連環(huán)新政風(fēng)暴下房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？或許這個(gè)問(wèn)題無(wú)人可以給個(gè)明確的答復(fù)。政府的樓市新政大有“不降價(jià)不罷休”的味道，然而經(jīng)歷過(guò)此前無(wú)數(shù)次風(fēng)雨的購(gòu)購(gòu)需求出現(xiàn)報(bào)復(fù)性抬頭，或許每個(gè)開發(fā)商心里都有著自己的小算盤。漲，還是降，這是個(gè)問(wèn)題。體現(xiàn)在當(dāng)前的樓市，更是一場(chǎng)亂象。

　　新政目前控量未控價(jià)

　　10月8日，上海細(xì)則出臺(tái)的天，也是黃金周后的頭個(gè)工作日，上海商品住宅的成交量就達(dá)到1331套，10月9日的成交量也達(dá)到了794套。節(jié)前的9月27-30日，四天的商品房成交量也分別高達(dá)1090、1093、1244和1318套。黃金周期間的商品住宅成交量更是登上1918套高點(diǎn)，創(chuàng)下歷史同期較高水平。不過(guò)受到新政調(diào)控的影響，中秋十一雙假期帶來(lái)的供求高峰開始回落。上海商品住宅的成交量也止住了10周的上升趨勢(shì)，預(yù)期未來(lái)兩周的成交量還將呈下滑之勢(shì)。

　　然而另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，節(jié)后高端物業(yè)的集中成交。

　　新江灣城的仁恒怡庭，10月10日開盤，主推160平方米、195平方米精裝大戶型多層公寓以及220、330平方米的品質(zhì)疊加別墅房源，售樓處現(xiàn)場(chǎng)成交非?；鸨?。同開盤的閔行星河灣245套房源基本售罄，另一個(gè)閔行旗忠板塊的森林溪谷，獨(dú)棟別墅，單套總價(jià)1500萬(wàn)元起，10月至今已經(jīng)成交10套，成交總額約1.6億。而受到近期豪宅成交量上升的帶動(dòng)，上周商品住宅的平均成交價(jià)格上升了10%，達(dá)到22438元/平方米。而前期星河灣、仁恒怡庭等大批量集中成交的豪宅數(shù)據(jù)還沒(méi)完全反映出來(lái)，預(yù)期之后幾周的均價(jià)還會(huì)走高。

　　專家分析：新政出臺(tái)，對(duì)于剛性需求以及改善性需求來(lái)說(shuō)影響并不大，因此大戶型房源，如果品質(zhì)較高，適合高端人群用于自住或者改善的話，他們受到市場(chǎng)追捧并不奇怪。同時(shí)，由于通脹和人民幣升值帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，高總價(jià)、高品質(zhì)的大戶型，成交量?jī)r(jià)依然維持高位。

　　低調(diào)旺銷局面或好景不長(zhǎng)

　　事實(shí)上，除了星河灣、仁恒等高端項(xiàng)目無(wú)一例外都選擇了低調(diào)開盤的營(yíng)銷路數(shù)，上周本報(bào)報(bào)道的萬(wàn)科錦源同樣以短短五天的蓄客期贏得開盤當(dāng)天基本售罄。裝修簡(jiǎn)單的售樓處也并不影響錦源的銷售熱度。不少高端客戶依舊是連夜過(guò)去排隊(duì)等待購(gòu)房。事實(shí)上，除了高端項(xiàng)目低調(diào)熱銷外，眼下一些普通公寓的購(gòu)賣熱度也十分燙手。位于金山新城板塊的金域蔚藍(lán)項(xiàng)目也于國(guó)慶節(jié)后的頭個(gè)周末正式亮相，開盤現(xiàn)場(chǎng)不僅吸引了大量金山本地客，也不乏一些專程從外區(qū)域趕來(lái)的購(gòu)房者，人氣。開盤當(dāng)日共推出276套房源，售出169套，65%的成績(jī)讓不少業(yè)內(nèi)人也直呼意外。

　　“目前的市場(chǎng)熱度已遠(yuǎn)勝去年8月。不過(guò)新政剛啟，眾多樓盤還是奉行走為上策?！毖⌒厶寡裕骸笆堋环恳粌r(jià)’和‘結(jié)構(gòu)封頂’兩個(gè)新政影響，眾多預(yù)期在10月初開盤的項(xiàng)目沒(méi)能如期上市，因此下一輪的供應(yīng)高峰可能會(huì)出現(xiàn)在10月底。這給眼下上市的樓盤騰出了更多銷間的同時(shí)，在購(gòu)氣上升的情況下也將導(dǎo)致市場(chǎng)上供應(yīng)不足的緊張氣氛，促進(jìn)房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)。而只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)度上漲局面，必然引來(lái)政府更強(qiáng)烈的調(diào)控，直至把房?jī)r(jià)抑制住?！毖⌒蹟嘌裕阂虼宋磥?lái)市場(chǎng)的不確定性很大。購(gòu)購(gòu)熱情一消失房?jī)r(jià)就可能再現(xiàn)大跌，這也是開發(fā)商在近期樓市回暖的情況下拼命推盤急于賣樓的主要原因。而新政過(guò)后的黃金周后的個(gè)假日10月10日又有12個(gè)樓盤推出超過(guò)40萬(wàn)平方米的房源，這就是一個(gè)很好的說(shuō)明。

