對贏利有著持久需要的大公司，剛性需求能維持多久呢？房地產(chǎn)的新“救命稻草”在哪里？經(jīng)濟觀察報與新浪地產(chǎn)聯(lián)合推出的藍籌地產(chǎn)系列論壇將就此予以討論。

“房價不會出現(xiàn)趨勢性下跌”

經(jīng)濟觀察報：下半年，供需對比會有什么變化？房價會降嗎？

陳功 （安邦集團頭席分析師）：2009年的施工和新開工面積大概是四十二三億平方米，一般一年的銷售大概不到10億平方米，僅僅2009年的數(shù)字就足夠四到五年消化，加上2010年很多土地大劇上演，很多國有企業(yè)依然在積極地拿地，一些項目陸續(xù)開工，商品房的銷售壓力并沒有緩解。

任志強（華遠集團董事長）：從現(xiàn)在的情況來看，大部分地產(chǎn)企業(yè)還沒有到較危急的時刻，從存量報表上看，大部分企業(yè)手里還是有現(xiàn)金。7月份的資金大概37000多億的樣子，可是投資只完成23000多億，過去我們維持在1萬億左右，所以現(xiàn)在還有多出來的一部分錢，這是整個行業(yè)情況。

去年商品房銷售面積在8億平方米左右，今年上半年銷售了3.9億平方米，下半年可能還在3.9億平方米。我們估計下半年供應(yīng)量會增加40%—50%。很多人說市場沒降下來，其實開盤價已經(jīng)下降10%—15%了。假定開發(fā)商不再在高位堅持，供求量可能會下降20%—30%，這樣庫存就會大大下降。

總體而言，如果土地價格還是上漲，房子也要往上漲。萬科今年的半年報，面積減少了8%，但是金額增長了15%，說明價格提高了，這是總的趨勢。

今年的價格一定是有升有降的，但不可能大漲大跌。

李國平（高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長）：媒體抓住統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)說北京房價環(huán)比上漲，這個數(shù)據(jù)沒有意義，老百姓不是購指數(shù)而是購房子，只要購房子就會發(fā)現(xiàn)房價現(xiàn)在在跌。

當(dāng)然，各種需求對價格的敏感程度不同，北京市一些高端住宅或者個別樓盤在漲。

經(jīng)濟觀察報：這次調(diào)控沒有形成2007年那樣波動明顯的價格調(diào)整。

張寅（虎杰投資頭席分析師）：頭先是貸款利率，2007年在歷史的高位，2010年在歷史的低位；其次是庫存，2007年在歷史高位，2010年在歷史的低位；第三，我懷疑下半年的供應(yīng)量會加大這種說法，水泥量和開工量應(yīng)該是同步的，但是水泥連著往下走，裝修材料與銷售面積也不匹配。我認為下半年可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求。

利率不調(diào)整，房價不會出現(xiàn)趨勢性下跌。

“不會回到從前那么樂觀”

經(jīng)濟觀察報：是否存在二次調(diào)控的可能？

張寅：我估計調(diào)控不太可能出新的政策，原因有兩點，通脹的問題應(yīng)該比房地產(chǎn)還讓人頭疼，具體到房地產(chǎn)行業(yè)較頭疼的也不是價格，而是1—6月經(jīng)濟適用房增長是負一點多，經(jīng)濟適用房的建設(shè)任務(wù)到12月份能否完成是當(dāng)務(wù)之急。

任志強：大部分企業(yè)認為調(diào)控政策還會持續(xù)一段時間，但是能持續(xù)多久沒有人有譜，大家預(yù)期可能明年還會再出臺一個政策，但短期應(yīng)該不會再出新政策了。

從根上來說，解決貨幣、利率問題和土地供應(yīng)問題，這幾點應(yīng)該配合起來，比如要增加供給，可能涉及到土地制度問題，可能涉及到銀行信貸問題，涉及到財政稅收問題。把房地產(chǎn)市場之外的問題解決了，較后才能回歸把這個產(chǎn)業(yè)內(nèi)的問題解決。

李國平：一些年輕人說現(xiàn)在不購以后未必購得起，甚至借錢購房子，我認為這是一種“偽剛性需求”，但肯定是有需求存在，一旦價格下跌，成交量就上去了。但開發(fā)商別覺得可以反彈了，也許一反彈，后續(xù)更嚴厲的政策比如房產(chǎn)稅就會出來。

陳功：今后可能會面臨一個加稅周期，大量新稅種會出現(xiàn)，除了現(xiàn)在正在討論的房產(chǎn)稅或者跟物業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)的稅收之外，還有環(huán)境稅和礦產(chǎn)資源稅等很多方面的稅，這些稅目、稅種的提出影響會很大。這對宏觀經(jīng)濟的干預(yù)作用比加息還要猛，投資的各個環(huán)節(jié)會受很大的影響。房地產(chǎn)這個行業(yè)不會回到從前那么樂觀。

“這是一個畸形的市場”

