今年一季度，土地市場(chǎng)流標(biāo)高達(dá)40%，房地產(chǎn)商繼續(xù)減少新屋開(kāi)工數(shù)量，新開(kāi)樓盤(pán)排隊(duì)購(gòu)房是一種噱頭，低劣的炒作支撐得了一時(shí)，支撐不了長(zhǎng)遠(yuǎn)。

房地產(chǎn)小陽(yáng)春遮蔽了并購(gòu)時(shí)代到來(lái)的事實(shí)，并購(gòu)重組才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大戲，決定了今后兩三年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。

房地產(chǎn)要健康發(fā)展，關(guān)鍵因素有二。一是建立規(guī)范的土地市場(chǎng)，二是加快房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組，建立優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式。并購(gòu)重組被賦予促使房地產(chǎn)健康發(fā)展的重任。

政策導(dǎo)向業(yè)已十分清楚。我國(guó)房地產(chǎn)政策雖然五花八門(mén)，風(fēng)向標(biāo)莫過(guò)于地根與銀根“兩根”。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)閑置地與庫(kù)存房形成尖銳矛盾，一季度國(guó)土資源部核減建設(shè)用地逾3000公頃，再次“緊縮地根”。不僅如此，國(guó)土資源部土地利用司的十余位專(zhuān)家“南下北上”進(jìn)行調(diào)研，摸底土地二級(jí)市場(chǎng)閑置土地?cái)?shù)量，為建立規(guī)范的“土地流轉(zhuǎn)二級(jí)市場(chǎng)”提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。土地二級(jí)市場(chǎng)一旦建立，將讓所有的土地交易都納入政府調(diào)控之下。

要提高土地二級(jí)市場(chǎng)的效率，目前使用權(quán)人之間股權(quán)交易的模式不應(yīng)該被摒棄。反而應(yīng)該發(fā)揚(yáng)光大，通過(guò)市場(chǎng)主體之間的股權(quán)互換或者土地出讓?zhuān)粌H可以實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)定價(jià)，還能完成房地產(chǎn)重組并購(gòu)之中的關(guān)鍵步驟，即房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組之前，頭先在土地二級(jí)市場(chǎng)形成并購(gòu)重組格局。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期，選擇工作由銀行主導(dǎo)。

3月18日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確指出，進(jìn)一步加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，做好對(duì)有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目的融資支持和配套金融服務(wù)，支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。此舉強(qiáng)化了去年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“國(guó)十三條”中的信貸力度。

這是政府并購(gòu)重整產(chǎn)業(yè)的思路在房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步強(qiáng)化。2008年12月9日，銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，時(shí)隔12年之后，并購(gòu)貸款重新開(kāi)閘。各機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，開(kāi)始跑馬圈地，十幾天后，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所與工行上海分行、上海銀行就簽訂了《開(kāi)展商業(yè)銀行并購(gòu)貸款合作協(xié)議》。不到一個(gè)月，2009年1月6日，工行北京分行、北京頭創(chuàng)股份有限公司和北京產(chǎn)權(quán)交易所就在京舉行三方關(guān)于并購(gòu)貸款合作框架協(xié)議的簽字儀式。國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了1萬(wàn)億元左右的并購(gòu)交易，規(guī)模還將呈幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)大。

優(yōu)質(zhì)大型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)獲得融資支持。不僅如此，事實(shí)上在房地產(chǎn)受到調(diào)控的危急關(guān)頭，大型房地產(chǎn)商還是能夠通過(guò)股權(quán)與債權(quán)融資獲得所需資金，雖然成本有所提高。

經(jīng)過(guò)此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的陣痛期，兩三年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將逐漸明晰。大型房地產(chǎn)商通過(guò)并購(gòu)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，甚至直接并購(gòu)中小房企，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)，通過(guò)并購(gòu)還能消化庫(kù)存積壓房?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在庫(kù)存房大部分得到消化之前，兩三年內(nèi)新房開(kāi)工速度還會(huì)下降。有關(guān)方面無(wú)法再忍受數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)各霸一方，無(wú)法形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則、令行不能禁止的現(xiàn)象。

政府給予優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商并購(gòu)重組貸款向正確的方向邁進(jìn)了一步，下一步是阻止地方政府干預(yù)商業(yè)銀行，讓不該存活的企業(yè)在地方銀行的護(hù)佑下如魚(yú)得水，同時(shí)政府應(yīng)盡快將保障性住房從紙面規(guī)劃落地，以免房地產(chǎn)業(yè)的洗牌再度遭遇嚴(yán)重的道德與輿論困境。

并購(gòu)重組是未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間中國(guó)企業(yè)界的大戲，國(guó)資委推出資產(chǎn)管理平臺(tái)，央企數(shù)量進(jìn)一步減少，央企如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)能置身事外嗎？

(作者：葉檀)