http://news.dichan.sina.com.cn 2010-1-27 8:54:51 評論數(shù)：2

提要：話題背景：在國家頻頻出臺對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，青島、杭州、湖南等地也出臺了相關(guān)政策。對開發(fā)商來說，取消預(yù)售意味著準(zhǔn)入門檻提高，同時資金壓力增加，轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，可能就表現(xiàn)為房價在一定程度的上漲。

話題背景：在國家頻頻出臺對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，青島、杭州、湖南等地也出臺了相關(guān)政策。

去年12月31日，青島市建委、財政局、地稅局等6部門出臺《關(guān)于支持居民購購住房的意見》提出，除“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”外，原有優(yōu)惠政策均順延至2010年12月31日。其中包括：公積金貸款較低頭付仍維持20%的比例，較高可貸40萬元；個人頭次購購90平方米以上144平方米以下普通住房契稅稅率按1.5%征收等等。

前不久，廣西有關(guān)部門卻提出了將南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點城市……

重慶房地產(chǎn)市場是否會有持續(xù)的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施出臺？市場是否還需要一些優(yōu)惠政策支持？

短期數(shù)據(jù)難判大勢

樓市優(yōu)惠是否持續(xù)

主持記者：國務(wù)院辦公廳公布了被房地產(chǎn)業(yè)界稱之為“國十一條”的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，從較近幾周的市場交易數(shù)據(jù)看，市場的趨冷現(xiàn)象比較明顯，大家怎樣看這次調(diào)控的影響？

張樹學(xué)：我對今年上半年的市場保持相對樂觀的態(tài)度，原因有二：是市場消化和對政策作出反應(yīng)需要時間；是因為中國房地產(chǎn)行業(yè)和實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)度較大，在實體經(jīng)濟真正恢復(fù)之前，房地產(chǎn)投資都是企業(yè)和部分避險資金的有效投資渠道之一。因此個人判斷實際影響并沒有那么夸大。

陳國文：調(diào)控是政府必須考慮的，但密集的調(diào)控政策，我認(rèn)為接下來不大可能出現(xiàn)。個人認(rèn)為，政府宏觀調(diào)控應(yīng)更多放在土地開發(fā)用途的規(guī)范控制、樓市投機泡沫的擠兌清理以及現(xiàn)有樓盤的出清促銷之上。中國經(jīng)濟企穩(wěn)，仍需要一個較長的時期，拉動內(nèi)需促發(fā)展仍是目前的經(jīng)濟主題，房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展也一定是政府所愿。

何偉堅：全國范圍看，調(diào)控是好事。如果不壓一壓房價，上漲過快會有更大泡沫出現(xiàn)。但每個城市的調(diào)控力度應(yīng)該不同，用同樣的政策來調(diào)控肯定不行。例如重慶，整體來說重慶樓市仍是健康穩(wěn)定的。近期雖有交易量的一些下滑，但短期內(nèi)的數(shù)據(jù)并不能完全反映情況。估計到3月份，市場交易量正常之際，再來評判市場狀況更為準(zhǔn)確。

王海春：“國十一條”和很多政策已成事實。因此我們看到或即將看到：信貸政策正在從去年初的寬松到適度寬松再到從緊；貨幣政策也將從4萬億元的資金注入到增加流動性，再到控制信貸規(guī)模、緊縮銀根。因此個人判斷房價短期內(nèi)會從暴漲到緩漲再到平穩(wěn)，直到回調(diào)，下跌幅度和周期要根據(jù)各地市場泡沫的多少和當(dāng)?shù)卣畬φ邎?zhí)行的嚴(yán)格程度而不同。

樓市優(yōu)惠是否持續(xù)

主持記者：在“國十一條”中，要求“各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認(rèn)真落實差別化的土地、金融、稅收等政策”。重慶樓市應(yīng)如何實施差異化的土地、金融、稅收等政策？包括之前重慶實施的相關(guān)優(yōu)惠政策？

