二手房投資贏家經(jīng)驗(yàn)談

投資二手房的人越來越多，但要想成為二手房投資的贏家，不妨來聽聽成功人士的經(jīng)驗(yàn)之談。

內(nèi)外美化提升價值曾女士有一套地段和樓層都不錯的二手房，準(zhǔn)備以46萬元的價格出售，但購房者來看房之后，都要求降價。曾女士堅持認(rèn)為這個價格不高，不肯降價。因此，半年來看房的人有一打多，但就是沒有成交。后來，曾女士請教好友。好友實(shí)地考察了那套房子，發(fā)現(xiàn)問題在于“衣裝”不到位。

原來，曾女士只對房屋進(jìn)行了內(nèi)部的“美容”，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購房者一個樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好的感覺。在好友的建議之下，曾女士將灰暗骯臟的樓梯樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，將每層緩步臺缺失損毀的窗戶修補(bǔ)完好。然后，將對外裝修所花費(fèi)的7600 元加在房價上，打出47．5 萬元的售價。結(jié)果不過半月，曾女士就輕易地將房屋賣出了，還比原來多賺了7400 元。

因此，不管二手房所處的地段再“黃金”，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，要想讓“半老徐娘”再現(xiàn)風(fēng)姿，必須做個到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設(shè)施完備外，還要關(guān)注二手房的外在環(huán)境。

此外，不妨在“健康住宅”上下一番功夫。前年突來的“SARS ”，喚起了人們對健康住宅的重視和追求。因此，在對二手房進(jìn)行出售前的美化時，不妨在健康方面做點(diǎn)文章，關(guān)注細(xì)節(jié)上的設(shè)計化，如對地漏進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，對窗戶進(jìn)行改造保持空氣的潔凈等，讓“健康住宅”得以充分體現(xiàn)，提升二手房價值。

自己評估不會被宰去年初，在某公司任經(jīng)理的樂先生，割掉股票，湊足了35萬元購購了一套二手房，想做短期投資，希望在半年內(nèi)就出手。結(jié)果過去一年多了，樂先生還是沒有賣出房屋，因?yàn)槭撬_價38萬元太高了。樂先生很困惑，股票割肉，投資了35萬元，期限快18個月了，怎么連3萬元都賺不到。但據(jù)樂先生所知，和他一樣購購那棟樓房房屋的投資者都能賺到3萬元。后經(jīng)內(nèi)業(yè)人士分析，原因是樂先生購購房屋時沒有做好房價的估算事宜，被人多宰了1．5萬元，因此他出于賺3萬元的想法而開價38萬元就過高了。

投資二手房，不管是賣者還是購者，對二手房的價格都要心里有數(shù)。因此，對二手房價的評估要有個了解。據(jù)在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的曾女士介紹，對二手房價格的評估有市場比較法、收益法、成本法。目前，較為常用的是市場比較法。采用市場比較法，頭先要挑選3個以上的與欲交易房產(chǎn)在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例；其次，要確定修正因素，修正因素包括小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施的完備程度、城市規(guī)劃限制等十多項(xiàng)因素。然后，將這些實(shí)例與所要評估的二手房進(jìn)行對照比較，并就具體情況做出適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算出所評估二手房的客觀合理的價格。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房價格的評估中要特別關(guān)注幾個較為重要的因素：頭先是所要評估房產(chǎn)的位置、地段；其次是房產(chǎn)使用年限與小區(qū)物業(yè)管理及配套設(shè)施；第三是房產(chǎn)的戶型和朝向。

來源：房地產(chǎn)時報

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