12月19日，在2009年搜狐財(cái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)人年會《高房價與新土改》分論壇上，數(shù)位經(jīng)濟(jì)學(xué)家就高房價和土地改革問題展開了激烈的討論。

經(jīng)濟(jì)愈困難 房價愈瘋狂

自2008年年底的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，整個世界經(jīng)濟(jì)都陷入低迷，而中國的房地產(chǎn)逐漸成為支撐整個經(jīng)濟(jì)走勢的重要支柱。有數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2009年以來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市新建商品房部分均價漲幅50%以上，較高達(dá)到100%。

北京科技大學(xué)教授趙曉表示，今年以來，房地產(chǎn)市場無論是銷售額還是樓價，都超過了泡沫時期的2007年，所以我們用一句話來概括2009年的中國經(jīng)濟(jì)和樓市就是，中國經(jīng)濟(jì)較困難的一年，中國房地產(chǎn)較輝煌乃至較瘋狂的一年。

在中國土地勘測規(guī)劃院研究院鄒曉云看來，高房價背后的問題更值得研究和討論。他認(rèn)為，討論房價問題要看國家供應(yīng)土地的較根本目的是用來干什么。

鄒曉云說：“土地供應(yīng)實(shí)際上是要滿足大眾的居住的需求，我們要談?wù)摳叻績r，較基本的出發(fā)點(diǎn)或者我們的價值觀就應(yīng)該跟社會實(shí)際居住需求相比較。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，更多的是說泡沫，實(shí)際上從社會層面來說，應(yīng)該是社會公平的問題。如果說房地產(chǎn)市場造成了社會不公平，我覺得政府有推托不掉的責(zé)任，或者說某些程度上是一個失職。”

政策調(diào)控難樂觀 上漲周期仍將繼續(xù)

隨著2009經(jīng)濟(jì)工作會議的召開，針對房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控措施也逐步出臺，但對于該系列政策所起到的效果，市場預(yù)測卻并不樂觀。

趙曉認(rèn)為，貨幣擴(kuò)張所帶動的樓市上升周期仍將繼續(xù)。“政府對房地產(chǎn)市場定向打靶，會使得市場降溫，但不會冷卻。另外明年不會像今年，有可能今年量、價齊增這樣的態(tài)勢會有所平穩(wěn)，有可能會出現(xiàn)價漲但是量會跌一些?！壁w曉說。

不過北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)有不同的看法，他認(rèn)為，三大恐慌因素促成了下半年、特別是四季度的恐慌性購房。頭先是一個政策會變的恐慌，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)很明確了。是對于房價仍然會像此前一樣快速上漲的恐慌，導(dǎo)致很多人加入到這種恐慌購房的隊(duì)伍當(dāng)中。第三個，擔(dān)心未來經(jīng)濟(jì)會出現(xiàn)通脹的這種恐慌。

“這種恐慌導(dǎo)致未來一些需求的提前透支或者過度釋放，這個結(jié)果對于明年的市場將有非常直接的影響，再加上政策的調(diào)整，明年上半年特別是一季度市場將會出現(xiàn)成交量下滑、萎縮以及價格休整等狀況，這應(yīng)該是一個可以預(yù)期的結(jié)果和趨勢?！标悋鴱?qiáng)說。

對于普通購房者來說，房地產(chǎn)市場的走勢是無法判斷的，甚至對于政府出臺的系列調(diào)控政策都難以解讀。鄒曉云表示，“從國家較近出臺的政策指導(dǎo)思想看，遏制部分城市過快增長，我覺得用詞是非常講究的，遏制表示了我們一種決心和態(tài)度。然后是部分城市，是不是我們可以這樣解讀，還有大部分的城市，承認(rèn)他們目前的狀況是比較合理的。過度增長，我們說應(yīng)該承認(rèn)他是合理的增長?！?p>

以地套現(xiàn)無法抑制 土地改革是中產(chǎn)需求

有人認(rèn)為中國的城市化進(jìn)程是房價高漲的原因之一，另外土地稀缺也成為房價飆升的幕后推手。但在中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英看來，上述兩個理由是不能成立的。

黨國英表示，如果每年城市化率為1%，近來四、五年時間城市人口的增長大約是1600萬，大約需要500萬套房子，但目前的住房供應(yīng)量遠(yuǎn)超過500萬套，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，一定是因?yàn)橥顿Y或者投機(jī)需求上升導(dǎo)致了房價上漲。另外我們并不缺少土地，而是缺少規(guī)劃，很多土地在認(rèn)真規(guī)劃之下是可以很好利用的，所以土地稀缺問題也不是房價上漲的理由。