張樹學(xué)：不需要延續(xù)和調(diào)整，不過隨著地價上升，利潤空間的下降，鼓勵消費反而是個。我認(rèn)為就開發(fā)商而言，不能只做快項目，要快慢項目相結(jié)合，要打造真正高品質(zhì)的項目，避免在國家調(diào)控中加劇競爭。在政策方面，其實可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，開發(fā)商要在日子好過時加強與非銀行金融機構(gòu)的合作，避免開發(fā)企業(yè)過度依賴銀行放貸的情況。

陳國文：重慶一直在這方面做得很好。與其他一線城市不同，重慶作為西部城市，其房價仍然處于“洼地”。重慶相關(guān)部門實施的現(xiàn)行土地、金融、稅收等政策，都是適應(yīng)重慶房地產(chǎn)發(fā)展的。個人認(rèn)為，堅持原有政策和方式就很好。

何偉堅：我認(rèn)為，重慶市場不需要太多差異化政策。一個城市的房地產(chǎn)市場，既要能夠吸引外來購購力，同時也要滿足低收入人群的居住問題。在吸引外來購購力方面，相關(guān)政策也不應(yīng)該有限制。

王海春：雖然重慶市場去年漲幅也創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，但是我們必須理智地看到，重慶市場的總體是健康的——總體房價在同等城市里是偏低的，同時本地購房的主力軍依然是以剛性需求為主的；再加之去年居民收入增加導(dǎo)致的改善性需求，這三方面構(gòu)成了重慶置業(yè)的主力，投資和投機的成分比較低；一再強調(diào)本次調(diào)控的是投機和投資性購房，所以對重慶的影響不會特別大。

市場數(shù)據(jù)應(yīng)透明

主持記者：如果實施差異化調(diào)控政策，重慶是否還需要持續(xù)的優(yōu)惠政策？在哪些方面更需要地方政策的支持和優(yōu)惠？哪些方面的調(diào)控和市場監(jiān)管要嚴(yán)厲？

陳國文：如果有可能，從開發(fā)方的角度來講，當(dāng)然是需要的。持續(xù)的營業(yè)稅優(yōu)惠、降低二套房頭付、下浮利率基準(zhǔn)利率等都離不開地方政策的支持和優(yōu)惠。當(dāng)然，需要嚴(yán)厲調(diào)控和市場監(jiān)管的方面也有，如提高房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售條件、擠兌和清理房地產(chǎn)投機泡沫。投機成分與價格泡沫的大量存在，是目前影響樓市健康發(fā)展的一大隱患。由于這種投機資金的炒作，樓盤的價位被拉得越來越高。當(dāng)然，監(jiān)管并非打壓，而是規(guī)范操作。

何偉堅：重慶樓市更需要的是規(guī)范而非優(yōu)惠。做好數(shù)據(jù)的公開、數(shù)據(jù)的規(guī)范是較為緊要的。目前，我們能夠看到的官方市場數(shù)據(jù)比較籠統(tǒng)，均價、成交量是所有物業(yè)的均值，洋房、別墅、高層沒有分類，一段時期推高層可能得出房價下降的結(jié)論，一段時期推洋房別墅可能得出房價大漲的結(jié)論，數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確度、無法反映市場的真實情況。相比之下，我認(rèn)為優(yōu)惠不是很重要，較為重要的是信心。

王海春：作為地方政府，肯定不愿意看到房地產(chǎn)的下滑，這是GDP指揮棒的作用。因此個人預(yù)期重慶政府會對相關(guān)政策實行一些緩沖，包括銀行的信貸繼續(xù)適度放松，對本土優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)公司實施政策傾斜；相關(guān)的契稅優(yōu)惠政策除國家明確的必須實行的，其他的稅費優(yōu)惠應(yīng)該會在房交會期間更多出臺。個人判斷本地政府將從以下方面出手整治房地產(chǎn)亂象：清理部分逾期未開發(fā)的閑置土地；對開發(fā)貸款嚴(yán)格審批等。

取消預(yù)售是否推高房價

主持記者：取消商品房預(yù)售制度再次被提上日程，1月23日，廣西自治區(qū)住建廳提出，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點城市。你怎么看取消預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的影響？

