改革開放的30年正是中國城市化進程快速前進的30年。統(tǒng)計數據表明,截至2008年底,中國城鎮(zhèn)人口達到了6.0667億,城市化水平達到45.68%。根據納瑟姆曲線原理可知,城市化水平在30%-70%之間的國家,其經濟的發(fā)展屬于勢頭極為迅猛的高速增長階段,由此必然造成更多的人口向城市聚集。以北京為例:近十年間,北京城市化率指標直線上升,且增長速度逐年加快。到2008年底,北京的城市化率已達到76.6%,這個指標每增長1%,就意味著將帶來大約25萬的新增城市人口。

以北京為例,回顧多年來的發(fā)展進程,不難發(fā)現其城市化的過程主要經歷了三個階段:,初期城市化階段———人口向城市集中、市發(fā)展較快。上世紀90年代初期,北京的發(fā)展模式是簡單的攤大餅式發(fā)展,從二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)逐步擴張,城市區(qū)得到快速的建設與發(fā)展。但是后來人們發(fā)現,環(huán)路的出現,遠遠不能緩解交通壓力,市政建設也面臨永遠跟不上擴張速度的矛盾。,郊區(qū)城市化階段———原有郊區(qū)變市區(qū),城市面積擴大(縣變區(qū))。21世紀后,北京的城市化進程步入階段,大量近郊區(qū)域轉變?yōu)槭袇^(qū),城市迅速擴張,在形成CBD、金融街、方莊、奧北、望京、中關村等一系列大型的城市功能區(qū)之后,隨著城市人口的不斷增加,這些城市功能區(qū)也面臨很大的挑戰(zhàn),強度過大、輻射能力有限、城市交通擁堵不堪成為較主要的問題。第三,逆城市化階段。城市發(fā)展演變過程中,由于城市地帶生存空間日益狹小、交通條件日益擁擠以及地價日益上漲等原因,城區(qū)居民遷出城市,不斷向城市邊緣及郊區(qū)、鄉(xiāng)村地帶遷移。近年來,北京的發(fā)展逐步跨入逆城市化階段。根據北京市的城市發(fā)展規(guī)劃,建立多的發(fā)展模式,有效緩解交通、人口、城市功能區(qū)壓力將成為必然。

從1998年到2007年這十年房地產業(yè)的迅猛發(fā)展,正是北京城市化前兩個發(fā)展階段(初期城市化與郊區(qū)城市化階段)的產物。自1998年國家取消福利分房制度之后,舊體制被打破,全國房地產業(yè)呈現加速發(fā)展的狀態(tài)。北京更是此次行業(yè)大發(fā)展中較為典型的一例。從1998年至2007年,北京房地產投資額直線上升,2007年達到了1995.8億元,居10年之較,10年間總投資額達到11010.7億元,總銷售額達到10683.94億元,總銷售面積達到16490.1萬平米。種種數據表明,10年來北京的房地產業(yè)取得了其他行業(yè)不可比擬的輝煌成績。不僅給開發(fā)商帶來了巨額利潤,也為國家?guī)砹司揞~的稅收,同時更為改善居民住房環(huán)境與居住水平作出了實質性的貢獻?？梢?這10年是由“房”帶動“產”的黃金十年。2008年以來,在政策的疊加效應及世界金融危機的雙重作用下,房地產市場交易量大幅萎縮,房價也有所回落,“房”產黃金十年的時代正式終結,房地產行業(yè)進入階段性調整期。這次行業(yè)的階段性調整是一次重新洗牌的過程,資質差、實力弱、專業(yè)度低的公司將被市場自然淘汰,綜合實力強的地產公司如能正確把握未來的發(fā)展趨勢,積極應對變革,將會迎來一個發(fā)展契機。

從2004年的“8·31”土地大限,到2005年七部委聯合下發(fā)的意見,直至2006年的“國六條”,2007年對低收入家庭及加強對商業(yè)性房地產信貸的管理,包括這四年間的10次加息,房地產行業(yè)的調整、變化與轉型巨大。身處逆城市化階段的發(fā)展大背景中,未來10年將會怎樣?

城市區(qū)的土地總有開發(fā)殆盡的,要謀求更大的發(fā)展,必然順應逆城市化進程,開發(fā)由城市核心區(qū)向新城鎮(zhèn)的廣大天地迅速轉換。在財政部2008年10月22日《繼續(xù)加大保障民生投入力度,切實解決低收入群眾基本生活》政策的引導下,由“產”帶動“地”的時代已經不能成為市場的完全主流。以北京為例,其整體城市規(guī)劃表明,未來北京將形成邊緣十大居住組團,新城鎮(zhèn)土地引導房地產市場郊區(qū)化發(fā)展的趨勢十分明顯。同時,北京市還加大了市域、城際公路網建設及鐵路建設,加快國道、市道和農村公路網建設,形成以12條國道及國道主干線組成的主要放射線、11條市道組成的次要放射線,及9條市道聯絡線和2條環(huán)線組成的公路網主骨架和較完善的縣鄉(xiāng)道路網。實現由全市10個郊區(qū)縣城進入市區(qū)行車時耗在1公里左右,各相鄰郊區(qū)縣之間的行車時耗不超過1公里,各郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城行車時耗不超過1公里,外埠機動車由市界進入市區(qū)行車時耗不超過2公里,過境不超過3公里。隨著北京城市交通的逐步完善,新城建設的推開,北京郊區(qū)及遠郊土地將逐步進入北京土地供應市場,從而促使近郊與遠郊土地成交量加大。另外,北京市政府加大保障性住房用地的供應,也導致成交土地郊區(qū)化?？梢?以“地”帶動“產”的新時代已經到來。

