12月19日，在2009年搜狐財(cái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)人年會(huì)《高房?jī)r(jià)與新土改》分論壇上，數(shù)位經(jīng)濟(jì)學(xué)家就高房?jī)r(jià)和土地改革問(wèn)題展開了激烈的討論。

經(jīng)濟(jì)愈困難 房?jī)r(jià)愈瘋狂

自2008年年底的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)都陷入低迷，而中國(guó)的房地產(chǎn)逐漸成為支撐整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的重要支柱。有數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2009年以來(lái)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市新建商品房部分均價(jià)漲幅50%以上，較高達(dá)到100%。

北京科技大學(xué)教授趙曉表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是銷售額還是樓價(jià)，都超過(guò)了泡沫時(shí)期的2007年，所以我們用一句話來(lái)概括2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市就是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)較困難的一年，中國(guó)房地產(chǎn)較輝煌乃至較瘋狂的一年。

在中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院研究院鄒曉云看來(lái)，高房?jī)r(jià)背后的問(wèn)題更值得研究和討論。他認(rèn)為，討論房?jī)r(jià)問(wèn)題要看國(guó)家供應(yīng)土地的較根本目的是用來(lái)干什么。

鄒曉云說(shuō)：“土地供應(yīng)實(shí)際上是要滿足大眾的居住的需求，我們要談?wù)摳叻績(jī)r(jià)，較基本的出發(fā)點(diǎn)或者我們的價(jià)值觀就應(yīng)該跟社會(huì)實(shí)際居住需求相比較。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，更多的是說(shuō)泡沫，實(shí)際上從社會(huì)層面來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是社會(huì)公平的問(wèn)題。如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了社會(huì)不公平，我覺(jué)得政府有推托不掉的責(zé)任，或者說(shuō)某些程度上是一個(gè)失職?！?p>

政策調(diào)控難樂(lè)觀 上漲周期仍將繼續(xù)

隨著2009經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控措施也逐步出臺(tái)，但對(duì)于該系列政策所起到的效果，市場(chǎng)預(yù)測(cè)卻并不樂(lè)觀。

趙曉認(rèn)為，貨幣擴(kuò)張所帶動(dòng)的樓市上升周期仍將繼續(xù)?！罢畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定向打靶，會(huì)使得市場(chǎng)降溫，但不會(huì)冷卻。另外明年不會(huì)像今年，有可能今年量、價(jià)齊增這樣的態(tài)勢(shì)會(huì)有所平穩(wěn)，有可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)漲但是量會(huì)跌一些?！壁w曉說(shuō)。

不過(guò)北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)有不同的看法，他認(rèn)為，三大恐慌因素促成了下半年、特別是四季度的恐慌性購(gòu)房。頭先是一個(gè)政策會(huì)變的恐慌，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)很明確了。是對(duì)于房?jī)r(jià)仍然會(huì)像此前一樣快速上漲的恐慌，導(dǎo)致很多人加入到這種恐慌購(gòu)房的隊(duì)伍當(dāng)中。第三個(gè)，擔(dān)心未來(lái)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)通脹的這種恐慌。

“這種恐慌導(dǎo)致未來(lái)一些需求的提前透支或者過(guò)度釋放，這個(gè)結(jié)果對(duì)于明年的市場(chǎng)將有非常直接的影響，再加上政策的調(diào)整，明年上半年特別是一季度市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)成交量下滑、萎縮以及價(jià)格休整等狀況，這應(yīng)該是一個(gè)可以預(yù)期的結(jié)果和趨勢(shì)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)是無(wú)法判斷的，甚至對(duì)于政府出臺(tái)的系列調(diào)控政策都難以解讀。鄒曉云表示，“從國(guó)家較近出臺(tái)的政策指導(dǎo)思想看，遏制部分城市過(guò)快增長(zhǎng)，我覺(jué)得用詞是非常講究的，遏制表示了我們一種決心和態(tài)度。然后是部分城市，是不是我們可以這樣解讀，還有大部分的城市，承認(rèn)他們目前的狀況是比較合理的。過(guò)度增長(zhǎng)，我們說(shuō)應(yīng)該承認(rèn)他是合理的增長(zhǎng)?！?p>

以地套現(xiàn)無(wú)法抑制 土地改革是中產(chǎn)需求

有人認(rèn)為中國(guó)的城市化進(jìn)程是房?jī)r(jià)高漲的原因之一，另外土地稀缺也成為房?jī)r(jià)飆升的幕后推手。但在中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英看來(lái)，上述兩個(gè)理由是不能成立的。

黨國(guó)英表示，如果每年城市化率為1%，近來(lái)四、五年時(shí)間城市人口的增長(zhǎng)大約是1600萬(wàn)，大約需要500萬(wàn)套房子，但目前的住房供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)500萬(wàn)套，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，一定是因?yàn)橥顿Y或者投機(jī)需求上升導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。另外我們并不缺少土地，而是缺少規(guī)劃，很多土地在認(rèn)真規(guī)劃之下是可以很好利用的，所以土地稀缺問(wèn)題也不是房?jī)r(jià)上漲的理由。

