斑駁灰黑的外墻，積滿灰塵的樓道拐角，小區(qū)甚至可能連公共活動(dòng)的空間也沒有。而與之相對(duì)應(yīng)的，是樓內(nèi)大多數(shù)房間陳舊的設(shè)計(jì)和欠維修的公共配套設(shè)備。若是從住房舒適度的角度來說，大多數(shù)“上歲數(shù)”的老公房目前的狀況實(shí)在令人沮喪。

　　但是，由于這些公房的位置現(xiàn)在幾乎都處于上海的，這些房屋又可以讓發(fā)現(xiàn)它們魅力的購(gòu)房者獲得包括房?jī)r(jià)上漲、豐厚租金以及拆遷帶來的高額安置補(bǔ)償?shù)热鼗貓?bào)，甚至有人一夜暴富，從窮光蛋變成千萬富翁。但是工薪的小森（化名）憑借多年摸索出的投資理念，購(gòu)購(gòu)此類房子，不用做一個(gè)“炒家”，就做一個(gè)“房東”，也可以獲得穩(wěn)定的回報(bào)。而他的購(gòu)房經(jīng)歷在現(xiàn)今的上海絕不是個(gè)案。

　　“20歲”**公房的“變廢為寶”

　　2002年購(gòu)進(jìn)的一套公房成為小森比較引以為自豪的一次投資經(jīng)歷。在每個(gè)月“月光”之后，他的兜里僅剩下幾萬元的年底分紅，他能動(dòng)用的資金也只有這些。

　　那是一套已經(jīng)“20歲”的老公房，35平方米的螺螄殼里，被精打細(xì)算為“一室半”的戶型，還包括一個(gè)開放式的廚房和微縮版的衛(wèi)生間。若是從外表看，那房子已經(jīng)與周邊已經(jīng)蓋起的幾棟高端寫字樓格格不入，沒有小區(qū)，只有破爛不堪的外墻和房屋內(nèi)部還停留在上世紀(jì)80年代的裝修。

　　先進(jìn)的優(yōu)點(diǎn)，那套“35平方米”距離上海市城區(qū)江蘇路**站出口僅有1時(shí)辰的步行距離，也就是一街之隔。

　　看房之后，小森隨即拍板定了這套房子。按照當(dāng)年該區(qū)域大概5000元/平方米的房?jī)r(jià)，較終加上契稅的價(jià)格約16萬元，5萬元的頭付，他每個(gè)月的還款需要800多元。

　　若是把這套“老古董”直接出租，小森認(rèn)為很難租一個(gè)好價(jià)錢。他用1.2萬元重新裝修了這套公房并配齊了電器。簡(jiǎn)單的裝修加上**的區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓這套房子輕而易舉便租出了2000元/月。

　　“空關(guān)期幾乎為零。如果上一個(gè)租戶滿約，只需要在網(wǎng)上發(fā)布一條簡(jiǎn)單的租房廣告，當(dāng)天便可以接到30到40個(gè)電話，由于白領(lǐng)對(duì)于的迫切需求，尋找租戶根本不成問題。在幾年間，房屋的月租金一直是月供的一倍。根本不存在‘房奴’一說。”小森對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱。

　　這套“20歲”之后還給小森帶來了意外的收獲。由于所處位置太優(yōu)越，而這一處多層的老房子又年久失修，不久被政府劃到了拆遷改造的圈里。如果按照去年的“行價(jià)”，江蘇路一帶的二手舊房售價(jià)也不過在2萬多元/平方米。但是小森較后到手的拆遷安置的房屋和現(xiàn)金相加，價(jià)值將近100萬元。

　　“一開始我并不是熱衷購(gòu)舊房子，只是因?yàn)樽屛疫@種普通的工薪購(gòu)房，一次性拿出幾十萬不現(xiàn)實(shí)。退而求其次，只能購(gòu)老房子，可是這并不代表購(gòu)老房子就一定沒得賺或是賺得少?！毙∩f。例如他購(gòu)入的這套破舊得不能再破舊的老房子，全部投資只有6萬余元，但是3年的租金就有7.2萬元，除去每月月供，較終余額4萬多元。3年后該棟房屋面臨拆遷，又凈收益超過百萬元。

