令記者疑惑的是，這些“澄清說明書”解釋，恰恰是在默認(rèn)某些違規(guī)行為的前提下進(jìn)行未捂盤澄清，如用樓盤已經(jīng)多次開盤銷售的情況來證明并未捂盤，而開盤銷售量往往每次不足百套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一次推盤量不得低于3萬平方米的上海市房管局明文規(guī)定要求。

一位經(jīng)常接觸開發(fā)商營銷決策層并熟知營銷運(yùn)作的業(yè)內(nèi)分析人士坦言，開發(fā)商捂盤的策略很多，擦邊球很多，真正要找拿了預(yù)售證而長(zhǎng)期不銷售這種理論上真正的“捂盤”個(gè)案，幾乎是不可能的。

易居克而瑞披露的上半年上海樓盤銷售情況顯示，銷售均價(jià)二季度比一季度環(huán)比漲幅超過10％的樓盤已超過40個(gè)，漲幅在20％以上的樓盤達(dá)到13個(gè)。上半年環(huán)比漲幅較高的樓盤“綠地威廉公寓”項(xiàng)目，銷售均價(jià)從一季度的11121元/平方米飆升至二季度的17387元/平方米，增幅達(dá)56.34％。

特別是，在銷售價(jià)格快速上漲的季度，上海漲幅前十的樓盤中，沒有一個(gè)樓盤的新增供應(yīng)量達(dá)到上海市房管局規(guī)定的3萬平方米，甚至僅有兩個(gè)樓盤有新增供應(yīng)量，其余8個(gè)樓盤無新房源供應(yīng)。

這些樓盤的開發(fā)商中，包括綠地、大華、合生、萬業(yè)企業(yè)、金地、嘉里建設(shè)等眾多知名房企及眾多背景各異的中小開發(fā)商。

上海全市，上半年在售的共236個(gè)樓盤中，二季度僅有14個(gè)樓盤的新增供應(yīng)量超過3萬平方米，超過半數(shù)樓盤新增供應(yīng)量甚至為零，整體捂盤跡象盡顯。

主管部門調(diào)查捂盤項(xiàng)目

記者獲得的相關(guān)澄清說明書，包括英郡別苑項(xiàng)目開發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“英之倫公司”）、安天紅墅項(xiàng)目開發(fā)商上海安裕置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安裕公司”）的兩份書面說明材料。

對(duì)于此前有媒體披露項(xiàng)目涉嫌捂盤，英之倫公司的書面說明，根據(jù)規(guī)劃許可證和施工許可證的要求，同時(shí)因施工許可條件的限制，公司對(duì)西園工程陸續(xù)分批開始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結(jié)構(gòu)完成，達(dá)到預(yù)售條件，因資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，故向市房地局申請(qǐng)預(yù)售，在當(dāng)月28日取得預(yù)售證，并在11月8日正式預(yù)售。另有剩余工程“有部分是樣板房和 ”，故暫不申請(qǐng)預(yù)售。

可以發(fā)現(xiàn)，這個(gè)總建筑面積約5.4萬平方米的項(xiàng)目，分成至少4批銷售，每次的推盤量均達(dá)不到上海市明確規(guī)定的3萬平方米下限要求。而對(duì)于其中的原因，則是施工許可條件、資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難等模糊的解釋。而對(duì)于施工進(jìn)度緩慢，該公司解釋為“去年整體市場(chǎng)不景氣，資金回籠不太樂觀”。

另一份安裕公司遞交至松江區(qū)房屋土地管理局的說明材料則顯示，該項(xiàng)目低層批計(jì)44套房源于2009年5月正式銷售，批計(jì)73套目前正申請(qǐng)預(yù)售，“其余低層住宅將視現(xiàn)場(chǎng)工程實(shí)際進(jìn)度，擬于今年三季度末四季度初再推一批?！?p>據(jù)記者了解，進(jìn)入7月份，隨著開發(fā)商普遍采取捂盤惜售及變向捂盤抬價(jià)，上海市各級(jí)房地產(chǎn)主管部門在緊急出臺(tái)針對(duì)性文件，重申并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策的同時(shí)，正在展開對(duì)眾多涉嫌捂盤的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。

此外，對(duì)于新開盤項(xiàng)目的銷售情況，有關(guān)部門將派出專員到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督抽查。

