日前，信達(dá)地產(chǎn)公布了重組后的年報(bào)，和大多數(shù)地產(chǎn)上市公司一樣，信達(dá)地產(chǎn)在過(guò)去一年的牛市中，交出了一份漂亮的報(bào)表。

與此同時(shí)，業(yè)界普遍預(yù)期的大股東的38處物業(yè)注入上市公司尚無(wú)時(shí)間表。

一方面原因是土地過(guò)戶和市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的困境，“更重要的原因在于實(shí)際控制人有沒(méi)有將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)的主觀愿望”，知情人士表示，以金融業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的信達(dá)資產(chǎn)將專注于金融平臺(tái)建設(shè)，不會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入和資源傾斜。

在國(guó)資委下達(dá)了非地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)的指示后，財(cái)政部也向作為金融企業(yè)的信達(dá)資產(chǎn)傳達(dá)了類似精神，這導(dǎo)致實(shí)際控制人態(tài)度更加猶疑。

“債轉(zhuǎn)股”不容易

2008年底，信達(dá)投資攜手深圳建信等四家公司整合了上海信達(dá)、寧波信達(dá)、嘉興信達(dá)、安徽信達(dá)、青島信達(dá)、上海立人等11家房地產(chǎn)公司。上述11家公司作價(jià)63億與上市公司*ST天橋進(jìn)行資產(chǎn)置換，并更名為信達(dá)地產(chǎn)。公司大股東信達(dá)投資為中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司的全資子公司。

當(dāng)時(shí)，曾有券商分析師預(yù)計(jì)，信達(dá)地產(chǎn)將成為保利地產(chǎn)那樣的國(guó)資地產(chǎn)霸主。因?yàn)樾胚_(dá)資產(chǎn)擁有分布在全國(guó)各地的大量房地產(chǎn)債權(quán)和股權(quán)，旗下38處物業(yè)將會(huì)注入上市公司。

信達(dá)地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備不具備地產(chǎn)巨頭的氣勢(shì)。截至2009年12月31日，信達(dá)地產(chǎn)規(guī)劃建筑面積556.2萬(wàn)平方米，竣工面積約118.42萬(wàn)平方米。

業(yè)界人士告訴記者，如果房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)能順利獲得四證，變成無(wú)權(quán)屬瑕疵的土地，溢價(jià)將達(dá)數(shù)倍，投入開(kāi)發(fā)，收益將超出常人想象。

但信達(dá)資產(chǎn)旗下未注入上市公司的38個(gè)物業(yè)權(quán)證的完善工作至今并未有太大突破。

信達(dá)地產(chǎn)董秘辦向記者也確認(rèn)了這一點(diǎn)。這些項(xiàng)目的權(quán)證缺失由來(lái)已久，知情人士透露，2008年信達(dá)地產(chǎn)重組時(shí)就有一些欲注入的資產(chǎn)，想過(guò)戶卻沒(méi)成功，有一塊在云南的商業(yè)地產(chǎn)，就因?yàn)槌凶馊酥鲝垉?yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)而臨時(shí)生變，未獲得權(quán)證；寧波的一個(gè)爛尾項(xiàng)目1992年就開(kāi)始開(kāi)發(fā)，后被信達(dá)資產(chǎn)納入（1999年信達(dá)資產(chǎn)才成立），如今依然沒(méi)有四證。

2009年12月10日，類似的情況再次發(fā)生，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因13項(xiàng)瑕疵資產(chǎn)未能完善產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)不能在控股股東信達(dá)投資的承諾期限內(nèi)處置完畢，擬將這部分資產(chǎn)以8142.17萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓回信達(dá)投資。而且，13項(xiàng)瑕疵資產(chǎn)共8142.17萬(wàn)元的新評(píng)估值較原先的9281.32萬(wàn)元的評(píng)估值已有10%多的縮水。

如何真正“市場(chǎng)化”？

信達(dá)資產(chǎn)管理公司在全國(guó)各地?fù)碛胸S富的土地儲(chǔ)備，招商證券的報(bào)告稱，信達(dá)資產(chǎn)單是股權(quán)和債權(quán)類不良資產(chǎn)金額賬面值合計(jì)約198億元。

但是不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的特殊土地來(lái)源方式，會(huì)讓大股東的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備在地域上較為隨機(jī)，使上市公司未來(lái)有次序地進(jìn)行區(qū)域拓展存在一定難度。

大部分大型房地產(chǎn)公司，都是先以一個(gè)城市為基礎(chǔ)，進(jìn)而以這個(gè)城市為核心獲得土地，以點(diǎn)帶面，成片開(kāi)發(fā)，以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，控制管理成本。

