復(fù)蘇或?qū)е滦袠I(yè)變革

NBD：今年的博鰲房地產(chǎn)論壇將“復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來”作為大會(huì)主題，確定該主題是基于怎樣的考慮？

陳詩濤：“復(fù)蘇”是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)的大背景，同時(shí)也是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)的在2009年的具體表現(xiàn)。事實(shí)上，一系列政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，已經(jīng)在2009年上半年顯現(xiàn)出來了。但這種刺激性政策的效果，同樣引起了資產(chǎn)價(jià)格上漲與資產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。在此基礎(chǔ)上，貨幣政策尤其是二套房貸等一系列政策開始有了新的動(dòng)作。

復(fù)蘇過程中的“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”調(diào)整，必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)的一次新的變革。我們認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，“復(fù)蘇與改變”是一個(gè)艱難的過程，其較終可能導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的整體性變革，那是中國(guó)地產(chǎn)的未來。

行業(yè)流通性較差

NBD：自2001年8月創(chuàng)立至今，博鰲房地產(chǎn)論壇經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的黃金9年。您認(rèn)為在這9年中，中國(guó)地產(chǎn)較應(yīng)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)有哪些？

陳詩濤：我們應(yīng)該總結(jié)的東西很多，但較應(yīng)該總結(jié)的是體制性的東西，是我們對(duì)市場(chǎng)的理解與認(rèn)知。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)效率很低，這主要是一些關(guān)卡的設(shè)置所導(dǎo)致。比如土地流動(dòng)性差、寫字樓及商用物業(yè)的流動(dòng)性差，還有住宅的流動(dòng)性也差，二手房交易的成本非常高昂。

土地市場(chǎng)的流動(dòng)效率差必然導(dǎo)致高地價(jià)；寫字樓市場(chǎng)流動(dòng)效率差，必然導(dǎo)致高租金；住宅市場(chǎng)的流動(dòng)效率差必然導(dǎo)致投機(jī)炒作。

一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)，較為有效的調(diào)控方式，應(yīng)該是讓這個(gè)行業(yè)各種資源流通起來，注重市場(chǎng)本身的效率。

房產(chǎn)真正復(fù)蘇有待時(shí)日

NBD：今年上半年，中國(guó)地產(chǎn)迎來一波小陽春行情。您認(rèn)為這波回暖是暫時(shí)的，還是中國(guó)房地產(chǎn)已開始走向全新的道路？

陳詩濤：目前尚未有看到這個(gè)行業(yè)變革的方向。政策的放松釋放了需求，而意外的需求，導(dǎo)致企業(yè)策略的相應(yīng)調(diào)整。但房地產(chǎn)開發(fā)商的觀望態(tài)度依然沒有改變。上半年，開發(fā)商的心態(tài)依然是把房子盡量賣出去。部分開發(fā)商開始進(jìn)入土地市場(chǎng)，但大部分的開發(fā)商仍在觀望，一些政策的調(diào)整可能導(dǎo)致這種觀望的持續(xù)。就宏觀經(jīng)濟(jì)來看，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，仍未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正意義上的復(fù)蘇可能還有待時(shí)日。

NBD：隨著中國(guó)銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)政策“蜜月期”已經(jīng)結(jié)束，中國(guó)政策將逐步收緊。對(duì)于今年下半年的房產(chǎn)政策，您有怎樣的預(yù)判？

陳詩濤：政策因素是影響市場(chǎng)的變量，但二套房貸并非是這個(gè)行業(yè)先進(jìn)的政策因素。我們目前還維持在低利率，上半年釋放的流動(dòng)性還有一個(gè)消化的過程。

我們發(fā)現(xiàn)一些城市成交量開始大幅下跌，但是我們同樣注意到這些城市的二手房成交量開始迅速增加。說明幾個(gè)問題：，市場(chǎng)并不缺乏需求，目前市場(chǎng)上存在的問題的是缺乏供應(yīng)、房?jī)r(jià)上漲太快。其次是投資性需求可能開始撤場(chǎng)，這個(gè)從二手房交易量的上升就可以看出來。第三，上半年開發(fā)商市場(chǎng)供應(yīng)速度太快，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)造成了極大的壓力。估計(jì)到2010年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)的緩沖將完成，屆時(shí)將有更多的市場(chǎng)供應(yīng)量。在這種基礎(chǔ)上就要看政策走向了。如果當(dāng)前的貨幣政策沒有起到好的效果，利率和稅費(fèi)開始提升的話，那么2010年市場(chǎng)需求將會(huì)受到極大的考驗(yàn)。

(作者：李麗)