中國房地產(chǎn)報：《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺引起了各界的震動，你對此次調(diào)控政策有何看法？

王小廣：這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了很重要的變化，，明確了政府職責(zé)；，抑制不合理的投機(jī)性、投資性需求。這與年前發(fā)布的“國十一條”形成了鮮明的對比。在“國十一條”中，頭先是增加保障性住房的供給，然后才是控制需求。這說明政府已經(jīng)充分認(rèn)識到住房問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更重要的是民生問題，而造成房價飛漲的重要原因就是投機(jī)性、投資性需求的推動。只要政策圍繞著抑制投資需求，這次調(diào)控就一定會有效果，這次調(diào)控正中要害。

中國房地產(chǎn)報：你認(rèn)為投機(jī)性、投資性需求是房價高漲的重要推手，那你是否也認(rèn)同國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫呢？

王小廣：房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫這是毋庸置疑的。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場投資屬性超過20%就是非常危險的，就是泡沫。10%還可以承受，20%就是很嚴(yán)重的泡沫。這可能與大家的直觀感受相異，但是在影響系統(tǒng)安全運(yùn)行方面，并不是說穩(wěn)定因素占據(jù)絕大部分，這個系統(tǒng)就是安全的，而恰恰是小部分決定系統(tǒng)整體的安全。世界上有史記載的較高失業(yè)率記錄發(fā)生在美國大蕭條時代，當(dāng)時的失業(yè)率是25%，但是整個社會系統(tǒng)已經(jīng)完全崩潰。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的投資比重到底是多少？我們曾經(jīng)做過一個分析，我的估計(jì)是50%以上。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，10%較富的人購去了房子成交量的50%，而這10%的人是根本不需要房子的，因?yàn)樗麄冊缇蜐M足了住房需求，但是市場一半的成交量都是他們購了，那只能說明是用來投機(jī)、投資賺錢的；含以上10%的20%較富的人購走了房地產(chǎn)市場成交量的2/3，40%相對富有的人購去了85%，而占據(jù)社會大多數(shù)的工薪根本沒有進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這完全是投機(jī)、投資推動的市場，是很嚴(yán)重的泡沫。

中國房地產(chǎn)報：國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次宏觀調(diào)控，但基本上都陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這次調(diào)控會不會重蹈覆轍？

王小廣：的確多次的宏觀調(diào)控較終都因?yàn)榉N種原因而改弦易張，反倒成為投機(jī)者的建倉良機(jī)。但是我相信這次的宏觀調(diào)控一定會成功，有這個決心和后手準(zhǔn)備。

頭先，從到學(xué)者，甚至到房地產(chǎn)商，大家都認(rèn)識到房地產(chǎn)這么漲下去，中國經(jīng)濟(jì)今后會有很大的風(fēng)險，這個認(rèn)識已經(jīng)相對趨于一致。以前調(diào)控的落空，我們有種種的借口，但是現(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)趨熱，全球經(jīng)濟(jì)增長也已經(jīng)復(fù)蘇，即使有二次探底的風(fēng)險，也沒有道理再要求還采取過度刺激的政策，這為本次宏觀調(diào)控創(chuàng)造了一個很好的國內(nèi)外環(huán)境。

其次，通過金融手段抑制投機(jī)性需求只是短期政策，政府也在調(diào)控中提到消費(fèi)稅，這為后續(xù)政策的出臺預(yù)留了空間。抑制投資性需求，光靠短期政策可能難以見效，要有長期制度上的設(shè)計(jì)，特別是稅收制度的建立，增加保有環(huán)節(jié)的成本。通過調(diào)控讓房地產(chǎn)市場進(jìn)入應(yīng)有的狀態(tài)，使經(jīng)濟(jì)整體更加健康，從總體上全面考慮經(jīng)濟(jì)的合理增長，考慮到地方政府的稅收影響，增加其參與的動力。

我特別反對房地產(chǎn)不能調(diào)，房地產(chǎn)一跌中國經(jīng)濟(jì)就不能承受的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)一點(diǎn)，從一個過度的繁榮、一種非理性進(jìn)入正常增長，中國經(jīng)濟(jì)才會是更健康的。在現(xiàn)代化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)業(yè)在其他國家都是一般產(chǎn)業(yè)，是一個被動產(chǎn)業(yè)。它是一個結(jié)果，不是一個原因，我們現(xiàn)在將房地產(chǎn)當(dāng)做原因，這是一個很重要的錯誤。把房地產(chǎn)作為推動增長的一切原因，其他所有方面都被它遏制。現(xiàn)在正好是一個改變的機(jī)會，通過調(diào)控讓房地產(chǎn)的不健康因素消失，一部分人承擔(dān)成本，有什么不好？

中國房地產(chǎn)報：在房地產(chǎn)調(diào)控中，你認(rèn)為除了政策上的調(diào)整外，還需要做什么？

王小廣：我覺得更重要的是風(fēng)險教育。要想房價調(diào)整，房地產(chǎn)不那么火爆，就一定要造成一個效應(yīng)，房價會大漲，也會明顯下跌。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)沒有形成一個完整的周期，大家都只看到上漲的一半，而沒有看見下跌的一半。中國房地產(chǎn)要回歸理性，必須通過風(fēng)險，真金白銀地讓一些投機(jī)者虧損、賠本，沒有這個教育房地產(chǎn)不會回歸理性。

而這又回到宏觀調(diào)控的持續(xù)性上，長期機(jī)制形成不了的話，是不可能給投機(jī)者以教育的。我們一直講房地產(chǎn)的供給不是供不應(yīng)求，那么房地產(chǎn)供給在什么人手中？新增的房子50%成交量都被不需要房子的人購走了，之前所有政策的目標(biāo)都是促進(jìn)有房的人拼命購房，那他為什么不拼命購房呢？短期金融抑制投機(jī)的政策會使投機(jī)者的成本上升，漲價的收益沒有那么高，短期收益即時反映出來了。但更重要的是長期成本，為什么要收物業(yè)稅？假如說二套房以上，每年征收2%物業(yè)稅，只要40年房子的凈值就全部沒了。因此通過稅收和金融政策增加投機(jī)者的成本，降低投機(jī)者的收益，大量的房子就會拋售出來，房價也必然很難維持在高位。 (作者：郭軒)

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