張樹學(xué)：這或許是部分地方政府配合的呼應(yīng)，各地各現(xiàn)所能，但很難聯(lián)動。對整個房地產(chǎn)行業(yè)不會有太大影響。除非政府出臺相關(guān)的強制性政策，否則產(chǎn)生連鎖反應(yīng)的可能性不大。

陳國文：有利有弊。取消期房預(yù)售之利，主要在于降低金融風(fēng)險和購房風(fēng)險，老百姓購購現(xiàn)房，明白消費；取消期房預(yù)售之弊，主要在于開發(fā)商將面臨資金壓力，商品房供給將會相應(yīng)減少。開發(fā)商成本隨之增加，房價也會相應(yīng)增加。如果期房預(yù)售制度在全國推行，資本實力相對較弱的中西部房地產(chǎn)發(fā)展也會受限。

何偉堅：取消預(yù)售制度弊大于利。取消減少了產(chǎn)品質(zhì)量、爛尾樓問題的出現(xiàn)。但應(yīng)看到，取消的弊會更多，如企業(yè)資金壓力、中西部企業(yè)的生存發(fā)展等等一系列問題。香港此前也討論過關(guān)于取消預(yù)售制度的問題，但這么多年過來還是沒有取消。取消預(yù)售制度并非解決問題的根本。事實上，政府加強房地產(chǎn)監(jiān)管、規(guī)范以及提高準(zhǔn)入門檻，才是解決之道。

王海春：取消預(yù)售對消費者來說是好事，可以規(guī)避不良開發(fā)商圈錢跑人的行為；同時現(xiàn)房銷售也是國際慣例，發(fā)達(dá)國家甚至都裝修完畢才銷售，接房即可辦證，是對消費者權(quán)益較好的保護；因此個人認(rèn)為取消預(yù)售也是歷史的必然，肯定會在國內(nèi)推行。

對開發(fā)商來說，取消預(yù)售意味著準(zhǔn)入門檻提高，同時資金壓力增加，轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，可能就表現(xiàn)為房價在一定程度的上漲。

房企整合或成趨勢

主持記者：1月19日，上海實業(yè)以總代價約27.46億港元(約合人民幣24.19億元)購入中新地產(chǎn)45%股權(quán)，成為后者的大股東，該并購案是上市房企案，也被不少業(yè)內(nèi)的人士認(rèn)為是國家宏觀調(diào)控下新的行業(yè)變化。你認(rèn)為在今年房地產(chǎn)企業(yè)的整合重組會成為一種趨勢嗎？

張樹學(xué)：這肯定是一種趨勢，不過如此并購重組不是一般意義上的互相吞并，而是一種正常的市場反應(yīng)，一種資本之間的融合，是國家在所有行業(yè)都力主的政策，如汽車行業(yè)。資本聯(lián)合在未來是趨勢，而且速度會越來越快，企業(yè)主動謀求此類機會的可能性更大，更會因此催生新的話語權(quán)力量。所以做大企業(yè)是行業(yè)的趨勢。

陳國文：談不上趨勢。企業(yè)的整合重組一直就有，是企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展情況而作出的正常企業(yè)行為，并非突然出現(xiàn)的行業(yè)變化。

何偉堅：企業(yè)的整合重組，今年可能不會成為一種趨勢。企業(yè)整合重組一般是在行業(yè)動蕩的時候大量出現(xiàn)。今年的行情預(yù)計會比2008年更好，平穩(wěn)發(fā)展。像這樣的重組，只會是少數(shù)企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)情況而作的個別企業(yè)行為。

王海春：房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，資金的充足率跟開發(fā)商的生死存亡息息相關(guān)，所以房企隨著房產(chǎn)市場的成熟必將有更多的新陳代謝發(fā)生。宏觀調(diào)控很重要的一點就是資金量的投放上從嚴(yán)，客觀上要求開發(fā)商資金量更加雄厚，也勢必讓開發(fā)商的銷售趨緩。所以兼并重組并不奇怪，但過于集中是否會導(dǎo)致壟斷？從而產(chǎn)生不良反應(yīng)。所以個人認(rèn)為大小房企的和諧共存才是市場健康的需要。

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