梁峰：珠江南灣操盤實(shí)錄(一) 　　梁峰語錄：如果你要進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)，較快成長(zhǎng)的辦法就是背熟所有的專業(yè)術(shù)語，出口成章；如果你要在這個(gè)行長(zhǎng)做得更專業(yè)，較好的辦法就是不斷地實(shí)中實(shí)踐和總結(jié)。 　　對(duì)于房地產(chǎn)代理公司的策劃工作，我的總結(jié)是分為三個(gè)大階段，具體如下： 　　一、前期接盤階段 　　接盤期是剛剛開始與開發(fā)商或項(xiàng)目進(jìn)行接觸，這時(shí)往往需要做很多的溝通工作，要進(jìn)行大量的前期調(diào)研，要寫很多的前期方案，包括： 　　1、項(xiàng)目可行性市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 　　2、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 　　3、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 　　4、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告 　　這個(gè)階段的報(bào)告是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，包括：市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、形象定位。 　　二、營(yíng)銷執(zhí)行階段 　　把項(xiàng)目接下來以后，工作才開始進(jìn)入正軌。這個(gè)階段的工作從營(yíng)銷的角度又可以分為： 　　1、籌備期 　　包括項(xiàng)目VI系統(tǒng)的確定、宣傳物料的設(shè)計(jì)及制作、售樓部裝修、銷售團(tuán)隊(duì)的組建及培訓(xùn)、媒體組合選定及發(fā)布、樣板房裝修、前期物業(yè)管理的介入。 　　2、認(rèn)購期 　　積累客戶、內(nèi)部認(rèn)購、試探市場(chǎng)、回?cái)n資金、留住客戶等，通常以低價(jià)入市吸引客戶，也可以不進(jìn)行認(rèn)購，直接對(duì)外出售，具體要視孚情況而定。 　　3、開盤期 　　正式開盤前后1個(gè)月時(shí)間左右，這段時(shí)間的工作量，也是對(duì)前期的工作的實(shí)際驗(yàn)證，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在！ 　　4、強(qiáng)銷期 　　開盤后的3個(gè)月時(shí)間左右，這段時(shí)間對(duì)銷售的影響也是很大的，如果能有一個(gè)好的開始，就是成功的一半。 　　5、持銷期 　　開盤3個(gè)月之后，一切進(jìn)入正軌，按部就班，進(jìn)行各種推廣活動(dòng)和促銷活動(dòng)，同時(shí)要密切留意售樓部的現(xiàn)場(chǎng)銷售狀況，把握銷售節(jié)奏，對(duì)各種營(yíng)銷方案及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 　　6、尾盤期 　　銷售到了90%以后，就進(jìn)入尾盤期了，這個(gè)時(shí)候的工作量不大，主要是維持銷售情況，維護(hù)好與開發(fā)商的關(guān)系，如果開發(fā)商急需資金回?cái)n，也可以建議進(jìn)行公開降價(jià)或促銷活動(dòng)。 　　三、后期服務(wù)階段 　　項(xiàng)目已經(jīng)全部售完，還要與開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)的關(guān)接工作，保持良好的關(guān)系： 　　1、工作移交 　　代理公司的銷售人員撤場(chǎng)，并把客戶接待、維護(hù)、入伙、辦證等服務(wù)工作移交給開發(fā)商相關(guān)人士。 　　2、資料保存 　　把客戶資料、合同資料、各種文檔、銷售道具等清點(diǎn)整理，并移交給開發(fā)商相關(guān)人士。 　　3、款項(xiàng)結(jié)算 　　統(tǒng)計(jì)銷售業(yè)績(jī)，計(jì)算代理費(fèi)用，進(jìn)行費(fèi)用的較后結(jié)算。 　　4、關(guān)系維持 　　保持與開發(fā)商良好的關(guān)系，豎立行業(yè)口碑，期待日后的再次合作！ 　　以下就是對(duì)珠江南灣的操盤實(shí)錄，主要是以以上的階段安排進(jìn)行記錄。 節(jié) 飛來的業(yè)務(wù)，這叫品牌 　　今年2月的某，公司接到一個(gè)來電，自稱是中星廣場(chǎng)的開發(fā)商，要求與廣告部門溝通業(yè)務(wù)。類似于這種來電來訪的客戶，就像是飛來的業(yè)務(wù)一樣，我們經(jīng)常會(huì)遇得到，這就是公司經(jīng)營(yíng)10多年累積的品牌效應(yīng)了！ 　　由于公司以前沒有與這個(gè)開發(fā)商接觸過，不了解情況，只知道他們公司應(yīng)該也沒有與任何的代理公司合作過，也就是說在廣告、策劃和銷售方面都有合作的機(jī)會(huì)。而當(dāng)時(shí)廣告部的宋總請(qǐng)假回家了，于是策劃部的王總和張總就去先去拜訪開發(fā)商，看看情況如何。 　　