6月28日，《南京市2008~2012年住房建設(shè)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》）在南京市房產(chǎn)管理局政務(wù)網(wǎng)上掛出。根據(jù)《規(guī)劃》，南京市將在未來(lái)5年內(nèi)建設(shè)住房5060萬(wàn)平方米，其中保障性住房為1070萬(wàn)平方米，占住房建設(shè)總量的21%。而在過(guò)去幾年中，這一比例每年平均不到10%。

頗具意味的是，僅是2天后，6月30日，南京市公布《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》與《南京市廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》。這兩份新政不僅擴(kuò)大了住房保障人群的范圍，并頭次明確新增“購(gòu)房補(bǔ)貼”和“申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)”兩種保障方式。在建設(shè)規(guī)模加大的同時(shí)，保障房體系建設(shè)也迎來(lái)新一輪變革。

規(guī)模與體系建設(shè)齊頭并進(jìn)。南京市三天內(nèi)出臺(tái)的這一套組合拳，將其住房保障藍(lán)圖描繪得更加清晰。

明確“共有產(chǎn)權(quán)”保障模式

“很明顯，南京保障性住房建設(shè)比例較往年有大幅提高，申請(qǐng)門(mén)檻也正在放低?！痹谔K鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)看來(lái)，這樣的建設(shè)力度遠(yuǎn)超往年。“以往南京每年保障房的開(kāi)工量只有120萬(wàn)平方米左右，不到全市住房建設(shè)總量的10%。”

對(duì)于“購(gòu)房補(bǔ)貼”的保障模式，南京市房產(chǎn)管理局黨委副書(shū)記黃長(zhǎng)安表示，這是對(duì)南京早前探索的新保障方式的一次總結(jié)。目前南京的住房保障實(shí)行“貨幣補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔”的保障方式。在新細(xì)則當(dāng)中，既有“補(bǔ)人頭”又有“補(bǔ)磚頭”，既有租賃補(bǔ)貼也有購(gòu)房補(bǔ)貼，“靈活的方式對(duì)擴(kuò)大住房保障覆蓋面提供了有力支持”。

新的細(xì)則將保障對(duì)象從城市低保住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。按照2008年度南京市城市低收入家庭劃定標(biāo)準(zhǔn)，南京房產(chǎn)局初步預(yù)計(jì)，江南八區(qū)滿(mǎn)足住房保障條件的家庭大約有6.5萬(wàn)戶(hù)，占南京市總?cè)丝诘?.8%。

較為業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，早前在江蘇省內(nèi)多個(gè)縣市創(chuàng)新探索的“共有產(chǎn)權(quán)”住房保障模式，本次在南京公布的細(xì)則中頭次被明確。

“申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)式的保障方式是一次制度創(chuàng)新。比如一戶(hù)家庭住在50平方米的廉租房里，經(jīng)濟(jì)條件改善后想把這套廉租房購(gòu)下，那么他們便可先購(gòu)購(gòu)部分產(chǎn)權(quán)?！秉S長(zhǎng)安說(shuō)。按照規(guī)定，申購(gòu)家庭必須一次性購(gòu)購(gòu)50％以上的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)則以租金支付的形式享有使用權(quán)，待家庭經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到一定程度后再購(gòu)購(gòu)全部產(chǎn)權(quán)。

據(jù)相關(guān)部門(mén)測(cè)算，兩份細(xì)則實(shí)施后，從2008至2010年，南京市江南八區(qū)需籌集廉租房保障資金共計(jì)10億元，新建經(jīng)濟(jì)適用住房600萬(wàn)平方米。

保障房擠壓市場(chǎng)空間？

保障房新政和未來(lái)五年的大規(guī)模建設(shè)計(jì)劃，是否會(huì)對(duì)南京樓市造成沖擊？這是《規(guī)劃》公布后輿論普遍關(guān)心的問(wèn)題。

據(jù)南京市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，從明年開(kāi)始，南京市僅經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量便達(dá)225萬(wàn)平方米，合計(jì)2.8萬(wàn)套。此外，含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房在內(nèi)的中低價(jià)房明年的上市量為60萬(wàn)平方米，約為7000套。

搜狐焦點(diǎn)（南京）房地產(chǎn)網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有6成網(wǎng)友認(rèn)為，保障房大量供應(yīng)和新的細(xì)則實(shí)施，在一定程度上會(huì)使更多有著住房剛性需求的人很快購(gòu)到房子，而這批人群的轉(zhuǎn)移勢(shì)必沖擊商品房市場(chǎng)。同時(shí)，由于新政規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)5年可上市交易，有近7成網(wǎng)友表示愿意購(gòu)購(gòu)二手經(jīng)濟(jì)適用房。

但在南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華看來(lái)，政府加大保障房的供應(yīng)對(duì)樓市的實(shí)際影響不大，但“信號(hào)作用不可忽視”。他認(rèn)為，如果能對(duì)低收入家庭做到應(yīng)保盡保，反而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的積極影響?！拔磥?lái)市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房的交易會(huì)越來(lái)越多，二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量也會(huì)增加，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生一定的傳導(dǎo)效應(yīng)?！?

宋堅(jiān)也認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)低收入家庭，解決較基本的住房需求。因此，即使住房滿(mǎn)5年，上市交易的可能性也不大?！暗牵绱舜蟊壤谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)必將重構(gòu)現(xiàn)有的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生的作用將是調(diào)控樓市，直接改變購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。”

南京金馬房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)闞霖則表示：“保障房的集中放量會(huì)對(duì)低檔樓盤(pán)造成較大沖擊，但對(duì)高端樓盤(pán)沖擊不大，這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商細(xì)分市場(chǎng)和產(chǎn)品品質(zhì)提出了更高的要求。”

“在之前的一次住房調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在南京市改善型購(gòu)房的需求還是比較旺盛，很多市民希望添置一套面積更大、設(shè)施更好、環(huán)境更舒適的房子。所以即使保障房大量上市，商品房市場(chǎng)也不會(huì)冷淡。”南京市房管局副局長(zhǎng)郭宏定如是說(shuō)。

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