實物分房制度逐漸被市場化的貨幣分房制度替代后，社會弱勢

群體的住房困難問題凸現(xiàn)出來。1998年，國務院在《關于進一步深

化城鎮(zhèn)住房制度改革》的通知中，提出了要加快經(jīng)濟適用房建設，

出售給中低收入居民的意見。近日，全國政協(xié)委員、民建上海市委

常務副主委王宇平說，經(jīng)濟適用房對于解決部分群眾的住房困難，

起到了重要的作用，并且有利于擴大內需，促進國民經(jīng)濟增長，但

是也存在一些問題，對有關問題，王宇平發(fā)表見解如下：

經(jīng)濟適用房建設和銷售存在五個缺陷

——經(jīng)濟適用房雖然以優(yōu)惠價格供應，但仍然超過中等偏低收

入的承受能力。相當多的城鎮(zhèn)居民，實際上無法享受政策優(yōu)惠，

這樣，政策目的無法真正達到。

——經(jīng)濟適用房雖然以中低收入為供應對象，實際上有的

地方基本敞開供應。甚至部分住房寬裕的官員和高收入者，通過各

種方式購購、多購，然后出租牟利。使政府的資源和補貼暗暗流向

不應該去的地方，政策效應減弱。而且，容易造成腐敗現(xiàn)象。

——經(jīng)濟適用住房的補貼，是以免收土地出讓金和大市政建設

費為主要內容的。這些補貼，沒有詳細核算，沒有進入財政預算循

環(huán)，不利于財政監(jiān)督、綜合平衡和節(jié)約使用。

——經(jīng)濟適用房的開發(fā)商，用種種辦法使工程管理費突破3％的

限額，滿足自己的實際利潤要求，其方法的巧妙多變，政府主管部

門防不勝防。但萬變不離其宗，無非是降低工程造價、降低房屋質

量。結果，受害的是購購者，而政府補貼的一部分落入開發(fā)商囊中。

使有些開發(fā)商既大大獲利，又獲得建造經(jīng)濟適用房的美名。

——經(jīng)濟適用房不是完整意義上的商品房，同完整意義上的商

品房并存，增加了有關部門管理的難度，沖擊完整意義上的商品房

市場，長此以往，會使住房市場發(fā)展失常、畸形。

以上缺陷的集中反映：一是補貼形式的非貨幣化，造成無法核

算、無法監(jiān)督；二是補貼對象的模糊化，無法保證真正有困難的居

民得到政府補助。而且，兩者都有相當濃厚的非規(guī)范經(jīng)濟色彩。

關于用商品住房加消費貨幣補貼替代經(jīng)濟適用房的建議

為把對城鎮(zhèn)居民住房保障制度引入規(guī)范的市場經(jīng)濟中，使國家

和社會對弱勢群體的關心、幫助能落到實處、明處。建議實行用商

品住房加消費貨幣補貼的辦法，代替以經(jīng)濟適用房為主的城鎮(zhèn)居民

住房保障制度。

新建商品住房的購租費用都是比較高的，一般來說，中低收入

家庭無力承受。不過，市場會自動調節(jié)，開發(fā)商會建造較為廉價的

適于中低收入家庭居住的商品住房。如果這種較為廉價的住房，部

分中低還是承受不了，還有房地產(chǎn)三級市場，它可提供大量更

為廉價的舊住房供中低家庭選擇。

不管市場提供中低收入居民選擇的商品住房（新的舊的）怎樣

多，只要按市場價格付費，都是中低的沉重負擔，會影響他們

的其他消費和綜合生活質量。在這種情況下，保障制度就要發(fā)揮對

中低收入居民的貨幣補貼作用。

貨幣補貼的資金從何而來呢？（1）應來自于經(jīng)濟適用房改成商

品房以后，政府原來免收現(xiàn)在正常收取的稅費。（2）來自于這種轉

換所能帶來的種種管理費用的節(jié)約。（3）如果在量上還不能平衡的

話，政府財政應撥出專項費用支付補貼。因為，住房保障是和

地方城市政府的主要功能。

用商品住房加消費貨幣補貼替代經(jīng)濟適用房的好處是：（1）同

我國住房制度改革的基本戰(zhàn)略——住房商品化、分配貨幣化相吻合；

（2）在貨幣補貼條件下，國家和政府的財政負擔清晰可見，也可以

根據(jù)財政情況靈活調節(jié)補貼的戶數(shù)及金額，避免由于對象的模糊、

受惠面的無限擴大造成資源的浪費，這樣也便于人大、政協(xié)和群眾

的監(jiān)督；（3）貨幣補貼使受惠者的受惠意識和敏感度提高，從而提

高了補貼的社會和政治效率，有效地體現(xiàn)社會主義制度對于中低收

入居民的關心和保障；（4）減少管理對象和費用；經(jīng)濟適用房形式

的管理對象，既有開發(fā)商（開發(fā)和減免的審核批準），又有消費者

（購購的審核批準），而商品住房加補貼形式，只需管理消費者，

減少了政府費用。因此，當前推行這一做法較為有利。

推行商品住房加消費貨幣補貼要注意的若干問題

1、補貼出資的主體應是各級政府，不能轉嫁到其他主體身上。

住房保障的目的是社會安定。這是一項社會目的，是一項廣泛的社

會功能，應該由社會的集中代表國家和政府來擔當。保障的代價是

沉重的，非某個或社會成員所能應付，只有國家和政府有能力

調動全社會的資源去應付。保障的程序有某種復雜性，必須以政府

的權威和系統(tǒng)能力來實施。要防止在實際工作中，將政府職責轉移

到企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）頭上的現(xiàn)象。

2、補貼的廣度和深度（戶數(shù)和金額），應有彈性和原則性。一

般而言，在政府財務和較為困難時，補貼的戶數(shù)和每戶的金額可以

少些。待財力好轉時，補貼的戶數(shù)和每戶的金額可以擴大。這里，

還要考慮社會和政治的因素。但是，無論多少，對每戶補貼的金額

還是要有一個原則：即不能使中低收入的住房水準超過中等收

入的住房水準，但也不能落到較低收入。否則，將造成新

的不公平。

3、補貼的程序，要有適度的公開性及公眾參與度。住房補貼動

用了各級政府寶貴的經(jīng)濟資源，實際上是由全體社會人員支付的，

公正性尤為重要。目前操作的主要方式是由居民所就業(yè)的單位（主

要是國有機構）和社區(qū)行政機構予以認定。這種認定只是在少數(shù)人

中間進行，難免失誤或者流于形式，甚至循私舞弊。解決的辦法是

過程與結果的公開，要有公眾的適度參與、監(jiān)督。

（中國經(jīng)濟導報 何諧）

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