近年來(lái)，我國(guó)實(shí)施的以經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)適房”)和廉租房為主的城市住房保障體系，其保障的主體是擁有城市戶口的低收入市民。然而，隨著城市化的迅速推進(jìn)，大量的“城中村”村民在城市中沉淀下來(lái)，常年工作、生活在城市里，這些“城市農(nóng)民”中，許多人既無(wú)力購(gòu)購(gòu)商品房，也享受不到購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房或使用廉租房的政策，從而形成了現(xiàn)有城市住房保障體系的一個(gè)“真空地帶”。

能否借鑒為城市市民建經(jīng)濟(jì)適用房的思路來(lái)填補(bǔ)這個(gè)真空地帶呢？山東省膠南市自2004年開(kāi)始，分步驟地實(shí)施農(nóng)民經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃，截至2007年上半年，已經(jīng)有1541戶“城市農(nóng)民”購(gòu)到了農(nóng)民經(jīng)適房，預(yù)計(jì)到今年底將達(dá)到2834戶——在城市化進(jìn)程中凸顯出來(lái)的住房保障體系“空隙”，正在這個(gè)濱海小城逐漸彌合。

圖為2007年福州市頭批社會(huì)保障房——福州鶴林新城社會(huì)保障房。

從2006年開(kāi)始，福州市加快以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房為主的社會(huì)保障房建設(shè)，2007年可交付使用的社會(huì)保障房將達(dá)133萬(wàn)平方米。

新華社記者 張國(guó)俊 攝

宅基地十年未批凸顯“城市農(nóng)民”住房難題

自1994年以來(lái)，根據(jù)膠南市城市控制性規(guī)劃，對(duì)城市規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的村莊不再審批新的宅基地，這一政策一直持續(xù)到2004年。整整10年未審批新的宅基地，一些城中村村民家庭里幾個(gè)孩子先后結(jié)婚生子，住房擁擠不堪。隨著這一問(wèn)題越積累越嚴(yán)重，一些村民開(kāi)始到街道辦和市里反映并強(qiáng)烈要求改善住房條件。

2004年，膠南市通過(guò)研究決定，頭先為城中村村民啟動(dòng)農(nóng)民經(jīng)適房建設(shè)規(guī)劃，并為這些村民購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房設(shè)置了相應(yīng)的“門(mén)檻”，共六項(xiàng)條件：原宅基地房屋需依法拆遷另批宅基地的；一家有兩個(gè)以上兒子，其中一個(gè)兒子年滿20歲且無(wú)宅基地的；女青年結(jié)婚后不離開(kāi)本村需要建房的；贍養(yǎng)老人需要增加面積的；規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)放棄宅基地使用權(quán)的；鎮(zhèn)政府(街道辦事處)規(guī)定的其他條件。

根據(jù)這六項(xiàng)條件進(jìn)行的摸底調(diào)查顯示，截至2005年6月30日，在膠南市六個(gè)街道辦事處和開(kāi)發(fā)區(qū)管委、積米崖港區(qū)管委范圍內(nèi)，共有176個(gè)村莊的5799戶村民需要建設(shè)農(nóng)民經(jīng)適房；在一個(gè)30多萬(wàn)城區(qū)人口的小縣城，“城市農(nóng)民”的住房困難問(wèn)題已經(jīng)十分突出。類似情況也出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)眾多的中小城市中。

“政府定價(jià)”確?！稗r(nóng)民經(jīng)適房”優(yōu)質(zhì)低價(jià)

為確保農(nóng)民經(jīng)適房做到“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”，膠南市制訂了詳實(shí)的“農(nóng)民經(jīng)適房裝修與配套標(biāo)準(zhǔn)”，房子的套內(nèi)面積控制在70平方米到90平方米之間；房子由各街道辦招標(biāo)建設(shè)，給予開(kāi)發(fā)商3%至5%的微利；并對(duì)建設(shè)土地實(shí)行低價(jià)劃撥政策，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)全免，部分其他費(fèi)用減半征收。

