二手房交易疑難

　　在本版今年"3·15"專題上，記者按一般購賣程序給讀者指出了需要注意步步"驚心"的雷區(qū)。對(duì)購家來說，購賣二手房中較擔(dān)心的雷區(qū)是涉及法律步驟與排解糾紛的方法。本期《二手房交易疑難》請(qǐng)來合富置業(yè)、滿堂紅兩位專業(yè)人士以及兩位去年成功爭取"3點(diǎn)傭"公義的消費(fèi)者，請(qǐng)她們給讀者提供安全"避雷"的有用貼士。

　　"維權(quán)"斗士心聲：

　　"避雷"功課不可不做

　　去年3月，中介3點(diǎn)傭的"正名"席卷全城。盧姨是其中的"始作俑者"，她與某公司超標(biāo)收傭的官司經(jīng)本報(bào)報(bào)道后，引起很大反響，而何小姐看到她打官司的消息才鼓起勇氣向中介公司討回超標(biāo)收傭。
　　經(jīng)過官司與投訴的洗禮，盧姨與何小姐都覺得自己購賣樓宇知識(shí)大增。盧姨告訴記者，打官司之前，她購房子基本不細(xì)看合同，后來她每一次購樓都仔細(xì)閱讀合同條款，而且一坐下來簽約就立即告訴經(jīng)紀(jì)：中介費(fèi)雙方合計(jì)不能超過3%。盧姨自去年以來也購了不少房子，她發(fā)現(xiàn)中介經(jīng)紀(jì)基本上都知道只能收3%。何小姐表示，她也是要維權(quán)時(shí)才仔細(xì)看購房合同與相關(guān)的法規(guī)，她覺得大部分人都是一生人購一次樓，購房的確要慎重行事，不做功課不行。何小姐笑稱，經(jīng)此一役，她周邊的朋友和親戚全都知道購樓較高只給3%傭金，而且也知道要問清楚是否雙方收傭。

　　盧姨認(rèn)為，購樓學(xué)問多，永遠(yuǎn)學(xué)不完，較近發(fā)生在她親戚與朋友身上的兩單官司又讓她繼續(xù)鉆研起樓市學(xué)問來。何小姐表示，規(guī)定中介服務(wù)費(fèi)雙方合計(jì)較高不超過3%，但部分中介在開列收費(fèi)名目時(shí)卻注明"中介服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)"，因?yàn)槲飪r(jià)局只對(duì)中介服務(wù)費(fèi)作出較高限價(jià)，對(duì)咨詢費(fèi)卻沒有規(guī)定，所以她提醒廣大消費(fèi)者要注意這個(gè)細(xì)微地方，較好要求中介只寫上"中介服務(wù)費(fèi)"，以免日后被中介鉆空子。

　 專業(yè)人士建議：

　　合約條款必須清晰訂明

　　合富置業(yè)業(yè)務(wù)營運(yùn)總監(jiān)黎意誦表示，購房者簽署的法律文書可能包括購家承諾要約、購房合同等。若購家在支付一定訂金而業(yè)主又收取了訂金后反悔，訂金要被沒收，且有可能要支付一定的中介服務(wù)費(fèi)用。購房合同是三方簽署的有效法律文件，一經(jīng)簽訂即可生效，她建議購房者必須要認(rèn)真考慮清楚合約條款，業(yè)主或中介公司的口頭承諾也要寫下來。

　　黎意誦表示，簽約時(shí)下多少金額的定金也有講究，法律規(guī)定定金不可超過樓款的20%，在20%以內(nèi)都是合法的。她見過不少個(gè)案，在樓價(jià)急速上升期，購家簽約時(shí)只下了少量定金，業(yè)主悔約成本低，對(duì)業(yè)主履約的"震懾力"顯然不夠。盧姨對(duì)此深有同感，她告訴記者購嘉和苑單位時(shí)，她在簽約時(shí)即下了50萬元的定金，以免業(yè)主反悔，"她反悔就要賠我50萬元"。

　　滿堂紅法務(wù)部許彥斐提醒購賣雙方注意兩個(gè)地方：申請(qǐng)貸款時(shí)間與收樓的家私清單。目前信貸政策變幻莫測，有時(shí)候購方為獲得利率7折優(yōu)惠，反復(fù)向多家銀行申請(qǐng)，建議在購房合同上訂明"業(yè)主只配合購家申請(qǐng)兩次貸款"，并清晰約定"辦理貸款申請(qǐng)的時(shí)間"。至于收樓的家私清單，她在實(shí)際案例中遇到過，某購家因一單位的豪華裝修而購房，但在合約上只是模糊約定"按現(xiàn)狀交樓"，對(duì)家坐擁電清單沒有清晰訂明，結(jié)果業(yè)主把背投電視換上21英寸舊電視；購家鐘愛的屏風(fēng)也不翼而飛。因此若房屋的家坐擁電是購房的一大原因，建議購房者要讓中介在合同上附上家坐擁電清單，較好拍照存檔，以后發(fā)生糾紛也有證據(jù)在手。

　　"避雷"貼士：

　　1.看樓前做足功課，簽購房合同要仔細(xì)閱讀條款，不妥當(dāng)?shù)牡胤揭欢ㄒ矣诎l(fā)聲，要把自己當(dāng)上帝看。

　　2.所有單據(jù)要保存好，以備投訴時(shí)要用到。

　　3.出事多找消協(xié)與媒體。何小姐說，她打12315電話投訴，接線員記錄下她的具體資料與某中介的資料后，果真幫他們進(jìn)行協(xié)調(diào)，后來12315還立即把對(duì)方的意見反饋給她。她說，若沒有媒體的追蹤報(bào)道，3點(diǎn)傭的知識(shí)不會(huì)如此深入民心。

　　4.消費(fèi)者要團(tuán)結(jié)起來。盧姨與何小姐都屬于很較真的一類人，不平則鳴。一些消費(fèi)者覺得幾千元數(shù)目不大，耗費(fèi)精力來投訴收獲不大。她們覺得，若每一個(gè)人都跟中介公司較真，才可以推動(dòng)這個(gè)行業(yè)更加規(guī)范；對(duì)中介公司的不良操作姑息縱容，只會(huì)使后來者一再吃虧。

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