　　個(gè)別樓盤

　　低于預(yù)期售價(jià)收效顯著

　　拼命出貨勢(shì)必會(huì)帶來(lái)降價(jià)風(fēng)潮。受新政影響，不少樓盤迫于市場(chǎng)壓力降低售價(jià)。

　　9月份上海市商品住宅成交面積鰲頭0中，寶山區(qū)有多達(dá)4盤上榜。其中，于寶山共康泗塘板塊的新盤寶宸怡景園9月份成交285套，位列成交面積排行榜第三位。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于9月份開盤，推出北邊社區(qū)90、135平方米左右房源，售樓處所報(bào)均價(jià)20000元/平方米，甚至比大多數(shù)該盤的二手房還便宜，如該案南邊為已經(jīng)交房入住的寶宸怡景苑，目前二手房評(píng)估均價(jià)22829元/平方米，高性價(jià)比吸引了不少購(gòu)房者的關(guān)注。

　　值得注意的是，打著“高性價(jià)比”平價(jià)入市的并非是普通公寓的專利，不少別墅項(xiàng)目也加入了此次的打折浪潮。

　　數(shù)據(jù)顯示，出現(xiàn)在9月滬別墅市場(chǎng)成交三大榜單上的大多仍是一些“老面孔”。如綠地布魯斯小鎮(zhèn)、綠地海語(yǔ)墅、保利葉上海等。這些項(xiàng)目依靠多批少次推盤、低價(jià)、持續(xù)優(yōu)惠等方式連續(xù)多月榜上有名。如綠地布魯斯小鎮(zhèn)從1-9月始終位列上海別墅套數(shù)排行榜前。憑借低價(jià)入市的營(yíng)銷策略、積極促銷的推盤方式和實(shí)惠經(jīng)濟(jì)型90墅產(chǎn)品始終在上海別墅市場(chǎng)中占據(jù)先鋒位置。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于今年4月開盤，主打產(chǎn)品為90-99平方米的別墅，9月成交均價(jià)為16281元/平方米。而就現(xiàn)在的行情而言，該項(xiàng)目的售價(jià)幾乎相當(dāng)于在外環(huán)以外購(gòu)購(gòu)一套公寓的價(jià)格。與此類似的還有顧村板塊的保利葉上海9月成交24套聯(lián)排別墅。自1月9日頭度亮相，延續(xù)的低價(jià)折扣也是其持續(xù)熱銷的法寶之一。

　　此外，9月上海別墅市場(chǎng)成交排行中，也萌發(fā)出了諸如海上灣華庭、長(zhǎng)泰東郊御園等一批 “金九”全新推出的別墅項(xiàng)目。如位于青浦的海上灣華庭，9月成交總面積9830平方米，成交均價(jià)報(bào)收僅18582元/平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目所在區(qū)域青浦朱家角板塊，是滬上高端別墅的云集之地，其區(qū)域內(nèi)別墅房源總價(jià)多在千萬(wàn)以上。而海上灣華庭聯(lián)排售400萬(wàn)元/套，獨(dú)棟售800萬(wàn)元/套。較之區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品，在價(jià)格上擁有無(wú)可匹敵的優(yōu)勢(shì)；浦東航頭板塊的長(zhǎng)泰東郊御園，于9月18日頭推聯(lián)排別墅，總價(jià)為450-600萬(wàn)元/套。大幅度的直接降價(jià)博取了滬上別墅置業(yè)者的“芳心”，受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同，短短一個(gè)月之內(nèi)，推出的100多套別墅房源全部?jī)A銷一空。

　　對(duì)于上述現(xiàn)象，同策研發(fā)機(jī)構(gòu)分析師倪曉玲表示：“由于只有一次投資機(jī)會(huì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)高端豪宅和外環(huán)外獨(dú)棟別墅或受益于限購(gòu)政策。聯(lián)體和疊加由于總價(jià)較獨(dú)棟低，相對(duì)受投資客青睞程度降低。建議資金鏈緊張的開發(fā)商要做市場(chǎng)降價(jià)的領(lǐng)頭羊，要爭(zhēng)取10-12月份的時(shí)間盡快出貨，幅度控制在20%以內(nèi)?！?

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