有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二手商品房正在本市房地產(chǎn)二級市場上呈現(xiàn)迅速抬頭的趨勢。雖然二手商品房目前上市量還不十分巨大，但其在二手房源中的比例正在以驚人的速度逐年上升，近3年來二手商品房在二級市場上的成交比例，也在成倍增長。隨著本市商品房存量的穩(wěn)步增長，二手商品房勢必將在二級市場中與已購公房平分秋色，并較終成為北京二級市場的主角。


　　二手商品房緣何大量上市
　　據(jù)“我愛我家”專業(yè)人士分析認為：二手商品房近年來上市數(shù)量大量增加，有以下幾個主要原因：
　　1、以舊換新，置業(yè)升級。北京市的商品房大多是1990年以后的，購購者以白領及成功人士居多。而如今，“置業(yè)升級”、“以舊換新”觀念逐步深入人心，而這些原先購購商品房的人士更追求高品質(zhì)生活，也較具備置業(yè)升級的經(jīng)濟條件，賣舊購新使得他們手中的商品房自然就流入了二級市場。
　　2、還貸困難，力不從心。有一部分商品房購購者在購房時，對自己未來收入估計過于樂觀，因此在事業(yè)發(fā)展較好的階段貸款購置了較高端的商品房。然而在收入下降后，卻無法償還較高的按揭貸款，只好將房產(chǎn)出手。
　　3、生活狀況重大改變。有部分商品房業(yè)主因工作地點變化或出國留學、移民等原因，需要將手中現(xiàn)有房子出售套現(xiàn)金。
　　4、投資收益下降。有一部分房產(chǎn)投資人原希望購進商品房用來出租獲取收益。但近幾年來，北京房屋租金特別是高端商品房的租金明顯下降，因此他們便急于賣掉手中房產(chǎn)，另尋投資渠道。


　　二手商品房為何需求旺盛
　　二手商品房為什么越來越受到廣大購房人的歡迎呢？“我愛我家”的專業(yè)人士對二手商品房、已購公房、新商品房進行了全面的比較：
　　地段：從二手商品房分布較密集區(qū)域可以看出，二手商品房較集中的朝陽等地區(qū)，都具備交通便利以及距市及商務區(qū)較近這兩方面優(yōu)勢。選擇這些地區(qū)的二手商品房，生活起居及上班出行都十分便利。隨著交通條件的改善，購購郊區(qū)二手商品房居住也再無出行不便利之感。
　　而北京的已購公房主要分布在海淀區(qū)和東城、西城，此區(qū)域文化氛圍較濃，校園分布密集，政府部門林立，交通雖然便利，但商業(yè)氛圍和都市的時尚感都不盡如人意。
　　新商品房由于市開發(fā)用地的不足，大都在三環(huán)、四環(huán)以外，甚至更加偏遠，地理位置上顯然不如先來先占的二手商品房優(yōu)越。
　　戶型：二手商品房大都建成年代較近，居室設計與新商品房幾乎無異，戶型種類多樣，大小面積都可有理想選擇。
　　已購公房一般都建于80年代、90年代中前期，戶型設計較落后，大室小廳的結(jié)構(gòu)已不能滿足現(xiàn)代人的居住需求，而且面積一般較小，居住起來感覺擁擠。

　　價格：據(jù)了解，亞運村二手商品房價格為5000—5500元／平方米，新商品房價格為6500—7000元，已購公房價格在4500元左右。望京地區(qū)二手商品房價格每平方米在4000元到5000元之間，新商品房價格為5500—6500元／平方米，已購公房價格為4000—4500元／平方米。方莊地區(qū)二手商品房價格與已購公房價格相當，在每平方米4000—5000元之間，而新商品房價格在此價格上高出1500元。由此可見，二手商品房雖然比同地段的已購公房價格略高或持平，但比同地段的商品房還是實惠得多。
　　社區(qū)：二手商品房較其他兩種房屋更具備社區(qū)優(yōu)勢。頭先，二手商品房所在小區(qū)經(jīng)過一段時間的運轉(zhuǎn)、完善后，較新商品房社區(qū)更趨于成熟。而與已購公房社區(qū)相比，二手商品房的社區(qū)物業(yè)更加先進和完備。如：地上地下停車場、垃圾處理系統(tǒng)、小區(qū)安全系統(tǒng)等。
　　稅費：二手商品房和已購公房都同樣需要繳納1．5％的契稅和0．05％的印花稅，而購購已購公房還需繳納1560元×1％×建筑面積的土地出讓金。


　　風險：購購新商品房大多難以避免期房風險。
　　已購公房因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復雜，因此在交易前的審查上會花費比較多的時間。
　　而購購二手商品房則風險較低。頭先，二手商品房產(chǎn)權(quán)明晰，可直接立契過戶。其次，二手商品房在經(jīng)過前業(yè)主一段時間的居住后，房屋的實際狀況和內(nèi)在品質(zhì)會一目了然。再有，二手商品房所在小區(qū)比較成熟，建設全部完成，不會有占用綠地建樓等情況發(fā)生。


　　二手商品房交易難在哪兒
　　既然二手商品房供需兩旺，那為什么二手商品房交易量沒有大幅度攀升呢？據(jù)統(tǒng)計，北京目前商品房存量近100萬套，處在按揭還款階段的就有60多萬套。這類按揭中的商品房如果進入二級市場，那么轉(zhuǎn)按揭就成為了購賣交易中必要的一環(huán)。轉(zhuǎn)按揭業(yè)務自推行以來，卻總陷于“雷聲大、雨點小”，“需求旺盛、操作困境”的尷尬境地之中。轉(zhuǎn)按揭分同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種。就同行轉(zhuǎn)按揭來說，因為貸款人更換，銀行就要對客戶重新審查，無形中增加了很多麻煩，因此銀行對此業(yè)務缺乏積極性。那么跨行轉(zhuǎn)按揭就使原先辦理貸款業(yè)務的銀行流失客戶，新按揭銀行和原按揭銀行的利益無法協(xié)調(diào)，因此更難操作。而且，在原按揭人解除房產(chǎn)抵押到購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)再次抵押期間，存在交易風險，就使許多銀行在實際業(yè)務處理上慎而又慎。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，如果央行能夠出臺轉(zhuǎn)按揭的相關(guān)指導政策或是行規(guī)，各銀行再通過與大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)聯(lián)手，解決產(chǎn)權(quán)過戶前后的風險控制問題，那么轉(zhuǎn)按揭將可以順利開展。而轉(zhuǎn)按揭操作的落地，將較終使得北京的二手商品房交易熱火朝天。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　



胡景暉　何雨笑

摘自：《北京日報》

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