樓市調(diào)控風暴襲來，開發(fā)商紛紛表示：“去年行情好，手里不差錢”。但實際上，去年開發(fā)商大手筆“圈地”，單是萬科、保利、金地和招商地產(chǎn)四家企業(yè)去年就花了約930億元購地，一旦銷售回籠不及時，開發(fā)商的資金鏈有可能再出現(xiàn)問題。

文/本報記者 張忠安(署名除外)

2009年房價的飆升也讓開發(fā)商斥巨資購地的熱情水漲船高。A股中的四大天王——萬、保、招、金更是不甘落后，去年購地累計資金接近千億元。

市場分析認為，目前國家連續(xù)出臺政策，收緊銀根、上調(diào)開發(fā)商拿地頭付比例，以及嚴格二套房頭付四成等將改變整個房地產(chǎn)市場走向，開發(fā)商資金鏈將再次面臨考驗，即使自己宣稱“不差錢”。

保利花400多億元購地

開發(fā)商搶地在2009年是一路高歌，新的地王不斷涌現(xiàn)。根據(jù)本報記者粗略統(tǒng)計，僅是A股市場的“四大天王”——萬科、保利、金地和招商地產(chǎn)，2009年累計斥資930多億元在土地市場上。

在“四大天王”中，保利地產(chǎn)較為激進，在去年的12個月中，有8個月重金搶地，累計花掉了420多億元，其中9月和12月份，購地資金分別接近百億元。而該公司去年累計實現(xiàn)簽約金額433.82億元。不過，行業(yè)龍頭萬科顯得比較穩(wěn)重，雖然從去年1月份就開始拿地，但全年只花了227億元，僅為保利地產(chǎn)的54%。另外，金地集團去年在土地市場上也花了將近200億元。

市場分析認為，在去年整個房地產(chǎn)市場的強勢復蘇下，一邊是銷售火爆，資金回流源源不斷；另一方面，大量資金有不斷流出，全國搶地擴張步伐不停。

二三線城市成主戰(zhàn)場

不過，從這些房企圈地來看，二三線土地市場的魅力大增。萬科在2009年12月份新增加的8個項目中，全部在二三線市場，分別是大連、沈陽、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門和長春。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1200萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的比例超過60%，而在一線城市新增土地儲備較少，占比在兩成左右?！伴_發(fā)商在二三線城市不停跑馬圈地，一方面是一線城市拿地難，另一方面是二三線城市經(jīng)濟形勢較好，未來城鎮(zhèn)化將擴大市場需求。”廣州某開發(fā)商對記者表示。

房企今年資金鏈將再臨考驗

由于去年樓市銷售火爆，幾乎所有開發(fā)商都超額完成全年的銷售任務，加大資金回籠速度。寬松的貨幣信貸政策也給房企提供了方便的融資渠道。但較近連續(xù)出臺組合拳，打擊樓市投資投機，造成市場觀望情緒日益濃厚。業(yè)內(nèi)專家表示，雖然目前開發(fā)商對外一致表示出“不差錢”，但如果整個市場發(fā)生變化，房企資金鏈將再次面臨考驗。

“調(diào)控政策對市場資金影響較小，我們?nèi)ツ甓假u得非常好，回籠資金充裕，暫時還沒有資金鏈緊張的問題。而且我們對今年的市場還是充滿信心的?！睎|莞某開發(fā)商銷售總監(jiān)告訴記者。

然而事實上，在2009年瘋狂拿地之后，不少房企資本消耗嚴重。而受累于政策調(diào)控，今年房企融資將接受嚴峻的考驗。

國信證券房地產(chǎn)分析師方焱認為，高價拿地較終還要賣出去才算數(shù)。一旦銷售回籠不及時，有可能影響到公司的資金鏈。招商證券賈祖國指出，目前購房人口約50%左右都是投資性購房。二套房貸從嚴執(zhí)行以及二手房稅收減免的結束，使得投資性購房在2010年將受到很大的抑制，如果房價繼續(xù)高企，開發(fā)商資金回籠將受到影響。

地產(chǎn)專家韓世同認為，即使開發(fā)商都宣稱“不差錢”，對未來充滿信心，但房企的新開工面積已經(jīng)顯示出開發(fā)商對未來走勢的擔心，而且從2007年房地產(chǎn)企業(yè)資金寬松到2008年資金緊張的轉(zhuǎn)變也只有半年時間?！伴_發(fā)商現(xiàn)金流一般控制在一個季度左右的開銷，如果政策收緊，房企就可能再次面臨資金緊張的考驗。”

清理土地出讓金優(yōu)惠政策

住建部要求：

清理土地出讓金優(yōu)惠政策

住建部副部長齊驥日前再次明確要求地方政府要抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅等規(guī)定。據(jù)住建部一消息人士記者透露，地方“救市”政策清理頭當其沖的就是地方土地出讓金的減免優(yōu)惠政策。

據(jù)了解，包括土地出讓金在內(nèi)，依附于土地和房產(chǎn)的形形色色的稅費，是支撐地方政府財政的主要力量。在2008年國家表示允許地方政府根據(jù)當?shù)厍闆r調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)扶持政策之后，有19個城市出臺了土地出讓金減免的優(yōu)惠政策。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年中國土地出讓金總金額達15000億元，比2008年增加140%。

易居研究院北京所副所長牟增彬告訴《華夏時報》記者，終止營業(yè)稅優(yōu)惠，明確土地出讓金繳納等相關條款后，地方的優(yōu)惠政策自然終止。但在尚未提到的政策領域，如購房補貼、信貸等，地方政府仍存在較大的操作空間。(華夏時報)

上周京滬穗深土地供應驟降

受國家政策調(diào)控影響，土地供應上周大幅下降，其中，四個一線城市住宅用地零供應。

中原土地監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在1月4~10日期間，京滬穗深四大一線城市沒有一塊住宅用地上市。其他二線城市中有5個推出21幅住宅用地，約173公頃，環(huán)比上周下降六成。鑒于住宅用地供求狀況嚴重失衡，造成幾個二線城市中“地王”頻出，溢價率居高不下。

其中南京長發(fā)都市地產(chǎn)以總價8.65億元獲得雨花臺風景區(qū)地塊，溢價率高達116%，樓面地價15977元/平方米，創(chuàng)南京土地市場招拍掛以來較高的樓面地價。

去年涌現(xiàn)的部分“地王”

◆北京 望京地區(qū)一商業(yè)用地

9月3日，SOHO中國40億元競得；

◆上海 趙巷1D號地塊

7月23日，金地集團30.48億元競得；

◆重慶 鴻恩寺地塊

6月25日，保利地產(chǎn)33.1億元奪得；

◆廣州 亞運城地塊

12月22日，由富力、雅居樂、碧桂園組成聯(lián)合體以255億元競得