前言 　　海南房產(chǎn)前景美好，但還是那句話(huà)，投資環(huán)境雖然樂(lè)觀，投資還須謹(jǐn)慎；投資者應(yīng)客觀分析，理性入市，才能贏得房產(chǎn)投資桶金； 　　正文 　　一、海南房產(chǎn)投資環(huán)境 　　1、海南島房地產(chǎn)環(huán)境 　　海南地處熱帶，位于東經(jīng)108度37分，-111度05分，北緯18度10分,-20度10分之間；年平均氣溫23-25°C，較冷的2月平均16-20°C，較熱的8月為25-29°C，年均降水量1500毫米。 　　海南島與美國(guó)夏威夷處在同一緯度，在長(zhǎng)達(dá)1528公里的海岸上遍布可以開(kāi)發(fā)建設(shè)成為世界 旅游的旅游資源，島上終年氣候宜人。長(zhǎng)夏無(wú)冬，當(dāng)北國(guó)千里冰封的時(shí)候，這里依然暖風(fēng)和煦，可以海浴。 　　海南島的氣候在全中國(guó)是無(wú)獨(dú)有偶，稀缺的自然環(huán)境永遠(yuǎn)會(huì)被追捧。海南國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略更是讓眾多投資者普遍看好； 　　2、政府為遏制購(gòu)房者投機(jī)的做法 　　政府制訂嚴(yán)格差別化的住房信貸政策，提高貸款購(gòu)購(gòu)住房的頭付款比例和貸款利率。對(duì)一個(gè)家庭有兩套以上的住房征收高額房產(chǎn)稅，遏制投機(jī)、投資房產(chǎn)。對(duì)地方政府征收高額土地出讓稅，用于廉租房和經(jīng)適房建設(shè)的資金。 　　7月底，海南傳出了正在研究征收住宅“空置費(fèi)”的消息。力促空置住房進(jìn)入市場(chǎng)，增加住房供應(yīng)，遏制房地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)空置房征收懲罰性的“房屋空置稅”成為政策預(yù)期的新焦點(diǎn)。（此政策有待繼續(xù)關(guān)注!） 　　3、各商業(yè)銀行對(duì)房產(chǎn)貸款的規(guī)定 　　套房頭付款比例不得低于30%； 　　套房嚴(yán)格執(zhí)行頭付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定； 　　第三套房已經(jīng)停止銀行放貸； 　　備注：地區(qū)不同，各政府和銀行的規(guī)定也有所不同。 　　二、投資一線(xiàn)房產(chǎn)和投資二、三線(xiàn)房產(chǎn)的分析 　　一線(xiàn)城市房產(chǎn)： 　　一線(xiàn)房產(chǎn)區(qū)域：?？?、三亞； 　　優(yōu)點(diǎn)： 　　1、?？谑惺呛Ｄ系氖?huì)城市，分四個(gè)區(qū)，其商業(yè)地位居頭，是海南的政治和文化，近年，海口發(fā)展速度；?？谑性诤Ｄ蠉u的北部，立體式交通，便捷出行方式，?？谥寥齺嗇p軌僅僅用90時(shí)辰，宜居宜度假，目前?？谑械姆慨a(chǎn)均價(jià)大概在8500元/平方米左右；適合長(zhǎng)久居住或度假居?。? 　　2、三亞市中國(guó)較南端城市，有中國(guó)夏威夷之稱(chēng)，隨著國(guó)際旅游島的建立，三亞市也成為國(guó)際旅游度假城市，其發(fā)展前景是無(wú)可估量的；目前三亞市的房產(chǎn)均價(jià)大概在13500元/平方米左右；其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度較快，適合度假、投資； 　　缺點(diǎn)： 　　1、由于漲幅過(guò)快，隨著政策性調(diào)控，近期?？谌齺営袧q停并有下跌趨勢(shì)，適時(shí)投資才能收到較好的效益； 　　2、房?jī)r(jià)相對(duì)過(guò)高，單套總額相對(duì)過(guò)高，購(gòu)購(gòu)力居高，投資有風(fēng)險(xiǎn)； 　　二、三線(xiàn)城市房產(chǎn)： 　　二線(xiàn)房產(chǎn)區(qū)域：瓊海、文昌、澄邁、陵水、五指山、定安、萬(wàn)寧； 　　三線(xiàn)房產(chǎn)區(qū)域：儋州、臨高、東方、樂(lè)東、保亭、白沙、昌江、瓊中、屯昌； 　　優(yōu)點(diǎn)： 　　1、 該區(qū)域老城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，均價(jià)在6000元/平方米左右；區(qū)域海岸線(xiàn)正在開(kāi)發(fā)，價(jià)格大概在14000元/平方米左右，有較高的，適合投資、度假、養(yǎng)老； 　　2、 單套總額相對(duì)較少，適合長(zhǎng)線(xiàn)操作； 　　缺點(diǎn)： 　　區(qū)域城區(qū)商業(yè)環(huán)境較弱，商業(yè)配套相對(duì)較少； 　　三、投資小戶(hù)型和投資大戶(hù)型的分析 　　1、投資小戶(hù)型：投資成本需要控制，自己口袋里有多少錢(qián)自己知道，在不具備太強(qiáng)的投資能力下，小戶(hù)型是房產(chǎn)投資者的頭選。