在中國人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會主任、農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展研究院院長溫鐵軍看來，房地產(chǎn)市場目前屬于擴(kuò)張過剩階段，土地改革勢在必行。溫鐵軍說，中國自上世紀(jì)80年代以來有次圈地運(yùn)動，每一輪高增長都是由高圈地帶來的，第三次圈地運(yùn)動就是現(xiàn)在，這次圈地運(yùn)動將會導(dǎo)致和美國金融危機(jī)發(fā)生之前有相當(dāng)相似的現(xiàn)象，其中重要的是，交易對象不再是一般的產(chǎn)業(yè)，是以地套現(xiàn)。

溫鐵軍說，從宏觀分析看，現(xiàn)在這一波以地套現(xiàn)還沒法被制止，是因?yàn)榈胤秸诮鹑谫Y本異化的情況下只能用地交易，所以圈一塊地從金融資本中套現(xiàn)70%，用于大量的非生產(chǎn)成本開支，這些就表現(xiàn)為累積債務(wù)。我們地方政府是需要跟政府交易的，導(dǎo)致現(xiàn)在和地方管理的復(fù)雜化。我們只說地方政府跟金融資本之間的交易是連續(xù)交易，這個連續(xù)交易拿一塊地套70%，套掉的進(jìn)去的都是債務(wù)，因此這個龐大的地產(chǎn)與金融之間交易形成的債務(wù)鏈，類似于次貸危機(jī)發(fā)生之前。

談到土地改革，溫鐵軍認(rèn)為中產(chǎn)對土地制度調(diào)整的需求更大。趙曉對此也持相同意見，趙曉表示，現(xiàn)在提出土地變革訴求的重要群體是城市的中產(chǎn)，因?yàn)樗麄冇匈彿啃枨?，并且認(rèn)為房子太貴，同時中產(chǎn)的資金有更多的投資渠道，無論是購房子還是其他投資。另外房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在是賺錢的，所以不會提土地改革，銀行、政府、農(nóng)民他們都不會提改革，因?yàn)檫€沒有觸及到他們的起身利益。

土地改革應(yīng)深刻理解 堅(jiān)決執(zhí)行

鄒曉云認(rèn)為，土地制度改革并不是要把農(nóng)村土地轉(zhuǎn)到城市去，并不是要從農(nóng)民手上把土地奪回來，我們土地改革的目標(biāo)應(yīng)該是，要尊重我們每個人的土地權(quán)益，讓大家都能夠有一份擁有土地的基本機(jī)會和權(quán)利，如果你有了土地，應(yīng)該受到合法的保護(hù)，該干什么就干什么，都有一個非常清楚的制度。

“我們看歷來所謂的土改，實(shí)際上是社會結(jié)構(gòu)治理的需求，嚴(yán)格說不能叫土改，更多的是從經(jīng)濟(jì)層面認(rèn)識到。我們看去年的經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村社會保障、農(nóng)村就業(yè)，包括城市化，資金沒有找到很好的來源的問題，包括農(nóng)地非農(nóng)化，并沒有得到很好的解決，政府目前找不到更好的方法去解決，去創(chuàng)立一個新的東西，但是我認(rèn)為這些東西固然要堅(jiān)持，但是它不是阻礙我們土地制度改革的一個理由?！编u曉云說。

溫鐵軍教授對中國的土地改革同樣有著更深刻的思考，他認(rèn)為，土地改革應(yīng)該分層次去理解，層，任何大陸法系的國家，土地制度的安排都是法律制度體系的基礎(chǔ)。要以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向來討論，當(dāng)土地可以進(jìn)入市場的時候它的真實(shí)價值是什么。第三，在這樣一個人口眾多、人均資源短缺的國家，如何考慮農(nóng)戶生計(jì)和村社可持續(xù)有關(guān)的制度調(diào)整問題。

“我們現(xiàn)有的制度對土地產(chǎn)權(quán)的尊重是不夠的，自己沒有合法的處置權(quán)利，包括我們流通的限制。當(dāng)然農(nóng)地改革并不是所有的土地都到城里來，因?yàn)槲覀冞€有用途管制制度，在國外可能叫保護(hù)制度，但總的來說，我覺得土地改革是一個大勢所趨，是必須進(jìn)行的?！编u曉云說。（搜狐財(cái)經(jīng)/小釘）