穿著各式“馬甲”捂盤

易居中國分析師薛建雄直言，“結(jié)構(gòu)封頂遲遲不申請(qǐng)預(yù)售、拿了預(yù)售證遲遲不開盤，是典型的捂盤表現(xiàn)，但實(shí)際上，開發(fā)商不會(huì)這么做，給人以把柄?！?p>據(jù)記者了解，在結(jié)構(gòu)進(jìn)程階段，由于工程進(jìn)度由開發(fā)商自己掌控，在達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂這一階段之前，開發(fā)商有足夠的空間調(diào)整較終封頂?shù)臅r(shí)間，達(dá)到捂盤的效果。即使已結(jié)構(gòu)封頂?shù)臉潜P，開發(fā)商也會(huì)在提出申請(qǐng)預(yù)售、領(lǐng)取預(yù)售證等環(huán)節(jié)，通過有意拖延時(shí)間、不交齊材料、拖延取證等方式，一樣達(dá)到捂盤的效果。

更有甚者，越來越多開發(fā)商，通過將原規(guī)劃毛坯的項(xiàng)目，臨近申請(qǐng)預(yù)售前，提出改建 的申請(qǐng)，在拖延入市時(shí)間的同時(shí)，通過裝修包裝，獲得進(jìn)一步提高售價(jià)的理由。而目前鼓勵(lì) 入市是各地政府部門的基調(diào)，這樣的申請(qǐng)往往能夠獲得通過。

此外，即使獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，眾多開發(fā)商也通過每次推出少量房源，分多批放盤，在營造人為供求緊張的同時(shí)，逐批漲價(jià)。

以萬科等主流房企的銷售策略為例，萬科在逐步落實(shí)從規(guī)模增長(zhǎng)向利潤增長(zhǎng)，以反映股東利益化目標(biāo)，以利潤作為考核體系的核心后，其執(zhí)行層對(duì)于利潤化的貫徹更加徹底，具體表現(xiàn)為當(dāng)市場(chǎng)上行時(shí)，及時(shí)上調(diào)銷售價(jià)格，確保項(xiàng)目的利潤，增加企業(yè)的利潤。

“以目前的監(jiān)管措施和實(shí)際執(zhí)行情況看，主動(dòng)權(quán)依然在開發(fā)商手中，花樣繁多的變向捂盤手段，主管部門防不勝防，消費(fèi)者更是難以辨別?！毖ㄐ郾硎?。

監(jiān)管須擺脫被動(dòng)

經(jīng)過上半年的快速消化和回籠資金，有不少開發(fā)商目前的資金狀況，已足以應(yīng)付像去年那樣的長(zhǎng)期低迷，開發(fā)商有了捂盤的資本，這恰恰是較危險(xiǎn)的。

對(duì)個(gè)體樓盤和開發(fā)商而言，通過各種辦法捂盤，目的即在于追求利潤化，但在整體市場(chǎng)面上，這樣的行為危害巨大。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的較新門店調(diào)查顯示，7月上海大部分區(qū)域二手房成交量較6月同期普降1—2成，其中浦東降幅，約達(dá)3成，主要原因就在于二手房掛牌價(jià)格居高不下直接導(dǎo)致下家接盤熱情不足。

這種一手向二手市場(chǎng)傳導(dǎo)的變向捂盤行為，正在對(duì)當(dāng)?shù)卣^為關(guān)注的成交量以及房?jī)r(jià)形成猛烈沖擊，量跌價(jià)升甚至有價(jià)無市，是各地政府部門較不愿意看到的。

目前而言，在花樣繁雜的變向捂盤方式面前，監(jiān)管有些被動(dòng)。

上海市房管局在7月緊急重申“嚴(yán)格執(zhí)行‘3萬平方米’規(guī)定，防止‘少量多批’”，但出于實(shí)際需要，“凡達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)不足3萬平方米的或者‘尾盤’等情況，經(jīng)房管部門審核后，將視實(shí)際情況才能‘放行’”，依然成了不少開發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。

這一點(diǎn)，從預(yù)售量達(dá)不到3萬平方米的樓盤超過90％的實(shí)際情況，就可見一斑。

另據(jù)從7月1日開始實(shí)行的較新《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，明確商品房預(yù)售和限售，其銷售方案須經(jīng)備案，要求區(qū)縣房管部門加強(qiáng)對(duì)商品房銷售方案的審核和指導(dǎo)，運(yùn)用銷售方案?jìng)浒负头康禺a(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售?！皣?yán)格按照該規(guī)定，備案制度能夠有效遏制捂盤行為，關(guān)鍵就看具體的執(zhí)行情況了?！毖ㄐ壑赋?。

(作者：田新杰)