土地價格：理性變動還是高價地歸來？

國慶節(jié)前夕，上海長風生態(tài)商務區(qū)三幅熱門地塊順利出讓，樓板價均超過２萬元／平方米，其中較高的長風８號東地塊的樓板價為２５９６６元／平方米，成為長風地區(qū)新高價地。

不過，三幅地塊的成交溢價率較低為４５％，較高７３％，較去年同期動輒超過１００％的水平相比，已經明顯下降，相比于今年１－８月上海純住宅用地的平均溢價率也是大幅回落。

全國情況也是類似。中國指數(shù)研究院新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年１－４月，全國１０５個城市住宅用地樓板均價曾由２１７５元／平方米下降到１５２６元／平方米，５、６兩月短暫“回暖”，但７月跌至１５０４元／平方米，８、９兩月則連續(xù)沖高，其中９月達到２７３１元／平方米。

但這些城市住宅用地的溢價率持續(xù)走低，同比增幅也明顯下滑：５月溢價率環(huán)比增幅僅為５％，而６－９月則連續(xù)出現(xiàn)溢價率同比負增長態(tài)勢。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，這表明在調控之后，開發(fā)商拿地愈發(fā)理性，對于拿地成本的控制和目標地塊品質的要求也愈發(fā)嚴格，從而導致高品質地塊頻頻交易，而總體溢價水平卻持續(xù)走低。

不過，此過程中高價地時而冒頭，尤其是８月以來蘇州、杭州、南京、合肥等二三線城市地價躥升之勢更為顯著，對市場影響不容小覷。

近日，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部共同發(fā)布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，要求“嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓”“國土資源主管部門對競購人參加招拍掛出讓土地時，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競購（投標）保證金外，還應提交競購（投標）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機構的資信證明”等。

復旦大學房地產研究主任尹伯成認為，九十月份是土地出讓高峰期，“地根”調控新政策的及時出臺、加碼，對抑制新高價地的產生會有一定作用。

　閑置土地：處置能否“擲地有聲”？

閑置土地是樓市歷次調控遭遇的頑癥。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，截至今年５月底，全國共上報閑置土地宗數(shù)２８１５宗，面積達１６．９５萬畝。業(yè)內人士認為，實際閑置地塊可能比上報的數(shù)量更多。

上述《通知》明確，要求嚴格查處囤地炒地閑置土地行為，“對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處；對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦；對囤地炒地的行為，要及時依法依規(guī)嚴肅查處?！?p>一旦查出，如何處置？“對房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，加大監(jiān)管力度，如有違法違規(guī)記錄，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等”。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，在房地產發(fā)展過程中，如何處理違法違規(guī)的事情，非常重要，這并不僅僅關系著某一個問題能否得到公平公正的處理，而且還會在社會上起到一種示范效應，引發(fā)連鎖反應。

ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹分析認為，閑置土地清理會起到“殺一儆百”的效果。即使只有８％、１０％的閑置土地被收回，對市場都會造成很大的震撼。這對其余的閑置土地都會形成很大的壓力，促進這些土地的開發(fā)，結果就是增加市場上住房的供應量。

國土資源部今年６月曾公布對閑置土地處理“７月督察，８月約談，９月問責”的時間表。今年“國慶”前夕，國土資源部等三部委決定，對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

“問責”能否“問”出究竟、“責”到根本，閑置土地處置情況如何，有多少違法違規(guī)的“囤地房企”會被曝光、處置？各方拭目以待。

　土地供應：“紙面蛋糕”能否轉為實際增量？

根據(jù)國土資源部公布的計劃，今年除西藏以外的全國３０個省區(qū)市２０１０年度住房用地計劃擬供應量約１８萬公頃，與去年全國住房實際供地７６４６１公頃和前五年平均年度實際供地量５４６５０公頃相比，增幅不可謂不大；其中，保障性住房用地為２４０００多公頃，比去年增加一倍多。土地計劃的“開閘”曾讓市場大呼“過癮”。

大半年過去，計劃落實如何？中原地產的統(tǒng)計顯示，截至９月上旬，除上海外，一線城市只完成今年供地計劃的二三成，成都、武漢等多個城市實際供應土地面積僅相當于２００９年供應量的三至五成。住房城鄉(xiāng)建設部政策研究副主任秦虹日前也表示，２０１０年全國計劃住房建設用地供應總量遠遠超過去年，但是有些城市依然出現(xiàn)完成不到位的現(xiàn)象。她不無憂慮地說：“政策設計是好的，如果落實不了，就成空的了?！?p>業(yè)內人士還擔心，今年計劃土地供應數(shù)量明顯大于往年，如果不改變土地市場管理的現(xiàn)狀，會不會出現(xiàn)“邊供應邊閑置”的情況？

有關部委近日強化了住房用地和住房建設的年度計劃管理，要求各地“根據(jù)年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊”“沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高端住房建設供地”，并要求“各地要加大對２０１０年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督察考核力度”。

“必須將調控推向縱深，才有可能達到本輪調控的目標?！睏罴t旭說。

(作者：葉鋒)