二手房購賣關注“先合同義務”


　　近來，滬上二手房糾紛中有一現象：購賣前的糾紛呈上升趨勢，糾紛涉及的內容主要有故意毀約、甩掉中介公司等問題。產生這一情況的主要原因是市民對二手房購賣中“先合同義務”不甚了解，關注不夠。

　　二手房購賣前的糾紛主要表現有：上家已少有委托中介公司掛牌，
并且收了訂（定）金，但遇到房價上漲后，就隨意撤單；有些上下家在中介公司那里獲取了購賣信息后，就通過種種方法甩掉中介公司；有的甚至是房屋已經被下家確認購購，且預收了誠意金，而等到下家辦出貸款時，上家又以家里人不同意為由不賣房屋了。據上海德尚律師事務所近兩周的咨詢統計，二手房購賣前的糾紛有二十幾起，比以前增加了近一倍。同樣的情況在其他一些律師事務所的接待咨詢中也是如此，不少中介公司也抱怨甩掉中介的情況越來越多。

　　據專家分析，近期二手房購賣前的糾紛之所以增多，主要是由于二手房購賣中的上下家以及中介公司大多缺乏法律方面的專業(yè)知識，往往片面地認為只有簽訂房屋購賣合同后才可以追究違約方的責任，而對購賣洽談過程中的行為是否要承擔責任不是很清楚。其實，按照有關法律規(guī)定，二手房購賣合同簽定前、交易洽談過程中，上下家以及中介公司也要承擔一定的義務，也就是通常所說的“先合同義務”。在二手房購賣中，“先合同義務”主要內容有事先的瑕疵告知義務，協助與照顧義務等。有關專家提醒，不履行“先合同義務”同樣要承擔賠償責任。

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