參照海外經(jīng)驗(yàn)及中國(guó)的發(fā)展階段，應(yīng)納入保障性住房范圍的城鎮(zhèn)家庭占比大約應(yīng)在30%左右，這意味著中國(guó)將有約6000萬(wàn)個(gè)家庭需要保障房。但根據(jù)樂觀測(cè)算，目前具有保障性質(zhì)的住房共計(jì)1530萬(wàn)套，僅能覆蓋25%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭，這意味著實(shí)際的供求缺口至少在4500萬(wàn)套左右。

保障房配套的缺失有一定的歷史原因。1998年23號(hào)文件推動(dòng)的房地產(chǎn)制度改革，標(biāo)志著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉(zhuǎn)變；2003年18號(hào)文件提出要逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)購(gòu)或承租普通商品住房。這使得普通商品房逐步成為市場(chǎng)的供應(yīng)主體，保障性住房的地位在實(shí)際執(zhí)行層面被弱化。

2009年全國(guó)住宅竣工面積5.96億平方米，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占比僅為6%，較2000年下降20個(gè)百分點(diǎn)；2009年房地產(chǎn)住房開發(fā)投資2.56萬(wàn)億，而經(jīng)濟(jì)適用房投資僅為1139億，占比為4.4%，較2000年下降12個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)指標(biāo)均顯示，保障性住房建設(shè)近十年來發(fā)展遲緩。

而根據(jù)住建部三年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，2009年至2011年每年新建經(jīng)濟(jì)適用房130萬(wàn)套，由于2009年實(shí)際竣工約60萬(wàn)套，那么剩下的70萬(wàn)套必須平滑到2010和2011年，即未來兩年平均每年完成165萬(wàn)套。這意味著未來保障房建設(shè)量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)，又將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？

按照測(cè)算，2010年保障性住房建設(shè)的資金需求在4700億左右，這樣的投資規(guī)模將使得2010年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約18%，直接拉動(dòng)GDP上升1.3%左右。如果進(jìn)一步考慮到對(duì)上、下游鋼鐵、水泥等的行業(yè)杠桿作用，那么保障性住房對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將會(huì)更大。從這個(gè)角度講，保障性住房的投資將為2010年下半年以及2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)回落時(shí)期發(fā)揮積極的對(duì)沖作用，也是避免宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅回落的重要?jiǎng)恿χ弧?

從趨勢(shì)來看，這一輪中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)期會(huì)較2007年-2010年這一輪周期中的調(diào)整階段要長(zhǎng)，這是因?yàn)?009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整迅速被大規(guī)模的信貸投放拉起，而2010年和2011年不太可能再出現(xiàn)這樣異常大規(guī)模的信貸投放。因此對(duì)保障性住房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注，至少在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段應(yīng)當(dāng)保持適當(dāng)加速的態(tài)勢(shì)。

同樣值得關(guān)注的是，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年四季度以及2011年的大部分時(shí)間處于調(diào)整狀態(tài)，那么可能會(huì)使得房地產(chǎn)新開工面積在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持在一個(gè)較低的水平，進(jìn)而使得在2012年或者以后房地產(chǎn)供求缺口增大，加大房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力，此時(shí)如果有較為充足的保障性住房供應(yīng)，可以部分平衡這種顯著的供求缺口。

對(duì)于開發(fā)商而言，參與保障性住房建設(shè)，將為之提供新的發(fā)展空間。雖然保障房建設(shè)利潤(rùn)率較低，一般為3%—5%左右的水平，但是隨著政策層面對(duì)保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn)，未來保障房的需求量與建設(shè)量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)，而且供應(yīng)的收入群體也比較穩(wěn)定。且開發(fā)商參與保障房建設(shè)，在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場(chǎng)，3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長(zhǎng)期的發(fā)展方向，為之提供相應(yīng)的盈利空間。(巴曙松 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng))

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