隨著中國城市化進程的不斷推進,以小城鎮(zhèn)為代表,以組團方式發(fā)展的模式將成為逆城市化過程的主要特征。新的發(fā)展模式必然帶來新的產業(yè)布局與生產力布局。一個新興的小城鎮(zhèn)是否能夠吸引來足夠數量級的城市人口,將主要取決于土地一級開發(fā)過程中的合理規(guī)劃與準確定位,其中又以產業(yè)結構的規(guī)劃與定位較為關鍵。是否能引入或挖掘出具有特色的產業(yè),決定著未來區(qū)域的發(fā)展活力與人口吸引力,更成為小城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展的原動力?！胺康禺a”可以是一個詞,也可以是三個詞———“房子”、“土地”、“產業(yè)”。如果說1998年-2008年是房子的黃金十年,下一個十年也許一定不是“房子”。也許我們更應該關注“產業(yè)”或“土地”,土地的發(fā)展往往會誕生無數個“新城”,因此“先業(yè)后城”還是“先城后業(yè)”是一個交替過程,但二者之間在某些目標的下區(qū)別還是有的。

未來土地與產業(yè)雙重催生的小城鎮(zhèn),規(guī)劃、建設、發(fā)展,都應注重與城市“對接”,在強化特有的自然優(yōu)勢、歷史優(yōu)勢的同時創(chuàng)造新的產業(yè)優(yōu)勢,注重吸引城市的人流、物流和產業(yè)流,提高小城鎮(zhèn)的吸引消費的能力,為二、三產業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定堅實而深厚的基礎?？梢灶A見,特色產業(yè)先期導入,再加上各項城市基礎設施與配套建設的迅速跟進,土地逐步由生變熟,小城鎮(zhèn)的吸附力逐步加強,加之規(guī)?；淖≌_發(fā),必然帶來城市人口的涌入,由此完成初步的產業(yè)與生產力的重新布局,新的小城鎮(zhèn)逐步發(fā)展成熟起來,并不斷向周邊發(fā)展輻射,直至區(qū)域組團的快速成熟,以更強的引力吸引更多的城市區(qū)人口向新興組團疏散,逆城市化進程得到快速推進,城市整體規(guī)模不斷升級,經濟實力與綜合競爭力隨之拔升,逐步形成良性循環(huán)。

可以預見,逆城市化階段下,由“地”帶動的小城鎮(zhèn)發(fā)展模式必然成為房地產業(yè)發(fā)展的主導方向。而“地”產黃金十年的根本,就在于對小城鎮(zhèn)土地的規(guī)劃運營以及由此帶動的住宅產業(yè)化上。小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展與逐步升級,將成為未來房地產業(yè)穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展的平臺,我們將告別純粹為了完成“地價”成本回收的1.0時代,步入由未來綜合預期準確制導的土地市場2.0版。

根據思源置地的土地運營系統(tǒng)分析,土地市場2.0版主要包括兩個方面,一是我們必須告別靜態(tài),用動態(tài)的方法對土地一系列決策工作進行可行性研究,這涉及到土地存量、行業(yè)趨勢、現行房價和持續(xù)房價對土地成本的影響,也包括區(qū)域土地的動態(tài)變化的影響,而后是土地自身的價值問題,絕非野蠻取地之后為之不停的埋單。同時,對于政府而言,需要的也不僅僅是土地整理、規(guī)劃,土地推廣將成為更為重要的一項工作,而推廣的將是如何滿足拿地企業(yè)的核心需求和市場化運作。二是必須依據多方面的發(fā)展來完成綜合屬性的升級,而產業(yè)也許并非是全部策略,如果周期過長,產業(yè)的帶動在土地生命周期中顯現的時間難以完全吻合。在這種情況下,思源置地的“土地期貨平臺”可以令更多的參與主體針對行業(yè)經濟的發(fā)展作出正確預測,實行價格與價值平衡博弈,也就是說土地將告別其只是作為生產原料的宿命,他將被賦予更多的含義,實現平臺間的流轉和升值,滿足企業(yè)實現資金、資源、土地之間更好的調配與對位。

地久遠,心無限……一段不平凡的歷程,一個邁向新的起點的里程碑。所有的努力和夢想,都記載在這十年間；站在十年的肩膀上,迎接更輝煌的下一個十年,激蕩在胸中的是過往的榮耀和開拓未來的使命。思“源”于此,腦海浮現出此標識的基本形狀,一枚象征恒久的徽章,必將傳遞并銘刻在每一個參與者的心中,象征著光榮與使命,光芒輝映著下一個十年的演繹。(作者系思源置地總經理,聯系郵箱gaozhiguo@syswin.com)

(作者：葉箴)