上海樓市的高位運(yùn)行，同樣帶動(dòng)了上海二手房市場(chǎng)的活躍。然而，從有關(guān)方面?zhèn)鬟f的信息表明，從去年下半年到今年季度，上海的二手房市場(chǎng)交易中違規(guī)現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在利益的驅(qū)使之下，一些賣家置誠(chéng)信于不顧。這一違約現(xiàn)象，不僅損害了購(gòu)家，更在于它損害了整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)。

旋即違約 究竟為啥
王先生為了改善居住條件，今年2月在附近房產(chǎn)中介公司看中一套位于廣中西路的三室兩廳140平方米的次新房，掛牌價(jià)是165萬元人民幣。房產(chǎn)中介公司與王先生簽訂了居間代理合同，王先生向房產(chǎn)中介公司支付了意向金1萬元人民幣，委托期限為一個(gè)星期。

幾天之后，房產(chǎn)中介公司告知王先生，賣家已接受了王先生支付的1萬元人民幣的意向金并轉(zhuǎn)為定金。王先生在房產(chǎn)中介公司親眼目睹了賣家與房產(chǎn)中介公司簽訂的居間代理合同以及賣家交押的房屋產(chǎn)權(quán)證原件。然而，出乎王先生的意料，臨近簽約成交之時(shí)，賣家突然反悔說不賣了，理由是房屋產(chǎn)權(quán)證上的兩個(gè)權(quán)利擁有人只有一個(gè)人簽約。這叫王先生納悶不已：當(dāng)初中介明明告知，兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人都同意出售，并有一人代簽?，F(xiàn)在怎么變了呢？

利字當(dāng)頭 摒棄誠(chéng)信
今年1月，朱小姐在四平路上一家房產(chǎn)中介公司，看中位于大連路周家嘴路附近的一套127平方米的住宅，價(jià)格是104萬元人民幣。由于賣家在外地，賣家的一切事務(wù)由房產(chǎn)中介公司全權(quán)代理。1月31日，朱小姐與房產(chǎn)中介公司簽訂了居間代理合同，并按賣家的要求支付了10萬元人民幣的定金。賣家在電話里答應(yīng)，過完春節(jié)，來上海與朱小姐辦理過戶手續(xù)。

然而，春節(jié)過后，賣家遲遲未曾出現(xiàn)，朱小姐打去的手機(jī)賣家也不接。朱小姐急忙趕到房產(chǎn)中介公司，被告知由于房?jī)r(jià)上漲賣家不打算出售了，除非朱小姐能按照現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)購(gòu)。朱小姐感到這樣缺乏誠(chéng)信的賣家不值得與其打交道，較后通過中介討回退一賠一的定金20萬元人民幣。而賣家旋即以130萬元人民幣的價(jià)格出售給了另一購(gòu)房者，盡管賠償了定金10萬元，但他依然多賺了16萬元。

如何規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)
上海市中遠(yuǎn)藍(lán)天律師事務(wù)所主任律師岳文輝認(rèn)為，在前一階段上海房?jī)r(jià)上漲、幅度較大的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，上海二手房市場(chǎng)交易中，各種違約現(xiàn)象比較多。定金或違約金相對(duì)于上漲的房?jī)r(jià)，還是較少的。在法律沒有規(guī)定非賣不可的情況下，是信守合同還是選擇違約，只能依靠賣家的道德規(guī)范和誠(chéng)實(shí)信用。而一旦當(dāng)賣家在利益面前，置誠(chéng)信于不顧時(shí)，處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者就應(yīng)該在提高自己的防范意識(shí)方面下功夫。購(gòu)房者為了避免賣方違約，可以從以下幾個(gè)方面來規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)。

頭先、在二手房市場(chǎng)交易中，購(gòu)房者一定要事先了解交易的各種規(guī)定，在簽訂合同之前，務(wù)必到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易了解所購(gòu)房屋的權(quán)屬情況；在簽訂合同時(shí)，請(qǐng)務(wù)必看清合同條款的各項(xiàng)內(nèi)容；一旦賣家違約，應(yīng)該通過法律途徑解決。

其次、要盡量完善合同細(xì)則，特別是涉及到違約責(zé)任和違約賠付的條款要尤其慎重。在合同簽訂之后，正式過戶手續(xù)辦理之前，有必要請(qǐng)房產(chǎn)中介公司保管房源的各種證件和資料。

第三、購(gòu)方也可以采用多付定金的方法，這樣，如果賣家違約也可以令其多支付賠償金。

另外，岳文輝律師強(qiáng)調(diào)，在二手房市場(chǎng)交易中，中介公司有責(zé)任和義務(wù)要了解以及要告知購(gòu)房者有關(guān)房源的權(quán)屬問題，避免產(chǎn)生合同無效。同時(shí)，作為賣家也應(yīng)該遵守誠(chéng)信原則，不要隨意變更交易程序，以免引起不和諧。

來源：新聞晨報(bào)

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