在貸款購房普及的今天，房屋貸款已成為大部分工薪較主要的家庭支出。各家銀行在還貸方式上推出的產(chǎn)品層出不窮，固定利率氣球貸、接力貸、循環(huán)貸等各種還貸方式令人眼花繚亂，而處于降息周期的牛年如何巧還房貸就更加考驗(yàn)家庭理財(cái)者的智慧了。理財(cái)專家提醒還貸人：在牛年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，以及處于降息周期的背景下，貸款者可根據(jù)自己收入狀況，巧妙靈活地選擇不同的還款方式。

　　1 轉(zhuǎn)按揭尋求更實(shí)惠的銀行

　　“轉(zhuǎn)按揭”是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款，同時(shí)可享受7折優(yōu)惠，其中付給擔(dān)保公司數(shù)千元擔(dān)保費(fèi)即可。據(jù)了解，大部分銀行都可以辦理無交易轉(zhuǎn)按揭，但在實(shí)際操作中，股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。

　　現(xiàn)在專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)一般并不對(duì)購房者收取服務(wù)費(fèi)用，但還是存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等。一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按揭，費(fèi)用基本上在7000-8000元之間。需要注意的是，辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，這樣多數(shù)銀行才不收取違約金。理財(cái)專家提醒消費(fèi)者，在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對(duì)于固定利率的貸款客戶，則要按照合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。

　　2 降息背景下宜固定改浮動(dòng)

　　2006年開始，不少商業(yè)銀行都推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。

　　張女士2007年7月在某商業(yè)銀行辦理了5年期固定利率貸款，當(dāng)時(shí)約定的貸款年利率應(yīng)為7.56%，比現(xiàn)在降息后的基準(zhǔn)利率高出1.62個(gè)百分點(diǎn)。同樣是50萬5年期的貸款，張女士用固定利率以等額本息還款方式，每月還款為10033元左右，而現(xiàn)在用浮動(dòng)利率只需9652元，兩者相差381元，5年下來，張女士少付的利息就有2.2萬多元。當(dāng)然，這還沒有考慮到今后再降息的調(diào)整。“如果央行繼續(xù)降息，那我不是損失得更多？”一算賬，張女士嚇了一跳。

　　當(dāng)然，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金，轉(zhuǎn)換是否劃算，還要看對(duì)未來的降息預(yù)期怎樣。

　　3 雙周供可縮短還款周期

　　盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。

　　不足之處是，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個(gè)月的貸款，會(huì)增加每個(gè)月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對(duì)于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

　　4 隨薪供能暫緩還款壓力

　　“隨薪供”指在一定固定限期內(nèi)，只需按期償還貸款利息，固定限期到期后，再按期償還本息的還款方式，其中固定限期申請(qǐng)年限較長不超過3年。該還款方式可為借款者緩解當(dāng)前的還款壓力，也為流動(dòng)性需求較大客戶提供了新的選擇。

　　等額本息法還是等額本金法？當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月，購房者每個(gè)月還給銀行固定金額。理財(cái)專家認(rèn)為，等額本息法比較適合年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的購房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實(shí)際的還貸壓力也會(huì)下降。而等額本金法比較適合于50歲以上的購房者，以應(yīng)對(duì)退休后收入下降的情況，不容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　5 提前還貸并非都劃算

　　前提是，還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

　　如果提前還貸采用縮短貸款期限的方法，提高每月還款額，就可以有效減少利息支出。這樣做，既不需要占用大量的資金，也不會(huì)影響投資計(jì)劃，節(jié)省的利息還比單純抵充本金的方法更多。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了，而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

　　6 組合貸款用公積金“月沖”

　　很多購房者喜歡采用“年沖”的方式，每年將積存的公積金一次性沖還本金，以為這樣能更好地節(jié)省利息，其實(shí)卻不然。按照規(guī)定，“年沖”的資金必須先用于償還利率較低的公積金貸款，之后才能去抵沖商業(yè)貸款的余額。所以，購房者在抵充公積金貸款時(shí)期實(shí)際上是做了“蝕本生意”，較近公積金貸款利率再次下調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，“年沖”的購房者更加不合算了。

　　比較聰明的辦法是，申請(qǐng)購房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)限度地降低每月公積金的還款額；限度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。這時(shí)，建議采用“月沖”的方式，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，節(jié)省的利息很可觀。

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