信達(dá)地產(chǎn)如果以在建的項(xiàng)目為繼續(xù)獲得土地儲(chǔ)備，單靠不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，時(shí)間較為漫長(zhǎng)。

同時(shí)，不良資產(chǎn)孵化而來(lái)的儲(chǔ)備也有其不足，有的可能規(guī)模很小，毛利率雖高，但不適合大公司專門(mén)成立項(xiàng)目公司去開(kāi)發(fā)。

孵化后的不良資產(chǎn)注入無(wú)期，在建和儲(chǔ)備面積不多，信達(dá)地產(chǎn)未來(lái)注定面臨“市場(chǎng)化”轉(zhuǎn)型，必須通過(guò)招拍掛的方式獲得土地。對(duì)此，其董秘辦對(duì)記者表示，我們重組時(shí)間不長(zhǎng)，尚需要時(shí)間，我們有自己特別的模式，但目前不成熟，只有框架性的，不適宜對(duì)媒體闡述。

另外，了解公司的人士告訴記者，這家公司雖然是全國(guó)化的公司，但分公司獨(dú)立性都比較強(qiáng)，基本是各自為戰(zhàn)，還需要打造一個(gè)與全國(guó)性開(kāi)發(fā)商相匹配的管控體系。

地產(chǎn)非

土地過(guò)戶、市場(chǎng)化困境等客觀情況只是一個(gè)因素，更大的原因在于信達(dá)資產(chǎn)有沒(méi)有將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)的主觀愿望，信達(dá)資產(chǎn)人士說(shuō)：“信達(dá)資產(chǎn)管理公司下定決心做房地產(chǎn)是可以的，傾其資源將信達(dá)地產(chǎn)打造成保利地產(chǎn)也不是不可能，但是我們的還是在金融控股上?！?

財(cái)政部官員也要求信達(dá)資產(chǎn)將更多的精力放在金融控股集團(tuán)上，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)信達(dá)資產(chǎn)對(duì)于信達(dá)地產(chǎn)和信達(dá)投資等實(shí)業(yè)體系的資源傾斜將比信達(dá)金融體系弱。

該信達(dá)人士稱，在國(guó)資委下達(dá)了非地產(chǎn)主業(yè)央企的“限退令”后，盡管信達(dá)資產(chǎn)作為金融企業(yè)不歸國(guó)資委管轄，但財(cái)政部也向信達(dá)資產(chǎn)傳達(dá)了類似的精神。盡管信達(dá)地產(chǎn)作為上市公司，在做決策時(shí)需要股東大會(huì)和董事會(huì)通過(guò)，但實(shí)際控制人的態(tài)度是有影響力的。

信達(dá)資產(chǎn)更重要的工作是從資產(chǎn)管理公司向金融控股平臺(tái)轉(zhuǎn)型，爭(zhēng)取金融全牌照成為其主要精力所在。信達(dá)資產(chǎn)收編信達(dá)證券、幸福人壽、信達(dá)澳銀基金、信達(dá)期貨、金谷信托、信達(dá)資本、信達(dá)財(cái)險(xiǎn)和西安商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)陸續(xù)獲得銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、信托等金融牌照，在四大資產(chǎn)管理公司中是向金融控股轉(zhuǎn)型較快的公司。

這也意味著，信達(dá)資產(chǎn)“不愿”也 “無(wú)暇”向信達(dá)地產(chǎn)傾斜資源配置。

2009年年報(bào)顯示，這家公司尚不具備大量拍地的財(cái)力，現(xiàn)金只有18億多。據(jù)了解，上市公司本身有擴(kuò)張的愿望和要求，依然積極向建行、民生銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款，在沒(méi)有政策限制的情況下進(jìn)行優(yōu)良資產(chǎn)抵押獲得貸款，但這依然無(wú)法滿足其擴(kuò)張的需要，其在去年下半年試圖在二級(jí)市場(chǎng)上再融資，但證監(jiān)會(huì)暫停地產(chǎn)企業(yè)再融資，信達(dá)地產(chǎn)再度擴(kuò)大資金來(lái)源只能仰仗母公司。

實(shí)際控制人較終是否決意發(fā)力地產(chǎn)，效仿當(dāng)年保利集團(tuán)對(duì)保利地產(chǎn)的扶持，讓上市公司有足夠的錢(qián)去競(jìng)得土地，成長(zhǎng)為新的國(guó)資黑馬，似乎更是這家公司未來(lái)發(fā)展的一個(gè)要害。

(作者：周亞玲 胡蓉萍)