膠南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)孫家灘村村民孫元菊的農(nóng)民經(jīng)適房剛剛裝修完畢。她一邊帶領(lǐng)記者參觀一邊高興地說(shuō)：“90平方米的房子，10多平方米的儲(chǔ)物間，房子均價(jià)算下來(lái)，1500元?jiǎng)偝鲱^。附近同樣的房子，起碼3000元一平方米”。此前，孫元菊一家三口與弟弟一家三口、父母還有奶奶“四世同堂”，九口人擠在一間老平房的三個(gè)小房間里，實(shí)在沒(méi)法住了，她后來(lái)出來(lái)租房住了一段時(shí)間。

孫元菊說(shuō)：“這個(gè)房子花了將近16萬(wàn)元，找親戚朋友幫忙借了幾萬(wàn)塊。我們兩口子一個(gè)月收入加起來(lái)1500元，同樣的商品房將近30萬(wàn)元，我們想都不敢想。”目前，僅在孫家灘村，已經(jīng)有15戶村民購(gòu)購(gòu)了農(nóng)民經(jīng)適房，其中一些人已經(jīng)喜遷新居。

記者在孫元菊購(gòu)購(gòu)的農(nóng)民經(jīng)適房小區(qū)看到，地面綠草茵茵，帆船式的路燈整潔美麗，小區(qū)里還建設(shè)了環(huán)保實(shí)用的中水回用系統(tǒng)。不僅如此，小區(qū)還給這些“新村民”免去了五年的物業(yè)管理費(fèi)。

與部分城市居民在城中村購(gòu)購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”權(quán)益不受法律保護(hù)相反，“城市農(nóng)民”購(gòu)購(gòu)農(nóng)民經(jīng)適房可以拿到經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證，權(quán)益受到法律保護(hù)。但在交易方面，膠南市規(guī)定，農(nóng)民經(jīng)適房購(gòu)購(gòu)后，10年內(nèi)不得上市交易；10年后如果上市交易，需要補(bǔ)交相關(guān)的稅費(fèi)后方可辦理交易手續(xù)。10年內(nèi)因工作等多種原因無(wú)法入住的，則由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按原價(jià)收回房屋。

受惠人群將越來(lái)越多

膠南市農(nóng)民經(jīng)適房的建設(shè)，不僅給“城市農(nóng)民”節(jié)省了大量的購(gòu)房資金，還節(jié)約了大量土地，并為這些農(nóng)民更快融入城市生活提供了諸多便利，是一項(xiàng)政府與農(nóng)民雙雙受益的新農(nóng)村建設(shè)新舉措。

膠南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城建局副局長(zhǎng)卜慶學(xué)算了一筆賬：“開(kāi)發(fā)區(qū)目前建設(shè)的農(nóng)民經(jīng)適房小區(qū)占地78畝，可安置882戶城中村村民。如果按照以前戶均宅基地135平方米進(jìn)行審批，則需要土地178畝。僅土地一項(xiàng)就省下了100畝?！比舭撮_(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)行的地價(jià)，這100畝地的出讓價(jià)格大約為1.3億元。

農(nóng)民經(jīng)適房的建設(shè)還平抑了城市總體的房?jī)r(jià)，直接刺激了“城市農(nóng)民”的投資與消費(fèi)。膠南市珠山辦事處第四居委會(huì)村民張玲說(shuō)，因?yàn)橘?gòu)購(gòu)經(jīng)適房省下了一筆錢(qián)，她和愛(ài)人開(kāi)了一個(gè)汽車配件經(jīng)營(yíng)店，現(xiàn)在的日子越過(guò)越紅火。在已經(jīng)購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房的“城市農(nóng)民”中，把省下來(lái)的錢(qián)投入經(jīng)營(yíng)的不在少數(shù)；另一些經(jīng)濟(jì)條件稍差的農(nóng)民，也因?yàn)橘?gòu)房債務(wù)較小而顯示出對(duì)生活前景的樂(lè)觀。

專業(yè)人士認(rèn)為，政府建設(shè)農(nóng)民經(jīng)適房，主動(dòng)引導(dǎo)城區(qū)農(nóng)民盡快融入城市化進(jìn)程，較終將實(shí)現(xiàn)把城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊變成為安居樂(lè)業(yè)的城市社區(qū)，實(shí)現(xiàn)更加徹底全面的城市化。目前，膠南農(nóng)民經(jīng)適房建設(shè)正逐步由城區(qū)擴(kuò)展到一些經(jīng)濟(jì)條件較好、工業(yè)和三產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，農(nóng)民經(jīng)適房的受惠人群也將越來(lái)越多。

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