小戶(hù)型30-60平方米，以?xún)r(jià)格6000元/平方米為例，房子總額18-36萬(wàn)元，頭付只需要5.4-10.8萬(wàn)元； 　　2、投資大戶(hù)型：大家應(yīng)該看到過(guò)螃蟹，老人有這么句俗話(huà)，“螃蟹有多大，鉗就有多大”，意思就是說(shuō)， 螃蟹和它的鉗是成比例的；戶(hù)型投資和收益也是一樣，大戶(hù)型投資大，收益也大，風(fēng)險(xiǎn)也大；在投資資金允許的情況下，在國(guó)際旅游島大背景下，選擇大戶(hù)型也是比較理智的選擇； 　　四、投資商鋪和投資住宅的分析 　　住宅的非理性上漲導(dǎo)致在表面上反映住宅優(yōu)于商鋪投資，但是從長(zhǎng)期看由于每年定期現(xiàn)金流商鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，作為長(zhǎng)線(xiàn)投資商鋪要高于住宅；但好的地段、位置，尤其是商業(yè)區(qū)，商業(yè)區(qū)投資收益并不一定高于社區(qū)，主要原因其本身的價(jià)格非常高，已經(jīng)透支了投資人的收益空間； 　　商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專(zhuān)業(yè)能力有較高要求，商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶(hù)，一級(jí)即經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)即消費(fèi)者，兩級(jí)客戶(hù)需求無(wú)疑對(duì)商鋪有各種要求，假如投資者購(gòu)購(gòu)的商鋪能夠滿(mǎn)足以上兩級(jí)客戶(hù)需求，那么該商鋪的投資就是成功的，但事實(shí)上，達(dá)到以上兩級(jí)客戶(hù)的需求比較難，對(duì)商鋪投資者是一個(gè)考驗(yàn); 　　而住宅所面對(duì)的客戶(hù)只有一級(jí)，那就是租戶(hù)，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專(zhuān)業(yè)能力的要求相對(duì)較低。 　　不論是投資住宅還是投資商鋪，其回報(bào)高低的兩項(xiàng)指標(biāo)都是該物業(yè)每年租金收益和出售后的銷(xiāo)售收益。 　　五、投資期房和投資現(xiàn)房的分析 　　期房一般指尚未竣工驗(yàn)收的房產(chǎn)， 在香港期房也被稱(chēng)作"樓花"。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商出售期房，可以作為一種融資手段，提前收回現(xiàn)金，有利于資金流動(dòng)，減少風(fēng)險(xiǎn)，所以在制定價(jià)格時(shí)往往給予一個(gè)比較優(yōu)惠的折扣。一般折扣的幅度為10％，有的達(dá)到20％甚至更高。同時(shí)，投資期房有可能較先購(gòu)到朝向、樓層等比較好的房子。但期房的投資風(fēng)險(xiǎn)較高，需要投資者對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及樓盤(pán)的前景有一個(gè)正確的判斷。 　　已經(jīng)蓋好的房子，不等于是現(xiàn)房，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是現(xiàn)房；現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)時(shí)具備即購(gòu)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 　　[免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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