就在3月份，還有不少機構紛紛表示將加大在越南地產項目的投資。去年年中，越南好的樓盤開盤時甚至需要市長或者書記批條子才能購到,并且是全額付款。

然而，在較近的越南金融危機中，樓市亦無法幸免。胡志明市的房價下跌了50%，河內受到的沖擊相對較小，也下跌了20%左右。

去越南考察過樓市的內地開發(fā)商都告訴記者，越南樓市快速下跌的原因還是緣于房價暴漲，越南當地的需求根本無法支撐動輒2000美元以上的高房價，購房人多是外籍人士或有外匯背景的當地人。巨大的供需矛盾導致了樓市快速下跌。

房價暴跌50%

早在上世紀70年代，胡志明市郡等區(qū)房價就曾達到過5000美元/平方米，隨后經過多次調整。由于越南經濟近幾年保持了持續(xù)的快速增長，也帶動了房地產市場不斷升溫。

由于越南房地產歷史欠賬的問題，導致房屋需求巨大。尤其是去年放開外籍人士購房后，加上本地部分富有居民，當地樓市越來越火爆，去年幾乎達到頂峰。

CB Richard Ellis越南專業(yè)不動產管理暨營銷公司曾依據2007年越南各地區(qū)不動產市場的需求增長趨勢，預測2008年越南房地產市場將繼續(xù)增長，房地產項目將在河內市和胡志明市外向海防、峴港、芽莊、芹苴等地市擴展。

然而，來自越南的較新消息顯示，隨著越南經濟的惡化，胡志明市和河內的房價大幅下挫，房地產市場陷入嚴重低迷。其中下跌較嚴重的就是胡志明市，房價平均下跌達50%以上。河內受到的沖擊相對較小，也下跌了20%左右。由于樓價暴跌，許多房地產中介已經倒閉，目前樓市整體成交。

雖然越南樓市在2005年和2006年都曾出現(xiàn)過回落，但沒有目前慘烈。

據陸毅回憶，去年他曾從胡志明市一路考察至河內，當時越南的房價漲幅很快，市的房價達到了3000美元，較貴的樓盤賣到了6000美元，較普通的商品房房價也超過1000美元，別墅100到300萬美元1棟，市場供應量并不多。購購商品房的人到多數是外籍人士，有購購力的當地老百姓很大程度要靠海外越僑每年匯寄的外匯。

據越南官方統(tǒng)計數字，每年流入越南的越僑匯款大約在20億美元以上，2007年突破30億美元。如此巨大的民間資本，也催熱了當地的房地產市場。

事實上，一邊是火爆的樓市，但另一方面，越南房地產市場泡沫的言論一直并沒有停止。

高房價的另一面，是越南當地人的低收入。當地一般工薪收入不高，建筑行業(yè)工資大約是人民幣30到50元/天，月收入不會超過人民幣1500元，處級干部大約是2000元人民幣左右，工程師在3000元左右。對普通工薪而言，他們很難承受這樣的高房價。

越南版的海南地產熱？

“我去年去越南考察時，發(fā)現(xiàn)幾乎所有越南人都在談投資，談有什么房地產項目要轉讓，動輒就涉及到幾千畝土地，我感覺就是一種不正常的市場火熱。因為越南的經濟并不發(fā)達，而且當地的基礎建設和市政配套還比較弱，當地的住房消費基本靠外國人，本地需求非常少，但房價卻那么高，市場肯定有問題?！敝欣ぜ瘓F董事長黃怒波說。

黃怒波認為，越南樓市熱有些類似于當年中國的海南和北海房地產泡沫，都是炒地炒房炒熱的，事實上并沒有那么多需求接盤。所以中坤集團堅決放棄了越南市場，轉而投資美國的商業(yè)地產項目。

陸毅也認為，越南樓市跟15年前的中國很相似，不過越南房價虛高的成分更多，而市場并沒有足夠的需求支撐，越南居民根本無力購購商品房。并且相對于其他國家而言，越南的房地產市場還是一個規(guī)模相對狹小的市場。

仲量聯(lián)行在今年初也曾告誡看好越南地產領域的外資謹慎行事。仲量聯(lián)行認為在房地產市場明朗度上，越南等級低于中國和印度尼西亞。該機構認為，越南目前的地產投資環(huán)境問題很多，市場上缺乏可靠的投資信息，很難獲得當地發(fā)展的詳細總體規(guī)劃，應對當地的官僚作風也比較困難。

不透明、到處充滿暗箱操作等，也是中國開發(fā)商放棄越南市場的重要原因。至今為止，我國知名的開發(fā)商還沒有一家染指越南市場。

根據越南《房地產經營法》，外商可獨資或合資建設和經營飯店、寫字樓、商品房等，可確定房地產價格，并提供中介、拍賣、管理等服務，可獲取所建樓房的所有權證書和土地使用權證書。

但是由于越南的土地大多集中在當地人手中，進入越南開發(fā)往往必須尋找合作伙伴。越南公司提供土地，而國外資本提供資金支持。與上世紀90年代初中國房地產熱的情景相似，越南當地公司大多沒有任何開發(fā)經驗，卻在地產投資熱潮中一夜之間轉變成地產企業(yè)。這就造成外資企業(yè)將在項目人員組織和后期管理方面，面臨一系列很難把控的風險。

“在越南需要與有土地使用權的當地合作者合作，這也與15年前的中國非常相像。但是由于一切都是暗箱操作，讓外資企業(yè)對所有環(huán)節(jié)都很難清楚把握，較后往往只能放棄?！标懸阏f。

黃怒波也表示，越南市場的不透明阻礙了很多外商投資。就像中國市場經濟初期，投資者很容易暈頭，越南的樓市就變成了一場賭博游戲，風險自不必說。

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