根據(jù)全球房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司仲量聯(lián)行及其全球房地產(chǎn)投資管理子公司---領(lǐng)盛投資管理公司較新公布的全球房地產(chǎn)透明指數(shù)（以下簡稱"該指數(shù)"），全球新興市場的房地產(chǎn)透明度大幅提升。調(diào)查顯示，2008年有8個國家的房地產(chǎn)透明度較2006年整體提升了一個等級。其中，迪拜、羅馬尼亞、烏克蘭和俄羅斯在過去兩年中的透明度指數(shù)增幅較快。

據(jù)悉，該指數(shù)為比較全球82個市場的房地產(chǎn)透明度提供了一個嚴(yán)密準(zhǔn)確的框架。該指數(shù)顯示，同樣在2006年接受調(diào)查的國家中，有接近半數(shù)的國家2008年的房地產(chǎn)透明度顯著增強(qiáng)。隨著各國政府尋求整合相關(guān)法律和消除管制壁壘，以促進(jìn)資本和企業(yè)房地產(chǎn)的跨境流動，使得全球房地產(chǎn)透明度得到改善。與2006年相比，僅委內(nèi)瑞拉的房地產(chǎn)透明度指數(shù)下降，其主要原因是政府針對外商投資采取了新的管制措施和稅收政策。

澳大利亞和美國的房地產(chǎn)透明度仍然位居全球透明度較高的市場之列，這一結(jié)果與其以往的調(diào)查結(jié)果保持一致。鑒于此次調(diào)查增加了與房地產(chǎn)質(zhì)量和估價頻率、服務(wù)收費(fèi)的透明度和融資透明度等新的指標(biāo)，加拿大成為全球商業(yè)房地產(chǎn)市場透明度較高的國家。

領(lǐng)盛投資管理公司全球戰(zhàn)略分析師指出："全球房地產(chǎn)市場透明度，尤其是在過去4年間的不斷提高，與經(jīng)濟(jì)全球化的因素密不可分。經(jīng)濟(jì)全球化推動投資商為尋求低風(fēng)險、高回報而實(shí)施跨境投資。資本和企業(yè)行為的全球性流動，使得有關(guān)市場信息的需求不斷加大。與此同時，它也促使各國政府積極消除那些妨礙資本在全球市場自由流動的管制措施。"

"很多跨境機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注更加成熟、開放和透明的房地產(chǎn)市場，如英國、加拿大、荷蘭和香港等。相比之下，機(jī)會型機(jī)構(gòu)投資者將會把目光轉(zhuǎn)向那些相對不成熟、不開放和半透明的新興市場，但他們對率的要求相對更高，以抵消其在透明度更低的市場可能面臨相對更高的風(fēng)險所帶來的影響。只有那些較具投機(jī)性的投資者將會考慮進(jìn)入東歐、拉美和東南亞這些半透明的市場。進(jìn)入一些不透明的市場，如阿爾及利亞、白俄羅斯和柬埔寨等，在投資者和企業(yè)租戶看來，仍然疑慮重重。"

"總體而言，資本、租戶、管理和市場信息自由流動性的增加，是那些市場透明度得以改善的國家房地產(chǎn)生產(chǎn)力日益提高密不可分的因素。房地產(chǎn)生產(chǎn)力可以通過率、企業(yè)提供有效辦公空間的能力、市場的物流設(shè)施、整體零售環(huán)境、商務(wù)和休閑設(shè)施的健全度等方面來衡量。目前，盡管很多新興市場的房地產(chǎn)透明度得到了提升，但我們的調(diào)查顯示并非所有的政府和市場參與者都是如此。"

自2006年以來，亞太地區(qū)的房地產(chǎn)透明度普遍提高。不過，絕大多數(shù)國家的增長幅度相對不大，尤其與該地區(qū)2004－2006年期間較大幅度的提高以及歐洲、中東和北非地區(qū)近年來的大幅提高相比更是如此。

在亞太地區(qū)中，增長幅度的是印度、中國和越南，這三個國家近年來吸引了投資商和企業(yè)租戶更大的注意力。其中，中國表現(xiàn)較為突出，房地產(chǎn)市場透明度躍升至半透明等級（第三等級），目前人們認(rèn)為其房地產(chǎn)市場比印度更為透明。不過，這兩個亞太地區(qū)的新興大國在房地產(chǎn)總體透明度方面仍然相當(dāng)接近。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部主管文麗菁博士表示："在房地產(chǎn)透明度顯示得到改善的地區(qū)，其主要原因是我們獲得了更多有關(guān)市場主要基本面的數(shù)據(jù)，尤其是寫字樓市場的數(shù)據(jù)。此外，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，也對改善整個地區(qū)的金融信息披露帶來了更多積極的影響，延續(xù)了2004－2006年期間的增長勢頭。在政府的影響方面，在過去兩年間，公共部門對房地產(chǎn)的強(qiáng)制性購購程序也更為透明。"

文麗菁同時指出："市場透明度的提升不能視為決定地區(qū)性資本流動的先進(jìn)因素，相反，市場基本面可能才是推動市場交易量的主要因素。日本和韓國就是較好的例子，在過去兩年間，兩國的跨境交易量大幅增長，然而兩國的市場透明度提高幅度極小。透明度的提高，使得亞太地區(qū)的跨境資本流動在地域分布上更趨分散。因此，值得注意的是，此次調(diào)查的很多國家和地區(qū)都在不斷地推出有利于提高市場透明度的措施，以增強(qiáng)這些市場對房地產(chǎn)投資者和租戶的吸引力。"

仲量聯(lián)行指出，市場透明度高，并不意味著風(fēng)險的解除，也并不能確保高率或者交易的高績效。高透明度市場也不能避免市場的波動，即使是透明度較高的商業(yè)房地產(chǎn)投資金融工具---房地產(chǎn)上市公司的有價證券也會出現(xiàn)波動。

2008年房地產(chǎn)透明指數(shù)中增加了一些新的評定指標(biāo)，并新增了26個國家。債務(wù)融資承諾條款和費(fèi)用、租戶服務(wù)費(fèi)、設(shè)施和項(xiàng)目管理服務(wù)及其收費(fèi)等交易流程被加入成為新的評定指標(biāo)。這些交易流程的評估將對那些需要了解總占用率和交易成本的企業(yè)以及那些希望分析市場總體狀況和歷史性績效基準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)投資者有所裨益。（記者　陳雪根）

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