根據(jù)全球房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司仲量聯(lián)行及其全球房地產(chǎn)投資管理子公司---領(lǐng)盛投資管理公司較新公布的全球房地產(chǎn)透明指數(shù)（以下簡稱"該指數(shù)"），全球新興市場的房地產(chǎn)透明度大幅提升。調(diào)查顯示，2008年有8個(gè)國家的房地產(chǎn)透明度較2006年整體提升了一個(gè)等級(jí)。其中，迪拜、羅馬尼亞、烏克蘭和俄羅斯在過去兩年中的透明度指數(shù)增幅較快。

據(jù)悉，該指數(shù)為比較全球82個(gè)市場的房地產(chǎn)透明度提供了一個(gè)嚴(yán)密準(zhǔn)確的框架。該指數(shù)顯示，同樣在2006年接受調(diào)查的國家中，有接近半數(shù)的國家2008年的房地產(chǎn)透明度顯著增強(qiáng)。隨著各國政府尋求整合相關(guān)法律和消除管制壁壘，以促進(jìn)資本和企業(yè)房地產(chǎn)的跨境流動(dòng)，使得全球房地產(chǎn)透明度得到改善。與2006年相比，僅委內(nèi)瑞拉的房地產(chǎn)透明度指數(shù)下降，其主要原因是政府針對(duì)外商投資采取了新的管制措施和稅收政策。

澳大利亞和美國的房地產(chǎn)透明度仍然位居全球透明度較高的市場之列，這一結(jié)果與其以往的調(diào)查結(jié)果保持一致。鑒于此次調(diào)查增加了與房地產(chǎn)質(zhì)量和估價(jià)頻率、服務(wù)收費(fèi)的透明度和融資透明度等新的指標(biāo)，加拿大成為全球商業(yè)房地產(chǎn)市場透明度較高的國家。

領(lǐng)盛投資管理公司全球戰(zhàn)略分析師指出："全球房地產(chǎn)市場透明度，尤其是在過去4年間的不斷提高，與經(jīng)濟(jì)全球化的因素密不可分。經(jīng)濟(jì)全球化推動(dòng)投資商為尋求低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)而實(shí)施跨境投資。資本和企業(yè)行為的全球性流動(dòng)，使得有關(guān)市場信息的需求不斷加大。與此同時(shí)，它也促使各國政府積極消除那些妨礙資本在全球市場自由流動(dòng)的管制措施。"

"很多跨境機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注更加成熟、開放和透明的房地產(chǎn)市場，如英國、加拿大、荷蘭和香港等。相比之下，機(jī)會(huì)型機(jī)構(gòu)投資者將會(huì)把目光轉(zhuǎn)向那些相對(duì)不成熟、不開放和半透明的新興市場，但他們對(duì)率的要求相對(duì)更高，以抵消其在透明度更低的市場可能面臨相對(duì)更高的風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響。只有那些較具投機(jī)性的投資者將會(huì)考慮進(jìn)入東歐、拉美和東南亞這些半透明的市場。進(jìn)入一些不透明的市場，如阿爾及利亞、白俄羅斯和柬埔寨等，在投資者和企業(yè)租戶看來，仍然疑慮重重。"

"總體而言，資本、租戶、管理和市場信息自由流動(dòng)性的增加，是那些市場透明度得以改善的國家房地產(chǎn)生產(chǎn)力日益提高密不可分的因素。房地產(chǎn)生產(chǎn)力可以通過率、企業(yè)提供有效辦公空間的能力、市場的物流設(shè)施、整體零售環(huán)境、商務(wù)和休閑設(shè)施的健全度等方面來衡量。目前，盡管很多新興市場的房地產(chǎn)透明度得到了提升，但我們的調(diào)查顯示并非所有的政府和市場參與者都是如此。"

自2006年以來，亞太地區(qū)的房地產(chǎn)透明度普遍提高。不過，絕大多數(shù)國家的增長幅度相對(duì)不大，尤其與該地區(qū)2004－2006年期間較大幅度的提高以及歐洲、中東和北非地區(qū)近年來的大幅提高相比更是如此。

在亞太地區(qū)中，增長幅度的是印度、中國和越南，這三個(gè)國家近年來吸引了投資商和企業(yè)租戶更大的注意力。其中，中國表現(xiàn)較為突出，房地產(chǎn)市場透明度躍升至半透明等級(jí)（第三等級(jí)），目前人們認(rèn)為其房地產(chǎn)市場比印度更為透明。不過，這兩個(gè)亞太地區(qū)的新興大國在房地產(chǎn)總體透明度方面仍然相當(dāng)接近。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部主管文麗菁博士表示："在房地產(chǎn)透明度顯示得到改善的地區(qū)，其主要原因是我們獲得了更多有關(guān)市場主要基本面的數(shù)據(jù)，尤其是寫字樓市場的數(shù)據(jù)。此外，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，也對(duì)改善整個(gè)地區(qū)的金融信息披露帶來了更多積極的影響，延續(xù)了2004－2006年期間的增長勢頭。在政府的影響方面，在過去兩年間，公共部門對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)制性購購程序也更為透明。"

文麗菁同時(shí)指出："市場透明度的提升不能視為決定地區(qū)性資本流動(dòng)的先進(jìn)因素，相反，市場基本面可能才是推動(dòng)市場交易量的主要因素。日本和韓國就是較好的例子，在過去兩年間，兩國的跨境交易量大幅增長，然而兩國的市場透明度提高幅度極小。透明度的提高，使得亞太地區(qū)的跨境資本流動(dòng)在地域分布上更趨分散。因此，值得注意的是，此次調(diào)查的很多國家和地區(qū)都在不斷地推出有利于提高市場透明度的措施，以增強(qiáng)這些市場對(duì)房地產(chǎn)投資者和租戶的吸引力。"

仲量聯(lián)行指出，市場透明度高，并不意味著風(fēng)險(xiǎn)的解除，也并不能確保高率或者交易的高績效。高透明度市場也不能避免市場的波動(dòng)，即使是透明度較高的商業(yè)房地產(chǎn)投資金融工具---房地產(chǎn)上市公司的有價(jià)證券也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。

2008年房地產(chǎn)透明指數(shù)中增加了一些新的評(píng)定指標(biāo)，并新增了26個(gè)國家。債務(wù)融資承諾條款和費(fèi)用、租戶服務(wù)費(fèi)、設(shè)施和項(xiàng)目管理服務(wù)及其收費(fèi)等交易流程被加入成為新的評(píng)定指標(biāo)。這些交易流程的評(píng)估將對(duì)那些需要了解總占用率和交易成本的企業(yè)以及那些希望分析市場總體狀況和歷史性績效基準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)投資者有所裨益。（記者　陳雪根）

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