樓市新政發(fā)揮了效果，特別是針對(duì)多套購(gòu)房行為加以抑制的方式，令樓市迅速降溫，成交量一路下挫。

而三部委的表態(tài)讓吵鬧的樓市頓時(shí)安靜下來(lái)。上半年，八成房企未完成銷售目標(biāo)。下半年，為了銷售業(yè)績(jī)，各大房企不可避免要迎來(lái)一場(chǎng)廝殺。

然而，這時(shí)候的開(kāi)發(fā)商，卻并不是一片焦灼。因?yàn)?，除了“重?zāi)區(qū)”的一線城市，二三線城市將成為房企今年的“救世主”。

以二三線為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒大地產(chǎn)宣布銷售目標(biāo)將逆市上調(diào)30%以上至400億元

一線城市不可避免成“重災(zāi)區(qū)”，成交量較高降45%

“不要對(duì)調(diào)控心存僥幸，大家擔(dān)心的房地產(chǎn)調(diào)控影響傷及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象并沒(méi)有出現(xiàn)，所以樓市調(diào)控還將繼續(xù)下去。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)作出了這樣的論調(diào)。

宏觀調(diào)控?zé)o疑讓一線城市不得不成為重災(zāi)區(qū)。

以北京為例。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，同比2009年同期，2010年上半年，期房商品住宅成交套數(shù)下降了36.1%，成交面積下降了38.6%，期房商品住房成交出現(xiàn)了更大幅度的下降，成交套數(shù)同比下降了45.3%，成交面積下降了44.2%，現(xiàn)房商品住宅成交量也出現(xiàn)了相應(yīng)回落，成交套數(shù)、面積分別下降了46%和41.6%。

此外，據(jù)中原上周監(jiān)測(cè)的9個(gè)城市中，一手住宅市場(chǎng)新房成交環(huán)比下降的有7個(gè)，包括重慶、成都、武漢等降幅普遍為2-3成。其中一線4個(gè)城市成交降幅達(dá)到2成以上，而廣州、深圳兩地新房成交量持續(xù)前幾周的下跌態(tài)勢(shì)之后，上周再次降至新政以來(lái)低位，廣州降幅甚至高達(dá)5成。

與此同時(shí)，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，銷售的持續(xù)下滑讓一線城市庫(kù)存陡增。北京在新政出臺(tái)之前大概不到4萬(wàn)套的庫(kù)存，如今已經(jīng)增加到了10萬(wàn)套，而且這個(gè)銷售面積還在不斷增長(zhǎng)，這給開(kāi)發(fā)商的三季度的去庫(kù)存化帶來(lái)極大挑戰(zhàn)。“如果銷量在三季度繼續(xù)下滑，必然再次將出現(xiàn)資金鏈緊張的情況?！比沃緩?qiáng)悲觀的表示。

“開(kāi)發(fā)商可能資金充裕，但因?yàn)檎{(diào)控，資金周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)放緩。而三季度，開(kāi)發(fā)商不得不選擇降價(jià)?！?房地產(chǎn)老總溫立偉表示。

對(duì)于北京這樣的一線城市，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也抱著悲觀態(tài)度?！皹鞘袃r(jià)格的頭個(gè)波谷將伴隨開(kāi)發(fā)商的大規(guī)模結(jié)款季而到來(lái)，有可能出現(xiàn)在今年四季度至明年一季度，開(kāi)發(fā)商需要集中清算銀行貸款、支付施工款等款項(xiàng)，資金壓力加大時(shí)，有可能通過(guò)降價(jià)方式回籠資金以補(bǔ)充流動(dòng)資金。但沒(méi)有利好政策的刺激，一方面受到抑制樓市投機(jī)政策影響，另一方面購(gòu)漲不購(gòu)跌的普遍消費(fèi)心態(tài)阻礙著購(gòu)房行為的發(fā)生，因此樓市成交量還將在谷底盤整。如果政策層面仍然延續(xù)緊縮態(tài)勢(shì)，頭輪波谷過(guò)后樓市可能還將遭遇更深的調(diào)整?！惫阏f(shuō)。

一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商老總表示，雖然開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在還處于“嘴硬”階段，但實(shí)際上，很多房企已經(jīng)開(kāi)始面臨資金緊張問(wèn)題。

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁肖莉也明確表示，萬(wàn)科目前二三線已經(jīng)進(jìn)入了40個(gè)城市，未來(lái)只是一個(gè)深耕的問(wèn)題

二三線城市成房企“救命稻草”，炒房人的新?lián)c(diǎn)

不僅僅是上述的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，很多房企不得不承認(rèn)，布局二三線解救了遭遇調(diào)控的業(yè)績(jī)尷尬。

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)發(fā)布較新研究報(bào)告，二三線城市拿地建設(shè)較多的開(kāi)發(fā)商，如恒大、萬(wàn)科、綠城取得較好業(yè)績(jī)，成為大贏家。與此同時(shí)，一線城市的銷售額占企業(yè)銷售額的幅度大幅縮小，已由去年的40%下降至現(xiàn)在的29%。

