二手房交易的對(duì)策及弊端

自６月１１日起，全國(guó)對(duì)不滿５年住房的二手購(gòu)賣房交易征收５％的營(yíng)業(yè)稅。面對(duì)這一新政策可能給交易帶來的多交稅費(fèi)問題時(shí)，正應(yīng)所謂“上有政策，下有對(duì)策”。為躲避多交營(yíng)業(yè)稅，一些未滿５年的二手房的購(gòu)賣雙方正以以下方式開始悄然變相購(gòu)賣：

一、私下交易，暫不過戶。

這種交易方式的特征是雙方談好房?jī)r(jià)，簽好合同，付清（部分付清）房款，房主（賣方）先將房子及兩證交給購(gòu)方，購(gòu)方住進(jìn)房屋，待房子滿期５年后再去辦理過戶手續(xù)。以此來規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。如此方法，購(gòu)方不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款；更重要的是從法律角度來看，風(fēng)險(xiǎn)極大：如果賣方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，該房可能會(huì)被法院查封；賣方還可能惡意掛失原兩證，辦理新證后一房二賣，或做抵押，如果此后的行為都履行了相應(yīng)的法律手續(xù)，對(duì)購(gòu)方極為不利。

二、簽訂“陰陽合同”。

雙方簽訂的協(xié)議約定了房屋的真實(shí)交易價(jià)格，但在交易市場(chǎng)填寫房屋購(gòu)賣契約時(shí)，將房屋價(jià)格填少，以達(dá)成少交房屋營(yíng)業(yè)稅和契稅的目的。但由于協(xié)議在先，交房管部門存檔的契約在后。按照法律契約便替代了原協(xié)議。如果在房屋過戶完成后，購(gòu)方堅(jiān)持以契約約定的價(jià)格為依據(jù)，少給付房款，糾紛就會(huì)產(chǎn)生，訴訟便隨之產(chǎn)生。即使是差額款要回，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失也會(huì)大于少交的稅。

三、“購(gòu)賣”變“與”。

以前購(gòu)賣契稅低，與契稅高時(shí)，很多家庭成員內(nèi)部間的房屋交易原本是與，為了省契稅，而改成“購(gòu)賣”；現(xiàn)在不是家庭內(nèi)部成員之間的房屋購(gòu)賣，為了規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，也改成了與。但因與和購(gòu)賣是兩種不同的法律行為。以與的方式來辦理房屋購(gòu)賣交易會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)：與不能反悔，沒有違約更談不上違約責(zé)任，一旦購(gòu)方不能如數(shù)支付房款時(shí)，賣方無法得到法律的保護(hù)。如果賣方因債務(wù)問題而將房屋抵押出去，或者因債務(wù)糾紛被訴訟到法院，債權(quán)人行使撤銷權(quán)，購(gòu)方到手的房屋也可能被法院追回。

律師建議：二手房購(gòu)賣還是應(yīng)該通過正常的程序辦理，該交的稅不能省，否則很容易造成購(gòu)賣者之間的糾紛，訴訟也將不可避免的，到時(shí)就會(huì)“因小失大”。

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