王總與張總經(jīng)過與中星廣場(chǎng)輪溝通后，向他們表達(dá)了我們公司的長(zhǎng)項(xiàng)除了廣告以外，還包括營(yíng)銷策劃、代理銷售、人員培訓(xùn)、客戶管理等方面，希望能與他們達(dá)成了更進(jìn)一步的合作。鐘總、陳總對(duì)此也表示認(rèn)同，于是中星要求我們先做一份營(yíng)銷方案，下一次再繼續(xù)溝通。 　　王總與張總回到公司后，馬上召開了全公司的策劃部會(huì)議，把中星廣場(chǎng)的情況向大家進(jìn)行了匯報(bào)。在會(huì)上，大家用頭腦風(fēng)暴法，各抒已見，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行梳理，同時(shí)進(jìn)行工作分配，要求在兩周之內(nèi)完成一份營(yíng)銷方案。 　　時(shí)間緊迫，大家分工合作，做調(diào)研、找資料、寫方案，過程就不細(xì)說了，反正就是要加班，忙得天昏地暗、日夜無光，這就是策劃師的生活呀！ 　　節(jié) 千錘百煉出“方案” 　　有人說，策劃師就是寫方案的，很容易呀。但是，誰又知道寫一篇好的方案是需要多少人在背后的努力，這是多么的不容易呀！ 　　言歸正傳，我們做這個(gè)項(xiàng)目調(diào)研的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目不容易做呀！ 頭先是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況很不理想，2008年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片慘淡，2009年將會(huì)是“剛性需求”年，再加上項(xiàng)目位于南展街口以西，屬于傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和平民區(qū)，價(jià)值難以體現(xiàn)，所以我們的任務(wù)就是要找出該項(xiàng)目的賣點(diǎn)，盡量地把他的價(jià)值撥高，使利潤(rùn)化。 　　隨著我們調(diào)研的深入，還真的發(fā)現(xiàn)了不少項(xiàng)目的賣點(diǎn)： 　　1、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型： 　　以兩房及小三房為主力戶型，70-120㎡，占了約80%，還有10%的一房和10%的四房，市場(chǎng)認(rèn)同度高。 　　2、性價(jià)比高的裝修： 　　“從廠家到你家”——客戶的較優(yōu)選擇。 　　3、合適的價(jià)格： 　　價(jià)格往往是剛性需求客戶較關(guān)注的，所以價(jià)格的制訂較為關(guān)鍵！ 　　經(jīng)過大家的努力，在兩周之后，我們的方案——《中星廣場(chǎng)二期營(yíng)銷推廣方案》終于出來了，共有160P的PPT文件，感覺太棒了！簡(jiǎn)要的內(nèi)容如下： 　　章：行情展望：2009年珠海房地產(chǎn)行情展望 　　1、威脅分析 　　2、機(jī)會(huì)分析 　　3、總結(jié) 　　章：理解項(xiàng)目：中星廣場(chǎng)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)及定位 　　1、認(rèn)識(shí)項(xiàng)目：南屏的過去、現(xiàn)在與未來 　　2、項(xiàng)目定位：指標(biāo)分析、戶型分析、園林建議、項(xiàng)目定位 　　第三章：理性營(yíng)銷：“五大營(yíng)銷舉”措施 　　1、精準(zhǔn)的客戶群捕捉，對(duì)客戶群進(jìn)行分析、定位。 　　2、科學(xué)的分步營(yíng)銷及廣告推廣。 　　營(yíng)銷階段分為：籌備期、內(nèi)部消化期、強(qiáng)銷期； 　　廣告推廣的項(xiàng)目名稱是：西城故事、幸福間、新街口。 　　3、從“廠家到你家”的新時(shí)代產(chǎn)銷 　　4、顧問式全程護(hù)航 　　5、合理的定位策略，讓出“多余”的一點(diǎn)利潤(rùn)。 　　我個(gè)人是挺欣賞這個(gè)方案的，覺得這個(gè)方案的內(nèi)容豐富、全面，可執(zhí)行性強(qiáng)。但是，方案出來之后，還必須經(jīng)過全體的策劃人員過一遍才能交給客戶，這就叫做內(nèi)部初審。 　　沒想到這個(gè)方案初審的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了很多的問題，如內(nèi)容太多、太復(fù)雜了，里面的結(jié)構(gòu)順序需要調(diào)整等，看來大家又得加班了！ 　　一周之后，新的方案出來，《中星廣場(chǎng)二期整合推廣方案》，共有130P，這一次很快就通過公司內(nèi)部初審了。簡(jiǎn)要的內(nèi)容如下： 　　一、理解項(xiàng)目 　　1、認(rèn)識(shí)項(xiàng)目： 　　2、項(xiàng)目定位： 　　二、廣告推廣 　　1、項(xiàng)目名稱：西城故事、幸福間、新街口。 　　