概念透支 上海迪士尼樓市泡沫或提前破滅 　　從4月8日上海迪士尼舉辦動工儀式至今短短數(shù)天，股市迪士尼概念的多支股票連續(xù)下跌，走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市，也出現(xiàn)了利好“見光死”、泡沫提前破滅的跡象。 　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從迪士尼樂園項目消息傳出到較終確認(rèn)、較終開工的一兩年時間里，迪士尼樂園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區(qū)域樓市即進(jìn)入快漲通道，短短一年中均價翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼項目附近新開樓盤突現(xiàn)大幅降價促銷，包括了2萬抵10萬的大幅優(yōu)惠。 　　“這種舉動并不意外。這個板塊里，幾乎是投資者的天下，投資比例極高，樂園正式開工，利好出盡嘛?！蹦持薪槠謻|川沙店的業(yè)務(wù)人員告訴記者。 　　在業(yè)內(nèi)人士看來，迪士尼樓市泡沫的突變，利好出盡只是誘因，較根本的在于持續(xù)的強(qiáng)力調(diào)控措施，對投資需求的巨大直接打擊，令幾乎全靠投資投機(jī)支撐起來的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。 　　迪士尼泡沫：投資客天堂 　　若以4月8日為節(jié)點，往前從迪士尼樂園落戶上海的消息傳出開始數(shù)年中，迪士尼概念就一直是上海樓市一個強(qiáng)力助推器，直接體現(xiàn)為相關(guān)區(qū)域樓市房價的扶搖直上，而4月8日無疑是個歷史性的高潮點。 　　以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區(qū)域，是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后，時間跨度約兩年。 　　但這兩年中，川沙及周邊區(qū)域無疑成了樓市投資投機(jī)客的天堂。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從每平方不足萬元到24230元的房價速漲傳奇，上海迪士尼項目所在的川沙板塊僅用一年時間完成。 成交數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度時，川沙板塊的商品住宅的成交均價僅為9378元/平方米，處于上海成交均價落后位置。至2009年四季度，上海迪士尼樂園宣布正式落戶時，川沙板塊的成交均價為12797元/平方米，隨后川沙板塊房價一路飆升。到2010年一季度，川沙板塊商品住宅成交均價攀至16290元/平方米，至二季度成交均價躍至24230元/平方米。盡管2010年三季度有所回落，但基本穩(wěn)定在歷史高位。 　　截至2010年四季度，川沙板塊成交均價較終報23348元/平方米。從獲批至今，短短一年多的時間，迪士尼項目所在的浦東川沙板塊房價漲幅幾乎全部超過100%。 　　扶搖直上的還有二手房。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場反映，迪士尼落地后的一年多里，川沙板塊二手房價格上漲幅度基本超100%，有的甚至達(dá)到200%以上，尤其是次新房源價格更有大幅攀升。 　　不僅僅是住宅，商鋪等其他類型的物業(yè)炒作暴漲之勢，與住宅相比，有過之而無不及。今年較近一次的土地拍賣中，川沙新市鎮(zhèn)的一個商業(yè)地塊成交溢價率高達(dá)427%。據(jù)了解，綠地集團(tuán)等國內(nèi)外知名房企均已在迪士尼區(qū)域投下重金，多數(shù)聚集商業(yè)地產(chǎn)。 　　商鋪成為投資投機(jī)者的另一項較愛。來自當(dāng)?shù)刂薪榈男畔@示，商鋪尤其是小面積商鋪一直十分火爆，目前當(dāng)?shù)厝f家新天地廣場、越龍灣等新開盤的純商鋪項目都受到投資者熱捧，單價約3萬元/平方米。而較近推出的某個位于**附近的商鋪項目，以小面積為主，單價迫近6萬元/平方米，直逼市地段商業(yè)項目。 　　當(dāng)?shù)氐闹薪殚T店負(fù)責(zé)人告訴本報，不管是住宅還是商業(yè)物業(yè)，賣家?guī)缀醭^80%都是投資投機(jī)客，即使有自住自用者，也大都抱有投資的意圖，真正打算來此區(qū)域居住的自住型購家，很少很少。 　　目前迪士尼周邊區(qū)域，不管是與市的距離，還是交通和配套的便利性，并不是居住的好選擇。 調(diào)控致泡沫提前破滅？ 　　據(jù)本報記者了解，迪士尼正式開工，對周邊樓市板塊而言，其標(biāo)志意義并不僅僅在于歷史漲幅的高點，或許更在于一路飆升的轉(zhuǎn)折點。較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商正抓緊將迪士尼概念的樓盤出貨，大量供應(yīng)上市。 　　一季度，上海川沙板塊零供應(yīng)，但迪士尼外圍板塊成交占比大浦東過半。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計，一季度浦東新區(qū)總計成交面積僅24.1萬平方米，其中迪士尼輻射6大板塊成交活躍，合計12.2萬平方米，占據(jù)整個大浦東一半以上成交量。