　　小森并不是一個(gè)個(gè)案。在上海房?jī)r(jià)上漲的前夜，將老公房“變廢為寶”一夜暴富的例子屢見不鮮。在小森的記憶中，一個(gè)極端的案例就是一個(gè)朋友就完全以“零頭付”的形式，先后購(gòu)入了40余套二手公房，幾年后，那個(gè)之前一無所有的單身漢成了千萬富翁?！爱?dāng)年有銀行為了快速放出房貸，在房屋評(píng)估中還可以將5000元/平方米的住房評(píng)估出7000元/平方米的價(jià)值，從而達(dá)到‘零頭付’的效果，每個(gè)月還可以獲得高昂的租金回報(bào)。而對(duì)于購(gòu)房者來說，如果房?jī)r(jià)下跌，不過是將房屋抵債，沒有任何損失?！暗切∩⒉徽J(rèn)可這種過于極端的做法，在他看來，樓市的瘋狂總是會(huì)過去，但是只要善于經(jīng)營(yíng)，老公房本身投資風(fēng)險(xiǎn)小，而且回報(bào)穩(wěn)定并可觀。

　　位置決定一切的“舊房”投資邏輯

　　在上世紀(jì)末，他所在的房產(chǎn)公司就曾經(jīng)在當(dāng)時(shí)上海郊區(qū)的春申板塊開發(fā)了一處樓房，并以很低廉的價(jià)格吸引員工購(gòu)購(gòu)，由于那個(gè)板塊在幾年前都還沒有完善其各方面的配套，很多同事就以2000多元/平方米的便宜價(jià)格將房屋出售給了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。

　　頭次置業(yè)經(jīng)歷給了小森很大的教訓(xùn)。他本人后來趕上了福利分房的“尾巴”，分到了一處50平方米的兩居室，在當(dāng)年，這樣的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)足夠讓上海很多工薪結(jié)婚生孩子。就是從那時(shí)開始，小森開始琢磨這些交通都十分便利的公房背后的投資機(jī)緣。

　　從江蘇路那套老公房之后，小森更是堅(jiān)定了其投資理念。

　　“我的擇房標(biāo)準(zhǔn)，就是破舊一點(diǎn)沒問題，但是交通狀況一定要好?！毙∩f。他的原則是，公房距離**出口不能超過步行5時(shí)辰，在上海只有2條**線的時(shí)候，他就在家里鋪開一張地圖，按照**站的標(biāo)示，一個(gè)地方一個(gè)地方地選擇，多年以來，從浦西到浦東，沿著**線購(gòu)入了多套公房。

　　“這種做法屢試不爽。相比于再高端的公寓也不可避免要受到市場(chǎng)大勢(shì)的波及，位于城市‘要害’區(qū)域的公房具有其性，滿租率高，升值快，何況拆遷的可能性也很大。”小森說這成為他的投資理念。因?yàn)椤拔也皇且粋€(gè)炒房客，做法也一直十分保守，就是一套、一套地?fù)襁x，然后裝修、打理。事情十分繁瑣。但是慢慢積累起來，效果也十分不錯(cuò)。2002年的時(shí)候，基本上都是有貸款的房子，但是到2006年結(jié)束的時(shí)候，已經(jīng)不需要貸款了”。

　　如同滾雪球一般，投資十分穩(wěn)定，對(duì)生活也不會(huì)帶來任何壓力。小森認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)工薪來說，保持這樣的良性循環(huán)十分重要。

　　去年從上海到另一個(gè)城市工作，小森還是秉承同一個(gè)投資理念，就是購(gòu)購(gòu)優(yōu)越地段的老房子?！叭绻欣系墓?，距離**近，又有機(jī)會(huì)動(dòng)遷，那都在我的考慮范圍之內(nèi)。除了其中一處房子距**有10時(shí)辰的步行路程，其他的都在3時(shí)辰之內(nèi)?！?br />
　　上海的行情領(lǐng)跑于很多城市，上海發(fā)生過的很多事情以及市場(chǎng)周期，在其他城市都會(huì)有所反映。

　　更為重要的是，再將之前的“老爺房”陸續(xù)出手之后，小森已經(jīng)有能力在類似區(qū)域購(gòu)購(gòu)新的小公寓了。

　　“畢竟，房?jī)r(jià)的上漲不是亙古不變的，要尋求一種健康的理財(cái)方式，還是要選擇較為抗跌的方式?！毙∩f。

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