在中國(guó)人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì)主任、農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展研究院院長(zhǎng)溫鐵軍看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前屬于擴(kuò)張過(guò)剩階段，土地改革勢(shì)在必行。溫鐵軍說(shuō)，中國(guó)自上世紀(jì)80年代以來(lái)有次圈地運(yùn)動(dòng)，每一輪高增長(zhǎng)都是由高圈地帶來(lái)的，第三次圈地運(yùn)動(dòng)就是現(xiàn)在，這次圈地運(yùn)動(dòng)將會(huì)導(dǎo)致和美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生之前有相當(dāng)相似的現(xiàn)象，其中重要的是，交易對(duì)象不再是一般的產(chǎn)業(yè)，是以地套現(xiàn)。

溫鐵軍說(shuō)，從宏觀分析看，現(xiàn)在這一波以地套現(xiàn)還沒(méi)法被制止，是因?yàn)榈胤秸诮鹑谫Y本異化的情況下只能用地交易，所以圈一塊地從金融資本中套現(xiàn)70%，用于大量的非生產(chǎn)成本開支，這些就表現(xiàn)為累積債務(wù)。我們地方政府是需要跟政府交易的，導(dǎo)致現(xiàn)在和地方管理的復(fù)雜化。我們只說(shuō)地方政府跟金融資本之間的交易是連續(xù)交易，這個(gè)連續(xù)交易拿一塊地套70%，套掉的進(jìn)去的都是債務(wù)，因此這個(gè)龐大的地產(chǎn)與金融之間交易形成的債務(wù)鏈，類似于次貸危機(jī)發(fā)生之前。

談到土地改革，溫鐵軍認(rèn)為中產(chǎn)對(duì)土地制度調(diào)整的需求更大。趙曉對(duì)此也持相同意見(jiàn)，趙曉表示，現(xiàn)在提出土地變革訴求的重要群體是城市的中產(chǎn)，因?yàn)樗麄冇匈?gòu)房需求，并且認(rèn)為房子太貴，同時(shí)中產(chǎn)的資金有更多的投資渠道，無(wú)論是購(gòu)房子還是其他投資。另外房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在是賺錢的，所以不會(huì)提土地改革，銀行、政府、農(nóng)民他們都不會(huì)提改革，因?yàn)檫€沒(méi)有觸及到他們的起身利益。

土地改革應(yīng)深刻理解 堅(jiān)決執(zhí)行

鄒曉云認(rèn)為，土地制度改革并不是要把農(nóng)村土地轉(zhuǎn)到城市去，并不是要從農(nóng)民手上把土地奪回來(lái)，我們土地改革的目標(biāo)應(yīng)該是，要尊重我們每個(gè)人的土地權(quán)益，讓大家都能夠有一份擁有土地的基本機(jī)會(huì)和權(quán)利，如果你有了土地，應(yīng)該受到合法的保護(hù)，該干什么就干什么，都有一個(gè)非常清楚的制度。

“我們看歷來(lái)所謂的土改，實(shí)際上是社會(huì)結(jié)構(gòu)治理的需求，嚴(yán)格說(shuō)不能叫土改，更多的是從經(jīng)濟(jì)層面認(rèn)識(shí)到。我們看去年的經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村社會(huì)保障、農(nóng)村就業(yè)，包括城市化，資金沒(méi)有找到很好的來(lái)源的問(wèn)題，包括農(nóng)地非農(nóng)化，并沒(méi)有得到很好的解決，政府目前找不到更好的方法去解決，去創(chuàng)立一個(gè)新的東西，但是我認(rèn)為這些東西固然要堅(jiān)持，但是它不是阻礙我們土地制度改革的一個(gè)理由?！编u曉云說(shuō)。

溫鐵軍教授對(duì)中國(guó)的土地改革同樣有著更深刻的思考，他認(rèn)為，土地改革應(yīng)該分層次去理解，層，任何大陸法系的國(guó)家，土地制度的安排都是法律制度體系的基礎(chǔ)。要以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向來(lái)討論，當(dāng)土地可以進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候它的真實(shí)價(jià)值是什么。第三，在這樣一個(gè)人口眾多、人均資源短缺的國(guó)家，如何考慮農(nóng)戶生計(jì)和村社可持續(xù)有關(guān)的制度調(diào)整問(wèn)題。

“我們現(xiàn)有的制度對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的尊重是不夠的，自己沒(méi)有合法的處置權(quán)利，包括我們流通的限制。當(dāng)然農(nóng)地改革并不是所有的土地都到城里來(lái)，因?yàn)槲覀冞€有用途管制制度，在國(guó)外可能叫保護(hù)制度，但總的來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得土地改革是一個(gè)大勢(shì)所趨，是必須進(jìn)行的?！编u曉云說(shuō)。（搜狐財(cái)經(jīng)/小釘）