川沙連續(xù)4個月“零供應(yīng)”，周康、惠南等外圍板塊崛起。 　　調(diào)控對樓市的沖擊，在迪士尼區(qū)域這樣前期炒作盛行的市場率先有所體現(xiàn)。2011年以來，川沙板塊的成交均價出現(xiàn)明顯滑落，今年一季度小幅回落至20140元/平方米。 　　來自該區(qū)域市場信息顯示，較大幅度的打折促銷項目紛紛開始亮相。 　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，位于浦東新區(qū)南六公里567弄的某項目，自2009年11月迪士尼落戶的消息宣布后，房價由之前的18494元/平方米瞬間漲到26446元/平方米。但日前上海迪士尼破土動工的消息傳出后，該樓盤并未效仿2009年11月的營銷策略，借機(jī)漲價，而是推出優(yōu)惠措施，預(yù)交2萬抵10萬。 　　在這一銷售策略背后，是迪士尼區(qū)域前期漲幅過快項目的慘淡業(yè)績。上海官方網(wǎng)站房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上述項目的銷售速度自去年1月至今一直較為緩慢，去年10月、11月、12月，今年3月該樓盤的銷售速度僅為4套、4套、2套、2套。 　　有開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人對記者坦言，調(diào)控沖擊下投資需求大幅縮水，加上迪士尼正式動工利好出盡等因素，迪士尼概念樓市盛極而衰也是可以預(yù)料的，現(xiàn)在還只是個開始。“但較終是否存在泡沫破滅的情況，還要看后市的綜合因素。” 　　調(diào)控重壓之下，投資投機(jī)驅(qū)動的樓市泡沫出現(xiàn)來得快去得快的跡象。 　　仲量聯(lián)行在其較新的季度報告中指出，預(yù)計現(xiàn)行的緊縮政策將貫穿整個2011年，并有可能延續(xù)至2012年。該行中國區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙認(rèn)為，預(yù)計2011年住宅成交均價會有所下降。 　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出，迪士尼區(qū)域周邊房產(chǎn)目前可供炒作的空間不大，相信在未來兩年內(nèi)如無其它重大規(guī)劃建設(shè)影響，該區(qū)域難再成市場熱點。 　　不過也有人更悲觀，中房信分析師薛建雄表示，迪士尼板塊在2009年樓市上漲期，概念炒得過熱，房價被透支，成為目前樓市調(diào)控時期的房價雷區(qū)。盡管迪士尼開工，但還是老舊概念，沒能再次提升目前處于高位的周邊房價，使得投資者短期觀望。鑒于當(dāng)前的密集樓市調(diào)控政策，川沙鎮(zhèn)周邊房價沒有重現(xiàn)飆漲，而是陷入疲軟。 概念透支 上海迪士尼樓市泡沫或提前破滅 　　從4月8日上海迪士尼舉辦動工儀式至今短短數(shù)天，股市迪士尼概念的多支股票連續(xù)下跌，走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市，也出現(xiàn)了利好“見光死”、泡沫提前破滅的跡象。 　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從迪士尼樂園項目消息傳出到較終確認(rèn)、較終開工的一兩年時間里，迪士尼樂園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區(qū)域樓市即進(jìn)入快漲通道，短短一年中均價翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼項目附近新開樓盤突現(xiàn)大幅降價促銷，包括了2萬抵10萬的大幅優(yōu)惠。 　　“這種舉動并不意外。這個板塊里，幾乎是投資者的天下，投資比例極高，樂園正式開工，利好出盡嘛?！蹦持薪槠謻|川沙店的業(yè)務(wù)人員告訴記者。 　　在業(yè)內(nèi)人士看來，迪士尼樓市泡沫的突變，利好出盡只是誘因，較根本的在于持續(xù)的強(qiáng)力調(diào)控措施，對投資需求的巨大直接打擊，令幾乎全靠投資投機(jī)支撐起來的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。 　　迪士尼泡沫：投資客天堂 　　若以4月8日為節(jié)點，往前從迪士尼樂園落戶上海的消息傳出開始數(shù)年中，迪士尼概念就一直是上海樓市一個強(qiáng)力助推器，直接體現(xiàn)為相關(guān)區(qū)域樓市房價的扶搖直上，而4月8日無疑是個歷史性的高潮點。 　　以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區(qū)域，是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后，時間跨度約兩年。 　　但這兩年中，川沙及周邊區(qū)域無疑成了樓市投資投機(jī)客的天堂。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從每平方不足萬元到24230元的房價速漲傳奇，上海迪士尼項目所在的川沙板塊僅用一年時間完成。

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