèn)為近期政策中較有力度的條款是政府的問(wèn)責(zé)制度，這個(gè)比其他政策更有新意，以往的政策都是指向抑制投機(jī)，打擊投資，某種角度上可能也誤傷剛需，但這次，除此之外，除了對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方的約定外，對(duì)政府也開(kāi)始問(wèn)責(zé)，但擔(dān)心的是政府用一些短期手段規(guī)避政策的限制，比如限購(gòu)，限價(jià)，高價(jià)樓不發(fā)證等，政策要長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)下去，需要真正的決心改變。土地方面，沈力男認(rèn)為調(diào)控應(yīng)該有分工，較好是低端有保障，要靠政府投入，中端有保證，靠政府的引導(dǎo)，高端有市場(chǎng)，放開(kāi)高端市場(chǎng)。對(duì)于高端市場(chǎng)影響方面，沈力男表示，整體來(lái)講，高端市場(chǎng)也因新政而受到一定影響，這種影響主要是政策中的“限購(gòu)”成分帶來(lái)的，但雖然在調(diào)控大背景下，高端市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)群體卻不會(huì)因“天氣變化”而選擇購(gòu)購(gòu)或者不購(gòu)購(gòu)，高端有高端的剛需，對(duì)這部分群體來(lái)講，只要喜歡，就可以出手。購(gòu)購(gòu)幾千萬(wàn)上億房子的人，也基本沒(méi)有炒房族。

　東亞新華總經(jīng)理賈玉鵬

　“新五條”致成交周期延長(zhǎng)

“新五條”的效果已經(jīng)有所體現(xiàn)，購(gòu)房者的猶豫時(shí)間延長(zhǎng)，但目前而言對(duì)項(xiàng)目的銷售沒(méi)有太大的影響。

這次政策如果不能有效控制房?jī)r(jià)，那么以后調(diào)控的難度會(huì)進(jìn)一步加大。4月政策之所以沒(méi)有有效控制房?jī)r(jià)的原因是開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)，而此次政策也面臨著這方面的壓力，8、9月份的銷售使很多開(kāi)發(fā)商的資金快速回籠，他們?nèi)圆蝗卞X(qián)。但傳統(tǒng)上的“銀十”有一定難度。

新政策出臺(tái)后的兩三個(gè)月至關(guān)重要，它將直接影響開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期，在此期間，政府應(yīng)該做好房?jī)r(jià)的監(jiān)控工作，如果不能有效控制，后續(xù)的政策應(yīng)繼續(xù)出臺(tái)。

　華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰

　“新五條”新政加強(qiáng)版

“新五條”將4月份政策中一些寬松的口進(jìn)一步封緊，比如4月份政策中指出各地根據(jù)實(shí)際情況來(lái)處理購(gòu)購(gòu)第三套房的情況，而此次的“新五條”則采用一刀切，所有地方都暫停發(fā)放第三套及以上貸款。這給市場(chǎng)的信號(hào)是政府調(diào)控的決心和信心，從而改變市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)控制房?jī)r(jià)有一定作用。

此次的政策對(duì)9月出現(xiàn)的成交反彈而言是當(dāng)頭一棒。

專家觀點(diǎn)

　九九房搜索市場(chǎng)部王偉偉

　改善性購(gòu)房面臨阻力

新政中房產(chǎn)抵押款不能用于購(gòu)房的規(guī)定對(duì)于改善性需求的用戶來(lái)說(shuō)，政策出臺(tái)之前，可以抵小房換大房并用抵押貸款一次性付款。

二輪新政嚴(yán)格打擊以房產(chǎn)抵押款購(gòu)房，抵小換大購(gòu)房不再可行，只能賣(mài)小換大，而新政策中有關(guān)房產(chǎn)所得稅部分又明確規(guī)定“對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅”。

應(yīng)繳納的稅金增加，且喪失了全款購(gòu)房的議價(jià)空間，顯性的改善性購(gòu)房面臨重重阻力。

　“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩

　價(jià)格下跌可能性增大

7月以后成交價(jià)未進(jìn)一步跌落，9月甚至略有增長(zhǎng)的情況下，業(yè)主預(yù)期價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格差距再次拉大。10月份業(yè)主預(yù)期依舊樂(lè)觀，但二次調(diào)控抑制需求趨勢(shì)進(jìn)一步明顯，部分需求被阻擋在成交門(mén)檻之外以及部分需求在業(yè)主報(bào)價(jià)不斷走高下觀望，都會(huì)促使成交價(jià)下跌，從而影響業(yè)主價(jià)格預(yù)期較高的心理，導(dǎo)致價(jià)格進(jìn)一步深度平抑。

　亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ?p>　

　影響中端市場(chǎng)

由于需求的差異性，高價(jià)、低價(jià)房源的客群受政策調(diào)控的影響一般會(huì)相對(duì)較小。對(duì)中端房源的影響逐漸顯現(xiàn)。

高端物業(yè)投資客的資金充足，難受此輪新政的影響；而低價(jià)房源購(gòu)房者，觀望情緒較小。相應(yīng)的，中等價(jià)位房源的需求銳減明顯，信貸再度收緊之后，購(gòu)房者資金壓力陡增，故此輪調(diào)控的效果將率先從中端市場(chǎng)開(kāi)始，進(jìn)而再向低端、高端市場(chǎng)蔓延。

　華高萊斯副總公衍奎

　政策調(diào)控是攔壩蓄水

“新五條”是4月出臺(tái)政策的落實(shí)、延續(xù)和細(xì)化，這種政策和目前的金融市場(chǎng)是有矛盾的，現(xiàn)在的貨幣政策比較寬松，黃金、股市、藝術(shù)品都在上漲，而控制房?jī)r(jià)不上漲顯然不能從根本上解決問(wèn)題，實(shí)際上，不管是新政策還是老政策都是在攔壩蓄水，較后能否攔截成功要看博弈結(jié)果。

二手房市場(chǎng)再現(xiàn)低價(jià)拋房

受輪9·29新政調(diào)控及十一長(zhǎng)假影響，10月上旬京城樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。二手房住宅成交量更是銳減了7成多。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，受輪調(diào)控和季節(jié)因素影響，四季度北京樓市二次探底，已成定局。

二手房成交慘淡

根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，二手房方面成交慘淡，數(shù)據(jù)顯示10月上旬(10月1日-10月11日)，全市二手房住宅僅成交2590套，十一期間有幾天的成交量甚至只有個(gè)位數(shù)，環(huán)比降幅達(dá)到49.3%。

從成交量銳減的情況看，趕二次調(diào)控政策末班車(chē)的購(gòu)房者相比次新政明顯減少，相比5月初的火爆成交，在輪宏觀調(diào)控下北京樓市并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的末班車(chē)效應(yīng)。雖然部分9月底的成交在國(guó)慶期間簽約使得國(guó)慶數(shù)據(jù)甚至相比因?yàn)?0年大慶的去年同期更高，但是調(diào)控的效果已經(jīng)明顯。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，之所以

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