國信證券較新發(fā)布的91家上市公司年報匯總分析報告稱,2008年房地產(chǎn)地產(chǎn)上市公司整體盈利增速下滑明顯,雖然38.62%的毛利率比上年上升約4個百分點,但在未來結(jié)算成本上升和價格下行的雙重壓力下,今年毛利率將有較大下行空間。不過隨著今年銷售回暖,開發(fā)商資金面較困難期正在過去。

高毛利率難持續(xù)的風險

從損益表情況來看,91家房地產(chǎn)上市公司共實現(xiàn)營業(yè)收入總額1775.95億元,同比增長15.38%,增速比2007年放緩33個百分點,盈利增速下滑趨勢明顯。

上市公司業(yè)績增長明顯放緩,但收益水平并未出現(xiàn)下滑,主要原因正在于房地產(chǎn)收入結(jié)算較房屋銷售有2年左右的滯后,2006、2007年的高價銷售項目在2008年逐步竣工并結(jié)轉(zhuǎn)為收入,從而導致了結(jié)算毛利率的上升。過去一年多的行業(yè)調(diào)整主要體現(xiàn)在銷售量的大幅萎縮,而房價只是在局部地區(qū)下跌,對行業(yè)總體毛利水平的影響并不明顯。

國信證券分析師方焱稱,從總的趨勢來看,隨著高價地項目的逐步面市,在未來結(jié)算成本上升和價格下行的雙重壓力下,2009年毛利率有較大下行空間。

申萬研究分析師殷姿也認為,未來兩年,行業(yè)毛利率面臨下滑。因為土地獲取時間越晚,土地成本相對越高,毛利下滑壓力越大。“未來進入依靠以量補價到毛利修復的階段,這樣行業(yè)利潤才有望正增長。2009年起,銷售量的回升能夠部分彌補毛利率下降對企業(yè)利潤增速的影響。預計2009年上市公司市場份額基本與2008年相同,2009、2010年兩年上市公司平均銷售額和2008能相比增長50%,可基本抵消33%的凈利率下滑對利潤增速的影響。”殷姿續(xù)稱。

金地集團總裁張華綱在接受本報記者采訪時也坦言,企業(yè)在2007年拿下的土地價格普遍偏高,高昂的土地成本一定都會表現(xiàn)在今年和明年的結(jié)算利潤上,這會較大影響開發(fā)商的盈利水平。現(xiàn)在地價普遍下降,如果獲取價值合適的土地資源可以彌補公司現(xiàn)有高價存貨帶來的壓力,保證正常的毛利率水平。

資金面的冬天正在過去

從資產(chǎn)負債表來看,2008年銷售遇阻,地產(chǎn)公司進入了資金面的冬天,預收款下降、存貨上升。91家公司預收賬款合計881億元,與2007年基本相當,而負債合計4263億元,同比上升30%,預收款占負債比例從2007年的27%下降到21%。存貨合計4221億元,同比增長43%,資產(chǎn)總計6843億元,存貨占資產(chǎn)比例從2007年的56%上升到62%。

這顯示出企業(yè)在樓市低迷下,銷售回款下降而庫存增加,這也導致速動比率與2007年比下降0.05至0.57個點,流動比率為1.92,仍在2以下。

方焱表示,隨著預收款項逐漸結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入,以及受2008年項目銷售增長停滯的影響,房地產(chǎn)上市公司未來可結(jié)轉(zhuǎn)資源將有所減少,對于其未來業(yè)績的保障作用將下降。地產(chǎn)公司的盈利增長正在由瘋狂向理性回歸,未來行業(yè)發(fā)展將趨于平緩。

從負債結(jié)構(gòu)來看,公司短期借款合計396億元、一年內(nèi)到期非流動負債474億元,合計占負債比例為12%,與2007年基本持平。長期借款為1057億元,占負債比為25%,略微上升一個百分點。

自從去年11月以來,房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖,從已公布公司的今年一季報來看,地產(chǎn)公司資金面的冬天正在過去。

記者也從了解多家券商獲悉,經(jīng)過近兩個多月的監(jiān)測,大多數(shù)城市整體成交量水平目前基本回到2007年初的水平。一季度銷售的回暖對開發(fā)商今年的業(yè)績勢必產(chǎn)生積極的影響。據(jù)記者大致統(tǒng)計,主流地產(chǎn)公司已經(jīng)平均完成全年銷售目標的30%左右,預收款回升迅速,對全年業(yè)績的保障性加大不少。

殷姿也表示,申萬研究也再次上調(diào)2009年銷售面積預測。預測今年全國銷售面積同比增長8%,其中十大城市增速為27%,全國其他城市為5%。一線城市價格調(diào)整到位成交量回升幅度更大,全國其他城市成交量緩慢回升,波動幅度整體小于一線城市。

(作者：敖虹)