產(chǎn)權(quán)清除

購二手房頭先要向賣房人了解產(chǎn)權(quán)，查看房產(chǎn)證是否真實(shí)可靠，房屋所有人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋是否有債權(quán)債務(wù)糾紛，賣方要出示合法的《房屋所有權(quán)證》，如果是委托他人購賣，要提供公證機(jī)關(guān)的授權(quán)委托書。

產(chǎn)業(yè)明確

要了解清楚房屋的建造年代和房屋的來源。如繼承房、購賣房、拆遷房、公房出售房等，這就明確了該房是否可以購賣。比如違章房、倒危房、抵押房、單位聯(lián)建的福利房、法院查封的房屋等是不允許購賣的。購房時可到房產(chǎn)交易查閱相關(guān)資料。

地段價位

價格取決房屋的價值，選房時要查看房屋所處的地理位置、交通、環(huán)境、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、采光、物業(yè)管理等情況，在室內(nèi)應(yīng)查看一下設(shè)施的情況、房頂是否漏雨、墻皮是否滲水、上下水及排煙管理是否通暢等，綜合考慮方能確定房屋的價格是否合理。

建筑面積

雙方在合同約定的出售面積應(yīng)以《房屋所有權(quán)證》的建筑面積為準(zhǔn)，有的房屋的共用分?jǐn)偯娣e較大，購房人有疑慮，這里提供一個簡略的計(jì)算方法供參考：建筑面積約等于使用面積乘以1.4。

室內(nèi)設(shè)施

在合同中要寫明室內(nèi)設(shè)施的歸屬，有的客戶向購房者口頭保證，但在實(shí)際交房時可能不認(rèn)賬，因此，一定要寫清楚室內(nèi)的裝修、防盜門、水電表、有線電視、空調(diào)、熱水器等購賣后的歸屬，防止賣方在搬家的時候拆走，把口頭的承諾寫在合同中，以免出現(xiàn)不必要的麻煩。

稅費(fèi)問題

當(dāng)談好成交價后，還要考慮中介費(fèi)、稅費(fèi)和交易過戶等費(fèi)用，不同性質(zhì)的房子稅費(fèi)是不一樣的，比如商品房的轉(zhuǎn)讓、公房出售房的轉(zhuǎn)讓、拆遷房的轉(zhuǎn)讓等。如超過120平方米的要繳納3%的契稅，辦證不滿5年的要繳5.5%的營業(yè)稅、2%的個人所得稅。其次，在辦理程序上也是有區(qū)別的。

付款方式

房屋購賣合同中應(yīng)寫明付款方式的每一個環(huán)節(jié)，分幾次付款和付款的時間，如定金可充抵房款應(yīng)注明，每期付款后由收款人寫收到條為憑。

違約責(zé)任

購賣雙方在合同的約定里，要清楚明各方的責(zé)任和義務(wù)，這樣有利于避免發(fā)生糾紛，如違約責(zé)任、違約金的款項(xiàng)、逾期交房、滯納金的約定及出現(xiàn)違約的解決方式。

辦證確權(quán)

購賣雙方簽訂《房屋購賣合同》后，應(yīng)按照雙方的約定的時間到房地產(chǎn)交易辦理房屋購賣過戶手續(xù)，合同應(yīng)寫明稅費(fèi)由哪方承擔(dān)，并約定交房時間。

交房查驗(yàn)

一般在購方付清全部房款的同時，房主應(yīng)將鑰匙交給購房人，購賣雙方也可由中介陪同，查驗(yàn)室內(nèi)合同約定的設(shè)施是否齊全、門窗是否完好、水電費(fèi)是否繳納、有線電視過戶以及戶口遷出等事宜。

王登勝
摘自《青島晚報》

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