較先實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的英國，早在1844年就成立了住房協(xié)會以探尋住房保障之道。1930年代的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)和二次世界大戰(zhàn)，逼迫西方國家政府全面實(shí)施住房保障制度。經(jīng)過多年的實(shí)踐和發(fā)展，世界許多國家、尤其是發(fā)達(dá)國家在住房保障方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，并大致形成了三種運(yùn)作模式。一種是以美國為代表的歐美發(fā)達(dá)國家，一種是以瑞典為代表的歐洲高福利國家，一種是以新加坡為代表的新興經(jīng)濟(jì)國家。單個(gè)國家的住房保障制度，許多文章都有提及，但極少有進(jìn)行全面而綜合論述的。在此，筆者大致總結(jié)出發(fā)達(dá)國家和新興經(jīng)濟(jì)國家住房保障的七大特點(diǎn)，以饗讀者。

其一、政府是責(zé)任主體。

西方國家住宅消費(fèi)保障制度的特點(diǎn)在于政府干預(yù)的普遍性。市場機(jī)制條件下，由于勞動(dòng)能力的差別存在，一部分的收入是無法承受其住宅支出的，這就在客觀上需要政府提供住宅消費(fèi)保障。給低收入提供住宅消費(fèi)保障，是西方國家普遍的做法，盡管在住宅資源配置中，市場經(jīng)濟(jì)國家依賴市場發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，但是從各國完善的住宅消費(fèi)保障制度的建立、發(fā)展和完善過程看，政府在住宅消費(fèi)保障制度起了決定性的作用。德國、法國的住宅法律都明確規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分。因此，各國政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門，專門負(fù)責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實(shí)施。如美國的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。

其二、非常重視立法工作。

縱觀發(fā)達(dá)國家，無不非常重視住房保障制度的立法工作。美國國會1949年就通過了《全國可承受住宅法》，先后又通過了《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律。 1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展法》第8條的租金資助計(jì)劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過家庭總收入的30%。日本政府自1950年后，陸續(xù)制定實(shí)施的《公營住宅法》、《住宅金融公庫法》等40多部法律保證住房保障制度的有效執(zhí)行。

其三、政策的保障覆蓋面較大。

從整體上看，歐美發(fā)達(dá)國家和亞洲的新興經(jīng)濟(jì)國家的住障覆蓋面較大，這其中又可分為兩種類型和兩個(gè)階段。兩種類型是指，一種是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利國家，幾乎涵蓋了全國國民，如新加坡有近90%的家庭居于組屋，類似我國房改前的福利化分房制度；另一種是以美國、日本、德國為主的發(fā)達(dá)國家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群體納入住宅保障范疇。兩個(gè)階段是指，在早期的住宅緊缺階段，住房保障顧及面很大，基本包括全部國民；在近些年的居住升級階段，住房保障的顧及面縮小許多，轉(zhuǎn)向中低、尤其是低收入家庭。

其四、政策性金融和財(cái)稅支持系統(tǒng)完善。

由于住宅產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，住房保障制度的實(shí)施離不開有效的金融系統(tǒng)的支持。發(fā)達(dá)國家非常重視政策性金融支持系統(tǒng)的構(gòu)建，如新加坡的住房公積金制度、日本的金融公庫制度、德國的住宅互助儲金信貸社、美國聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會、瑞典城市抵押銀行等。另外，政府通過適當(dāng)?shù)呢?cái)稅減免，也能達(dá)到支持住房保障的目的。比如針對民營企業(yè)開發(fā)運(yùn)營的中低價(jià)租售住宅，政府在土地出讓費(fèi)、各種稅收上給予大量減免；再如針對中低收入家庭購房，部分國家給予個(gè)人所得稅抵扣等政策

其五、建設(shè)公共住房以供廉價(jià)租售。

公共住房制度在發(fā)達(dá)國家的住房保障體系中居于核心地位，只有依賴可以直接控制的公共住房，政府才能切實(shí)為中低收入者提供廉租屋和低價(jià)房。新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、香港地區(qū)的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府進(jìn)行主導(dǎo)，主要由政府投資建設(shè)，由政府部門運(yùn)營管理，針對中低收入家庭的不同情況，以低廉的價(jià)格進(jìn)行租賃或銷售（一般前期以租為主）。

其六、貨幣化補(bǔ)貼日益成為主流。

政府大規(guī)模建造公共住房投資巨大，運(yùn)營中存在管理效率不高的現(xiàn)象，所以近二十多年來，發(fā)達(dá)國家越來越傾向于通過貨幣化補(bǔ)貼的方式進(jìn)行住房保障。補(bǔ)貼方式分為租房補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼。比如租金補(bǔ)貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式，政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。購房補(bǔ)貼的保障力度比租房補(bǔ)貼相對較小，但覆蓋面較大，比如約86％的德國人都可以享有不同額度的購房補(bǔ)貼。

其七、供應(yīng)方式由租向售演變。

在 20 世紀(jì) 70 年代以前，由于兩次世界大戰(zhàn)和 1929—1933年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重的住宅短缺是主要的住宅問題，適宜的住宅保障政策是政府在金融和住宅供應(yīng)上的大規(guī)模國家干預(yù)，政府直接投資或補(bǔ)貼建設(shè)公共住宅。70年代以來，隨著全國性住宅短缺的緩解以至消失，大規(guī)模國家干預(yù)政策不再適宜，代之而起的是發(fā)揮市場機(jī)制的彈性和選擇性，鼓勵(lì)運(yùn)用市場機(jī)制解決住宅供應(yīng)。政府住宅消費(fèi)保障政策面對特定地區(qū)和特殊的居民，解決特定群體的住宅問題。另外一個(gè)原因是，大量的公房建設(shè)和維護(hù)需要進(jìn)行高額的財(cái)政補(bǔ)貼，而許多西方國家的福利開支出現(xiàn)緊縮趨勢。于是，很多發(fā)達(dá)國家都出現(xiàn)了公房轉(zhuǎn)售的現(xiàn)象。80年代撒切爾夫人上臺的英國表現(xiàn)的尤其明顯。

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