北京房地產(chǎn)市場(chǎng)于1992年6月以后才開始起步，比深圳晚了五、六年，比上海晚

了四、五年。起步晚，有其不利的一面，也有其有利的一面。有利的一面在于可以借

鑒南方起步早的城市的好的經(jīng)驗(yàn)。

從全國(guó)范圍看，北京的土地出讓起步較晚，起點(diǎn)也較高。受宏觀調(diào)控的影響，特

別是受王寶森、陳希同事件的影響，1995年4月以來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有所下滑，但不

是大的跌落。相對(duì)于沿海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條凄涼的景象來說，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)還

是較為穩(wěn)定的，并正逐步走上成熟。

對(duì)1996年的初步估價(jià)

影響北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素和全國(guó)一樣，大的方面主要有：

——國(guó)家的宏觀調(diào)控。全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確了1996年乃至以后較長(zhǎng)的時(shí)間

里，還需要實(shí)行適度從緊的財(cái)政、貨幣政策，不太可能放得很寬。調(diào)控政策的力度雖

不會(huì)增加，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力依然很大。

——國(guó)務(wù)院下發(fā)的從1994年底已開始實(shí)行的對(duì)高端的房地產(chǎn)項(xiàng)目原則上不再審批

立項(xiàng)、開工的通知，對(duì)1996年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有比較大的影響。

——較近江主席提出的關(guān)稅下降政策，有可能因退稅減少而影響三資企業(yè)的進(jìn)

入，同時(shí)影響到房地產(chǎn)。

——對(duì)北京市城市規(guī)劃的定位，即北京市是全國(guó)的政治、文化而不是經(jīng)

濟(jì)，要求北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要與政治、文化的目標(biāo)相一致，這也對(duì)北京房地

產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有較大影響。

——寫字樓的供應(yīng)情況。1993年以來批準(zhǔn)建設(shè)的大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)在1996、

1997年入伙，由此可能引起銷售價(jià)、租金的下浮和飯店空置率的增加。

對(duì)1996年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有積極影響的主要有：一是投資80多億元人民幣的

北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程的竣工；二是令人矚目的東方廣場(chǎng)的開工建設(shè)。

幾年來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，主要是因?yàn)橐恢庇斜容^穩(wěn)定的需求，每年保持

1000萬平方米的供應(yīng)速度仍供不應(yīng)求，其中住宅的建筑面積從1993年的500萬平方

米、1994年的600萬平方米，到1995年已增到700多萬平方米，但需求仍然不減。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，截止1995年初，北京市已有三資企業(yè)11000多家，駐京商社機(jī)

構(gòu)4200多家，常駐的外國(guó)人近20萬，更別說大量的全國(guó)各地的駐京辦事處。因此，北

京市的房地產(chǎn)需求量仍很大。

據(jù)此，對(duì)1996年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)，我認(rèn)為還會(huì)處于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)中，不

會(huì)出現(xiàn)火爆局面，也不會(huì)大幅下降。

對(duì)今后的政策性考慮

一是充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的有利條件，積極研究、制定有關(guān)的配套法

規(guī)、政策。在過熱時(shí)，房地產(chǎn)的行政主管部門忙于日常事務(wù)，無暇顧及。調(diào)整期便提

供了這一機(jī)會(huì)，并可以借此協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，理順工作程序。

二是加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)的管理，規(guī)范中介服務(wù)業(yè)的行為，積極地培育和發(fā)展二級(jí)市

場(chǎng)。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)頭幾年主要的還是大量的土地出讓，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展較好。隨著

幾年來的建設(shè)，大量的商品房現(xiàn)貨將進(jìn)入市場(chǎng)，隨之而來的要求是二手房市場(chǎng)的建立

和完善。二手房既包括剛建成的商品房，也包括存量房。中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范化，有利于

二手房市場(chǎng)的建立和完善，而健全的二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。據(jù)悉，上

海市將減免房屋交易的契稅，這會(huì)對(duì)全國(guó)有積極影響，并能促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)育。

三是加快舊城改造。北京舊城改造的任務(wù)很重，目前尚有400多萬平方米的危舊

房。但這方面的難度越來越大，在北京拆遷一戶危舊房的成本已達(dá)30～40萬元，較多

可達(dá)60多萬元人民幣。為此，對(duì)在舊城區(qū)開發(fā)的一些有需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，北京市有

可能在審批時(shí)給予一定的方便，并在地價(jià)、稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠或減免。

四是加強(qiáng)有計(jì)劃的土地出讓。實(shí)現(xiàn)土地出讓的有計(jì)劃，關(guān)鍵要把住龍頭——計(jì)

劃、立項(xiàng)。因此，計(jì)劃、土地、規(guī)劃部門的有效協(xié)作是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的保證，也只有

這樣才能真正朝土地拍賣的方向走。

五是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模要適度，即使是住宅建設(shè)亦如此。因?yàn)?，住宅建設(shè)規(guī)模要和

配套、基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模相一致。目前，基礎(chǔ)、配套設(shè)施的投資需求量很大，但資金短

缺，致使電、熱、水、地下管道等跟不上，許多住宅僅建成房屋卻無法入住，這便是

不顧配套、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模的結(jié)果。

六是加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)的管理。目前，北京市的房屋租賃市場(chǎng)比較混亂，高價(jià)轉(zhuǎn)

租公房的情況較嚴(yán)重。為加強(qiáng)這一管理，應(yīng)考慮先允許一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司拿出一

定量的商品房投入租賃市場(chǎng)，將價(jià)格放開，增加市場(chǎng)透明度，平衡供求關(guān)系。相信這

對(duì)租賃市場(chǎng)的完善有好處。

七是搞好金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合。這頭先要搞好租賃市場(chǎng)的建設(shè)，并建立

一系列法律條文來規(guī)范抵押貸款，給金融業(yè)吃下定心丸。一旦抵押人無力還貸，銀行

可以通過驅(qū)逐法等法令將貸款者的房屋收回，貸款者也因可以到租賃市場(chǎng)根據(jù)自己的

實(shí)際支付能力而租住房屋，不致淪落街頭。這既解決了經(jīng)濟(jì)問題，又解決了社會(huì)問

題，更不會(huì)因解決經(jīng)濟(jì)問題而產(chǎn)生社會(huì)問題。