而政府近日的堅(jiān)決表態(tài)無(wú)疑給房企寄希望于一線城市增加銷售業(yè)績(jī)潑了一盆冷水。

一位供職于品牌開(kāi)發(fā)商的策劃經(jīng)理坦言，下半年銷售壓力很大。他們已經(jīng)建議公司“低開(kāi)高走，擴(kuò)充銷售渠道”。

不過(guò)，他坦言，集團(tuán)今年的銷售業(yè)績(jī)也不一定慘淡，因?yàn)檫€有二三線城市支撐。

復(fù)地集團(tuán)總裁張華也表示，“二線城市目前的供需相對(duì)均衡，剛性需求穩(wěn)定。今年下半年復(fù)地的項(xiàng)目主要集中在二線城市，新增供應(yīng)將有約80萬(wàn)平方米?！?p>因?yàn)檎{(diào)控并未給二三線城市帶來(lái)影響。據(jù)新華社發(fā)布的年終經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示，與一線城市樓市“價(jià)跌量縮”相比，二線城市的降價(jià)效果似乎并不明顯，有的房?jī)r(jià)略有降低，還有的不降反升。

日前，以二三線為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒大地產(chǎn)甚至宣布銷售目標(biāo)將逆市上調(diào)30%以上至400億元。

此外，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁肖莉也明確表示，萬(wàn)科目前二三線已經(jīng)進(jìn)入了40個(gè)城市，未來(lái)只是一個(gè)深耕的問(wèn)題。

“二線城市目前的供需相對(duì)均衡，剛性需求穩(wěn)定。今年下半年復(fù)地的項(xiàng)目主要集中在二線城市，新增供應(yīng)將有約80萬(wàn)平方米。”復(fù)地集團(tuán)總裁張華也表示，鑒于目前二線城市在調(diào)控下價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的有利因素，復(fù)地下半年仍將采取調(diào)整價(jià)格、快速出貨的策略，保證復(fù)地在下半年市場(chǎng)波動(dòng)下具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。

不過(guò)，值得注意的是，隨著這些房企大舉進(jìn)軍二三線，樓市調(diào)控之下，二三線城市反而成為炒房人的新?lián)c(diǎn)。

新華社調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來(lái)，有相當(dāng)規(guī)模的資金開(kāi)始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要推手。

地產(chǎn)投資客

專家對(duì)二三線地產(chǎn)投資建議

盡管二線城市房?jī)r(jià)仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題。越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，二三線城市房?jī)r(jià)將會(huì)暴漲。

“二三線市場(chǎng)相比現(xiàn)在的一線城市，調(diào)控政策比較少。這使得之前很多一線城市的投資者轉(zhuǎn)移到二三線城市。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲中，二三線上漲也相對(duì)比較少，這使得炒作的空間比較大。另外，二三線城市的城市化進(jìn)程也處于加速中，這使得購(gòu)家相比大城市要更剛性。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，如果政策環(huán)境沒(méi)什么變化，對(duì)購(gòu)家的影響也不大，但二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可挖掘的潛力很大，有可能造成投資客的涌入。

房地產(chǎn)企業(yè)

二線城市拿地?zé)崆楦?p>調(diào)控態(tài)度日趨堅(jiān)決，房企正加快二三線拿地。

從中原地產(chǎn)上周全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)看，供求情況雙雙回落。供應(yīng)方面更是大幅度下滑，達(dá)到新政出臺(tái)以來(lái)較低點(diǎn)，比較新政前周平均(210公頃)水平縮減80%，上周僅長(zhǎng)春和天津有43公頃宅地供應(yīng)。

上周土地市場(chǎng)成交方面，數(shù)量也回落至只及新政前周平均水平的一半。另外，上周甚至出現(xiàn)5周以來(lái)幅土地流標(biāo)難得一見(jiàn)狀況。

盡管各地住宅市場(chǎng)成交低迷、土地供應(yīng)捉襟見(jiàn)肘，但房企拿地儲(chǔ)備和發(fā)展的勢(shì)頭卻沒(méi)有減退。上周保利分別在廣州和武漢獲得兩幅土地，萬(wàn)科6月報(bào)顯示其屬下公司分別在中山、寧波、蘇州、青島等地已獲得多幅地塊。

中原集團(tuán)研究高端經(jīng)理劉淵認(rèn)為，從房企近期拿地情況看，可以看到他們?nèi)匀恢鞴ザ€城市。原因主要是一線城市土地供應(yīng)日益減少、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，二三線城市逐步顯示出發(fā)展?jié)摿?，必將成為未?lái)樓市發(fā)展的新戰(zhàn)場(chǎng)。這就是促使房企戰(zhàn)略開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三線城市的重要原因，預(yù)計(jì)未來(lái)這一趨勢(shì)越發(fā)明顯。