一、權(quán)屬審查

　　應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得購(gòu)賣；可以向房地產(chǎn)交易調(diào)查核實(shí)。

　1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。

　2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)有公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。

　4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)有主管部門的批準(zhǔn)文件。

　5、共有二手房，應(yīng)當(dāng)有共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

二、權(quán)屬限制審查

　1、交易的房屋，有沒有受到司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)的查封或者以其他形式的限制交易情形。

　2、二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有，則要看無取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意購(gòu)賣的證明。

　3、是否涉及他人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)

?。?）共有二手房購(gòu)賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。如要交易，需要二手房?jī)?yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的證明。
（2）已經(jīng)出租的二手房購(gòu)賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。如要交易，需要承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的證明；購(gòu)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
4、有無下列禁止購(gòu)賣情形：
（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定產(chǎn)或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；
（2）依法收回土地使用權(quán)的；
（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（6）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
　 5、下列公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房禁止購(gòu)賣：
　?。?）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)購(gòu)且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
　　（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
　?。?）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
　?。?）上市出售后形成新的住房困難的；
　?。?）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
　?。?）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
6、當(dāng)事人購(gòu)賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。

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