樓市在四月“國(guó)十條”后就表現(xiàn)得有點(diǎn)異樣，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示五、六兩月成交量下跌快速而猛烈，創(chuàng)歷史同期較低值(環(huán)比4月下跌近50%)，而后卻突然在七月開(kāi)始掉頭向上。較新公布的十月成交數(shù)據(jù)顯示當(dāng)輪“滬十二條”在出臺(tái)后頭月尚未形成成交衰退，170萬(wàn)平方米的成交量?jī)H次于九月為年內(nèi)次高，環(huán)比九月下跌了8%，價(jià)錢(qián)卻達(dá)四月后較高的14150元/平方米，比6月低點(diǎn)上漲12%。

　　但這樣的成交量維穩(wěn)只能是短期的現(xiàn)象，真實(shí)的縮量已在發(fā)生。歷年的調(diào)控已在樓市內(nèi)部形成某種“類(lèi)規(guī)律”的演繹路線圖：調(diào)控發(fā)生觀望調(diào)整期成交恢復(fù)期價(jià)格上漲期調(diào)控再度發(fā)生，雖然每次調(diào)控的目標(biāo)都是房?jī)r(jià)的漲速，但真正影響的卻都是成交量。

　　今年年中的調(diào)整期特征就是歷時(shí)短(二個(gè)月)、幅度深(成交量跌50%)，但它的成交反彈卻始于七月那些非核心區(qū)域新盤(pán)的降價(jià)策略推動(dòng)，降幅約在10%左右或更少。

　　無(wú)論如何，市場(chǎng)的表現(xiàn)有其理由和自由，無(wú)謂對(duì)錯(cuò)。目前的問(wèn)題是當(dāng)樓市失去高杠桿的美麗，當(dāng)調(diào)控的目標(biāo)已在某種程度上從漲速悄然指向房?jī)r(jià)本身，樓市還會(huì)是那個(gè)集萬(wàn)千寵愛(ài)和憂愁困頓于一身的樓市嗎？

　　長(zhǎng)久以來(lái)物業(yè)稅或房產(chǎn)稅已成為懸在樓市那一只巨大的鞋子，它的落地看來(lái)已是必不可免。房產(chǎn)稅對(duì)需求有天生的平衡作用，也通過(guò)抑制多套非自用需求從而對(duì)房?jī)r(jià)起到間接調(diào)節(jié)作用，但目前市場(chǎng)就房產(chǎn)稅對(duì)樓價(jià)降溫作用的討論和判斷實(shí)有夸大其辭之嫌。

　　豪宅市場(chǎng)目前隨價(jià)錢(qián)的上漲也在發(fā)生內(nèi)生性的變化：其一，豪宅占全市供應(yīng)比例大幅增加，2007年3月全市20000元/平方米以上市場(chǎng)(當(dāng)時(shí)豪宅入門(mén)標(biāo)準(zhǔn))占全市比重為8%，而截至2010年9月40000元/平方米以上市場(chǎng)該比例為13%；其二，豪宅地域分布有嚴(yán)重外擴(kuò)趨勢(shì)；其三，豪宅開(kāi)發(fā)泛 品化，大戶型及 裝修品牌被愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商采納并被視作豪宅的標(biāo)簽。

　　雖然調(diào)控的范圍在持續(xù)擴(kuò)大，但豪宅對(duì)有實(shí)力的購(gòu)家而言仍是可以信賴的投資品種，因?yàn)闃鞘行欧畹氖堑囟螢橥跫淤F者恒貴的游戲法則，從這個(gè)角度而言，好地段中體量適中的項(xiàng)目將值得密切關(guān)注。所謂好地段在目前的上海分為兩類(lèi)，一種是傳統(tǒng)意義上有故事的好地段，比較多集中于以南京路、淮海路、虹橋、小陸家嘴圍合而成的黃金走廊中，而從2009年起異軍突起的沿江區(qū)域如黃浦南外灘區(qū)域，盧灣世博濱江區(qū)域，徐匯濱江區(qū)域已成為另外一支新興豪宅力量而被市場(chǎng)廣泛關(guān)注，今年主要的一些新增供應(yīng)主要發(fā)生在這些區(qū)域，而今后一段時(shí)間該類(lèi)區(qū)域也因潛在供應(yīng)量與傳統(tǒng)豪宅區(qū)域比肩而被進(jìn)一步價(jià)值挖掘。(世邦魏理仕中國(guó)區(qū)高端董事 陳煒)

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