2、推廣主線 　　3、媒體選擇 　　4、廣告表現(xiàn)：VI、樓書、圍墻、報(bào)紙等 　　三、項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算 　　四、操盤建議 五、團(tuán)隊(duì)介紹 　　當(dāng)我們把這個(gè)方案向開發(fā)商提交后，開發(fā)商表示該方案整體內(nèi)容基本上滿意，只是要求對(duì)版面作出部分修改。實(shí)在是太好了，當(dāng)時(shí)大家都松了一口氣。但是，開發(fā)商對(duì)于我們建議的案名還沒有確定下來，所以下一步的廣告工作還未能進(jìn)行。后來，開發(fā)商又要求我們做一份相對(duì)簡(jiǎn)單一點(diǎn)的方案出來，于是我們又要加班寫方案了，又有一段時(shí)間的忙碌了，這也就是策劃師的日常工作呀！ 　　兩周后，開發(fā)商把案名確定下來，我們新的方案也完成了，名字叫做《珠江南灣全程營(yíng)銷案》，此方案共有80P，分為五個(gè)版塊，分別是：珠海宏觀經(jīng)濟(jì)概況、珠海板塊分析、本項(xiàng)目分析及定位、項(xiàng)目營(yíng)銷策略、項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算。簡(jiǎn)要的內(nèi)容如下： 　　一、珠海宏觀經(jīng)濟(jì)概況 　　1、珠海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 　　2、房地產(chǎn)政策 　　3、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 　　二、珠海板塊分析 　　1、區(qū)位特征 　　2、客戶構(gòu)成 　　3、置業(yè)動(dòng)機(jī) 　　4、戶型構(gòu)成 　　5、價(jià)格走勢(shì) 　　三、本項(xiàng)目分析及定位 　　1、南灣板塊分析：區(qū)域概述、區(qū)域發(fā)展特征 　　2、本項(xiàng)目分析及定位：項(xiàng)目概況、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目定位（客戶定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、形象定位、價(jià)格定位） 　　四、項(xiàng)目營(yíng)銷策略 　　1、鎖定對(duì)手 　　2、整體策略 　　3、策略支持 　　五、項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算 　　這一次把方案提交給開發(fā)商后，開發(fā)商基本滿意了，然后只是作一些少量的修改?？磥磉@一次成功的機(jī)會(huì)很大呀！大家都很開心，因?yàn)榇砉咀隽朔桨篙^后不成交的情況實(shí)在太多了，因此這一次能夠成功確實(shí)使大家都很高興，接下來就是進(jìn)行合同細(xì)節(jié)談判了。當(dāng)然一切都很順利，較后很快就簽下了合同。 　　后來，從開發(fā)商那里聽說同時(shí)還有兩家代理商與他們聯(lián)系，較后選擇了我們，就是因?yàn)槲覀儽容^敬業(yè)，對(duì)該項(xiàng)目的重視程度高，所以才得到他們的認(rèn)同！ 　　這就是天道酬勤，努力必有回報(bào)！ 　　合作的合同已簽訂，前期接盤階段的工作已經(jīng)完成，接下來就是籌備期的工作了！ 第三節(jié) 二十一世紀(jì)什么較貴?——人才!! 　　《天下無賊》里面有一句經(jīng)典對(duì)白“二十一世紀(jì)什么較貴?——人才!!”，在售樓部也是一樣，沒有好的銷售人員，無論多好的策劃創(chuàng)意都是一句空話，畢竟銷售人員才是銷售一線的執(zhí)行者，所以我們新的工作就是招兵購馬——招聘銷售人員。 　　中國(guó)較不缺的就是人，但是較缺的也是人。 　　為了招聘到合適的人才，我們通過了各種的途徑，《珠海人力資源網(wǎng)》是較不可缺的，但是這個(gè)網(wǎng)站上得來的求職人員的資料太多了，很多都不合適，要做充分的篩選。另外一個(gè)途徑是朋友介紹，發(fā)動(dòng)公司合作員工，看看有誰的朋友有興趣在這一行發(fā)展，就向公司推薦。還有現(xiàn)場(chǎng)招聘，我們直接到人力資源，到北師大設(shè)攤招聘。 　　過三關(guān)，“斬”十將 　　想當(dāng)年關(guān)長(zhǎng)公只不過是“過三關(guān)，斬五將”，而我們招聘的人才卻要“過三關(guān)，‘?dāng)亍畬ⅰ保Π桑? 　　關(guān)：基礎(chǔ)關(guān)，由人力資源部派人（2人）進(jìn)行初試，主要是看應(yīng)聘者的個(gè)人形象、語言表達(dá)能力、分析能力等基本的素質(zhì)。 　　關(guān)：專業(yè)關(guān)，由該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人（2人）進(jìn)行復(fù)試，主要是看應(yīng)聘者的專業(yè)能力、工作能力、反應(yīng)能力等終合的素質(zhì)。 　　第三關(guān)：拍板關(guān)，由開發(fā)商派人（6人）進(jìn)行較后一關(guān)的復(fù)試，主要是看應(yīng)聘者是否符合開發(fā)商公司自身的企業(yè)文化。 　　這三關(guān)下來，近100名的應(yīng)聘者較后只有7個(gè)人達(dá)到要求，這些都是精英呀！

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