投資回升趨勢(shì)有待鞏固

1-8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)14.7%，增幅比前7月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)、資金來源指數(shù)、土地開發(fā)面積指數(shù)、房地產(chǎn)施工面積指數(shù)8月份相對(duì)上月都出現(xiàn)回升。新開工面積環(huán)比和同比都有較大幅度增長(zhǎng)，顯示新增投資主要流向新開工項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)明顯加快。

通常被認(rèn)為應(yīng)該是房地產(chǎn)景氣反向指標(biāo)的商品房空置面積指數(shù)，也在年初以來持續(xù)下降7個(gè)月之后，在8月頭次出現(xiàn)了回升。興業(yè)銀行資金運(yùn)營(yíng)魯政委認(rèn)為，這很可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商補(bǔ)充庫(kù)存或者賣者囤貨惜售造成的；而景氣較好、地產(chǎn)商資金也更充裕，因而也更有能力維持庫(kù)存。

但作為行業(yè)重要的先行指標(biāo)，土地購(gòu)置依舊低迷。前8月土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降25.3%。工行投行部報(bào)告認(rèn)為，土地購(gòu)置占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資重要比例，土地購(gòu)置面積低位徘徊，無疑在一定程度上拖累了房地產(chǎn)開發(fā)投資的更快增長(zhǎng)。

銷量萎縮，也令未來房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的可持續(xù)性存在一定不確定性。在7月房屋銷售面積環(huán)比下跌19.21％之后，8月當(dāng)月銷售7661.02萬平方米，與7月基本持平。興業(yè)銀行報(bào)告認(rèn)為，7、8月份開始出現(xiàn)的商品房銷售環(huán)比下降，在很大程度上體現(xiàn)了季節(jié)性的規(guī)律；銷售量的環(huán)比再度好轉(zhuǎn)可能要等到12月份或明年3月份以后。如果這種狀況在未來無法有效改觀，在銷量停滯的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資是否能夠繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)，就具一定不確定性。

上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)33%的增幅相比，房地產(chǎn)投資增幅依然偏低，國(guó)家依然會(huì)鼓勵(lì)其進(jìn)一步增長(zhǎng)，這方面政策半年內(nèi)不會(huì)改變。

下半年房?jī)r(jià)趨穩(wěn)

房?jī)r(jià)雖然仍在快速上漲，但是加速勢(shì)頭得到遏制。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格和新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均與7月份相同。京滬深三地房屋銷售價(jià)格的環(huán)比漲幅，除上海稍有擴(kuò)大外，北京，尤其是深圳均出現(xiàn)回落。

楊紅旭認(rèn)為， 8月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅維持高位，與各地豪宅熱銷有很大關(guān)系。預(yù)計(jì)10月或11月就會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下跌。由于房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已基本觸頂，而且國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的期望仍然較大，在“鐵公機(jī)”等投資增幅將出現(xiàn)下降的情況下，仍然寄希望房地產(chǎn)投資和住宅消費(fèi)能夠持續(xù)增長(zhǎng)。所以，近期不太可能會(huì)有打壓房?jī)r(jià)的嚴(yán)厲政策出臺(tái)。

興業(yè)銀行報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)商對(duì)前景的看好、存貨能力的增強(qiáng)，直接使得短期內(nèi)價(jià)格回調(diào)的可能性下降。商品房空置面積指數(shù)上升，顯示房地產(chǎn)商對(duì)未來前景保持樂觀。從房地產(chǎn)業(yè)投資資金情況來看，結(jié)構(gòu)相對(duì)年初已出現(xiàn)變化，貸款占比下降，定金及預(yù)付款比重上升，顯示潛在需求仍有待釋放。這也暗示了雖然銷量萎縮，但短期內(nèi)降價(jià)可能性很低。

局部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅過快過高已經(jīng)引發(fā)了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂，東北證券報(bào)告認(rèn)為，除了重申“二套房貸”要求以外，政府專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控還未開始，但7、8月份深圳、北京、杭州等房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅萎縮的現(xiàn)象，已反映出本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的背后推動(dòng)資金對(duì)政策的敏感性較強(qiáng)。因此，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，成交量增幅趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)。

(作者：徐暢)