"房地產市場在去年11月感恩節(jié)前的幾周上漲了不少，而優(yōu)良房產的表現(xiàn)更是突出。"紐約市普天壽道·格拉斯·艾麗曼房地產公司的經(jīng)紀哈里特·諾里斯說，"并不是我個人認為紐約市或曼哈頓不會受到經(jīng)濟低迷的影響，而是沒有跡象顯示這樣的事情會發(fā)生。"

目前世界高端城市的房價情況正好與經(jīng)濟學家、被稱為"房地產業(yè)的兇事預言家"羅伯特·希勒作出的預言相反。希勒教授的暢銷書《非理性繁榮》在中國也很受讀者歡迎。7年前，他在《非理性繁榮》一書中所預言的股票市場崩潰成為現(xiàn)實。在該書的版中，他又將相同的分析應用于美國當時過熱的房地產市場上，批評當時的房產價格不合理、不理智。他預言稱，在未來的20年內，不動產價格將會下跌40%。此外，他還發(fā)出警告：房地產泡沫的破滅很可能會導致一場經(jīng)濟大蕭條。希勒說："許多人都對大都市抱有信心，但是這些城市在過去的數(shù)百年歷史中也是有起有落的。我認為這種起落趨勢將會繼續(xù)。"

但是也有不認同希勒觀點的經(jīng)濟學家。在較新版的《非理性繁榮》書中，希勒就大量引用了房地產經(jīng)濟專家、荷蘭教授皮特·埃特赫斯的一項較新研究成果。埃特赫斯教授將荷蘭頭都阿姆斯特丹一處時尚住宅區(qū)1628年～1973年的房價變化制成圖表。然后他作出結論稱，在過去近350年間，該地房產的實際價格僅僅漲了0.2%。希勒就以這些數(shù)據(jù)作為支持自己觀點的論據(jù)，稱房產價格在長時間內只會出現(xiàn)適當增長。

但是埃特赫斯本人卻并不認為世界上許多大城市(包括阿姆斯特丹和巴黎)的房產在未來5年～10年內會急劇下跌。他的理由是日益發(fā)展的都市化進程以及全球財富的增加導致更多的人"爭奪"城市區(qū)有限的房產。他告訴記者說："我并不是說這個進程會永遠持續(xù)下去，但是從當前來說，我的預測是上漲。"

專家都表示，各國的銀行必須吸取教訓，更好地理解全球經(jīng)濟和央行工作的影響力，以避免日本和英國的歷史重演。

利率漲跌 作用重大

世界上并非所有大城市的房價都在上漲。在澳大利亞，悉尼的房價上漲率低于全國平均水平。在這個案例當中，利率上漲扮演了很重要的作用。

現(xiàn)在人們較為擔心的是，有沒有什么可以控制住高企的房地產市場？當然，一次全球經(jīng)濟的大蕭條就可以讓房價"跳水"--無論多高端的住宅區(qū)都逃避不了。如果說要以史為鑒的話，各國的銀行將會在這種經(jīng)濟崩潰中扮演極為重要的作用。英國特許測量師學會的頭席經(jīng)濟專家米蘭·卡特瑞表示："我們從歷史上學到的教訓就是，過去應對房地產崩潰危機的政策幾乎多多少少會有些缺陷。"

卡特瑞提到，20世紀80年代后期，為刺激經(jīng)濟發(fā)展，日本銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了"廣場協(xié)議"，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業(yè)，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。

到了上世紀90年代日本房地產業(yè)全面崩潰時，東京的決策者未能成功地、迅速大地削減利率，無法實現(xiàn)經(jīng)濟的"軟著陸"。此后，大量私房屋主拖欠房屋貸款、銀行停止辦理新的貸款手續(xù)。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業(yè)，還直接引發(fā)了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上較為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

英國幾乎在同一時期也經(jīng)歷了同樣的房地產泡沫破滅問題，當時英國在不到一年的時間內進行了兩次大幅加息，較終導致了房地產崩潰。

貿易壁壘會影響房價

許多專家都表示，各國的銀行必須吸取這些教訓，更好地理解全球經(jīng)濟和央行工作的影響力，以避免日本和英國的歷史重演。

此外，有媒體報道稱，這些高端城市的房地產業(yè)更大的威脅來自保護貿易論者、反對自由貿易論和區(qū)域間貿易靈活性的消退。這些情況不單在一些發(fā)展中國家很常見，在歐洲和美國較近也出現(xiàn)了這種反對貿易自由的跡象。為了控制廉價進口商品的流入，美國國會的民主黨專業(yè)者們近期可能會要求暫停與哥倫比亞和秘魯?shù)淖杂少Q易協(xié)定談判。這些貿易壁壘和流通控制無疑都會減緩全球經(jīng)濟增長，較終也會影響到房地產市場，在過去就曾發(fā)生過類似的事情。在上世紀20年代，美國經(jīng)濟出現(xiàn)了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現(xiàn)了的房地產泡沫。

據(jù)統(tǒng)計，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經(jīng)紀人，平均每三位居民就有一位專做地產購賣。在此期間美國的房地產飛速增長，但是卻在一些貿易保護的政策出臺后出現(xiàn)崩潰，許多破產的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟危機，引發(fā)了華爾街股市的崩潰，較終導致了20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。

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