基于復(fù)雜多變的國(guó)際環(huán)境，后金融危機(jī)時(shí)代，我國(guó)將長(zhǎng)期面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性和波動(dòng)加劇的局面，將長(zhǎng)期面臨在釋放流動(dòng)性保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和抑制通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫中尋找政策的平衡點(diǎn)的“兩難”。既要保持流動(dòng)性相對(duì)寬松以保增長(zhǎng)，又要堅(jiān)決消化流動(dòng)性過(guò)剩已經(jīng)造成的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，防范可能引發(fā)的通貨膨脹，同時(shí)完成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

因此，當(dāng)前而言，房市和資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是政策的不確定性所引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)是政策的多變性、不可持續(xù)性所帶來(lái)的預(yù)期混亂，并導(dǎo)致市場(chǎng)的大起大落，必須堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控的信心和決心，同時(shí)疏堵并舉，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。嚴(yán)厲的房地產(chǎn)信貸政策是控制信貸推高房?jī)r(jià)泡沫的必然要求，是化解國(guó)際金融市場(chǎng)壓力的有效手段，實(shí)際上可以緩解加息的壓力，并為人民幣升值預(yù)期引發(fā)大量外資流入搭建一道防火墻。而積極拓展投資渠道，大力發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，引導(dǎo)信貸資金和社會(huì)熱錢流向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)，則是擴(kuò)大內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式調(diào)整的必然要求。

中長(zhǎng)期而言，后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)調(diào)控政策要向縱深發(fā)展，其方式和也將面臨四個(gè)轉(zhuǎn)變：

一是在堅(jiān)持依靠金融、財(cái)稅政策調(diào)控住房消費(fèi)的同時(shí)，更應(yīng)研究運(yùn)用金融手段加大住房供給并降低供給成本，盡快研究構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制的金融支撐政策體系。比如：進(jìn)一步研究公積金促進(jìn)保障房建設(shè)的有關(guān)政策，再如借鑒德國(guó)特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機(jī)制。

二是政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管要從目前主要調(diào)控和打壓消費(fèi)者，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕{(diào)控和規(guī)范機(jī)構(gòu)行為。包括規(guī)范政府在土地出讓方面的行為，落實(shí)政府建設(shè)保障性住房的責(zé)任，規(guī)范銀行、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的行為，實(shí)行強(qiáng)制性房地產(chǎn)信息披露制度，消除壟斷，建立公正、公平、公開的交易秩序。后金融危機(jī)時(shí)代的頭要任務(wù)是擴(kuò)大內(nèi)需，尊重消費(fèi)者，依法保護(hù)各類消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效激發(fā)消費(fèi)者的潛在需求，促進(jìn)剛性需求向?qū)嶋H購(gòu)購(gòu)行為的轉(zhuǎn)化。

三是要從征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等提高成本的思路，轉(zhuǎn)化為通過(guò)結(jié)構(gòu)性的減稅提高中低收入家庭的購(gòu)房能力。既然開征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等遇到各方面利益博弈的現(xiàn)實(shí)掣肘，又陷入程序是否合法，面積和套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、稅率和稅基難以科學(xué)確定，操作中公正公平難以保證等問(wèn)題，何不將政府職責(zé)的著眼點(diǎn)放到保障房的建設(shè)上來(lái)，真正為急需解決住房困難的中低收入家庭做點(diǎn)實(shí)事，比如大幅度擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍，對(duì)保障房準(zhǔn)入家庭實(shí)行針對(duì)性減稅，比如：減免契稅和交易費(fèi)，實(shí)行租房成本、購(gòu)房抵押貸款利息所得稅前抵扣等。

四是必須認(rèn)真研究改革現(xiàn)行的土地使用制度，實(shí)現(xiàn)公平統(tǒng)一的土地收益分配機(jī)制。從目前來(lái)看，越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)問(wèn)題同土地有關(guān)，農(nóng)村問(wèn)題的核心是土地，城市居民的生存空間(住房)的核心也是土地問(wèn)題，土地已成為眾多問(wèn)題中的“綱”。

比如，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)中要堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的原則，探索建立三個(gè)機(jī)制：城鄉(xiāng)銜接的土地規(guī)劃利用機(jī)制、城鄉(xiāng)共享的土地收益分配機(jī)制、城鄉(xiāng)一體的公共服務(wù)保障機(jī)制，只有這樣才能使城鎮(zhèn)化進(jìn)程不會(huì)被“高房?jī)r(jià)”和“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”所綁架。再如，多年來(lái)政府采取了房改分房、貨幣補(bǔ)貼、廉租房實(shí)物配給、定向安置、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房等多種保障形式，造成不同區(qū)域、不同時(shí)期、不同品種之間居民在享受國(guó)家政策的實(shí)惠和標(biāo)準(zhǔn)上不統(tǒng)一，一個(gè)可行的方案是改進(jìn)現(xiàn)行的保障性住房定價(jià)機(jī)制，只要是政策性住房統(tǒng)一由政府出地，即政府統(tǒng)一承擔(dān)土地成本，企業(yè)和個(gè)人出建設(shè)成本。明確每個(gè)家庭可以享受一套政策性用房，而對(duì)除此之外的商品房實(shí)行限購(gòu)和稅收調(diào)節(jié)，在此基礎(chǔ)上逐步完善公平普惠的基本住房保障制度體系。

此外，產(chǎn)業(yè)用地采用“招拍掛”出讓的方式直接導(dǎo)致了科技企業(yè)用地成本過(guò)高，降低了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。建議有關(guān)部門認(rèn)真研究制定扶持科技企業(yè)發(fā)展的用地政策。比如根據(jù)科技企業(yè)的生命周期，對(duì)于不同的企業(yè)和在企業(yè)的不同發(fā)展階段，探討多種土地使用方式，而只有科技企業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的崛起，并在新一輪經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程中占領(lǐng)主導(dǎo)地位，才能帶領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展。

(作者：黃石松)