經(jīng)濟觀察報：全民炒房是不是該有一定的控制？

任志強：你說的實際上是把貨幣儲存在銀行還是在房子上，但前提是你有錢，如果這個錢本來存不到銀行，你要借錢，這就不叫存了。如果是存，是一種貨幣儲存形式，沒有任何問題，它不會形成泡沫的。比如喬家大院就是把錢變成房子，較后一個大院一個大院地出來。很多房子沒有人住，它是為了以后發(fā)展，子孫再多也有地方住。如果沒有風(fēng)險意識就不會有喬家大院。這是完全不一樣的。

你說的炒，是我們沒有這么多錢，想用一個財富杠桿把它變成賺錢的東西。

陳功：這種財富現(xiàn)象確實是存在的。這種現(xiàn)象為什么出現(xiàn)？就是因為社會投資品缺乏。

任志強：頭先因為現(xiàn)在是負利率。如果這邊通貨膨脹，較先取錢的是只有三五千塊錢的人，有三五十萬的人不會取錢。但是，通脹持續(xù)下去，“老虎”會出籠的。我們現(xiàn)在有28萬億的居民存款，但是我們一個月只有1萬億的消費。房子較高的時候一個月大約消費4000億元，28萬億出來2萬億我們就沒地擱了。1988年出現(xiàn)通脹的時候，我們市場可銷售量大概在存款量的百分之十幾，到2004年，可銷售量占存款量百分之七點多了，現(xiàn)在只有百分之三點幾了。在1993年初、1994年的時候叫“貼息補償利率”，給你加百分之十幾，就是給老虎食吃，怕老虎從籠子里跑出來，現(xiàn)在也是這種情況。如果出來2萬億，怎么辦？沒有足夠的儲備啊，所以現(xiàn)在我們覺得趕緊弄房子，防止這28萬億往外跑的時候拿東西可以頂上。

張寅：7月份公布的存款數(shù)據(jù)特別說明問題，降幅非常大，只有財政存款是漲的，而居民存款與企業(yè)存款雙雙下降，但是7月份其他商品銷售并沒出現(xiàn)，只有兩種解釋，要么就是資本外逃了，要么就是在某些地方炒作了。

任志強：所以現(xiàn)在很怕，我們現(xiàn)在2萬億里面1萬億消費了，4000億購房子了，還有4000億進了存款，一旦有一個月4000億不進存款就很難走了。

李國平：按道理說，房子應(yīng)該是先有居住屬性，后有投資屬性，如果房子僅僅有居住屬性，就是房改前的情況?，F(xiàn)在則是很多人通過借錢，向父母集資購房子，不僅僅是把貨幣往里推，還把養(yǎng)老、孩子的教育都放在房子上了。這是一個畸形的市場。

陳功：房地產(chǎn)已經(jīng)透支了中國社會的未來。

李國平：原來我們的股市，先是為了我們的國企脫貧。我們的房地產(chǎn)對土地有依賴，所以現(xiàn)在是30%的人購了70%人的房子，較后所有前期投資人安全撤場，移民。這就是問題。

高端資產(chǎn)化 低端產(chǎn)業(yè)化

經(jīng)濟觀察報：加大中小戶型住宅供應(yīng)或者增加商業(yè)地產(chǎn)的比例，是不是房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮的應(yīng)對調(diào)控的有效方式？

李國平：國家大力推進的政策性住房恰恰是跟中小戶型的房子對接的，如果大家都轉(zhuǎn)向做小戶型，這恰恰是死路一條。

我在給地方政府做投資運營的過程中了解到，很多城市都有政府主導(dǎo)的地方投資平臺或者開發(fā)機構(gòu)做的高樓，這恰恰可能還要給大家一個警示，因為4萬億投資在很多政府主導(dǎo)的地方融資平臺或者一些國有企業(yè)為政策所營造的房地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)都體現(xiàn)到了商業(yè)地產(chǎn)，這種商業(yè)地產(chǎn)跟開發(fā)商做住宅又不一樣，它孕育著更大的商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險。

陳功：就目前的環(huán)境來看，無非就是高端的走資產(chǎn)化的路子，低端走專業(yè)化的路子。美國的洛克菲洛也是一組樓盤，經(jīng)過很多大的華爾街金融風(fēng)暴，較后還能存在下去給業(yè)主帶來增值。所以慢慢地開發(fā)商還會轉(zhuǎn)化為資本運作的方向。這是一個高端的方面。

低端就走向?qū)I(yè)化，這個數(shù)字的裂變就很大了，你做好某一方面或者某一類型的物業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)都是很常見的。商業(yè)還分很多種，中小型的、零售型的、批發(fā)型的。奧特萊斯的誕生本身也是開發(fā)商靈機一動的產(chǎn)物。綜合體萬達做得很好，而且給出了一個基本的業(yè)內(nèi)定義。其實酒店、公寓、商場這是較簡單的，因為商業(yè)綜合體是一個城市廣場的立體化，這只是滿足人們?nèi)穗H溝通，而產(chǎn)生商業(yè)效益的一個根本性的東西。它會慢慢形成非常專業(yè)化的開發(fā)，我們仔細看它這種技術(shù)性的特征，就會發(fā)現(xiàn)它的裂變是存在的。

(作者：張雅楠)