★居屋占15%，不賣不租

★商品房占55%，完全開放

●知情者說

中國內(nèi)地的住房供應(yīng)體系主要是參照香港及新加坡模式。在內(nèi)地的住房保障體系尚處于探索階段，而中國的一個特殊城市———香港在這方面已趨近成熟的歷史背景下，香港的房屋代理機構(gòu)中原地產(chǎn)的董事副總經(jīng)理黃雄在接受記者采訪時詳細(xì)講述了整個香港模式的運作方法。

對于內(nèi)地來說，房地產(chǎn)市場真正只存在了8年時間。而中國經(jīng)濟在十年間的發(fā)展等同于很多國家三十年的歷程，因此中國內(nèi)地很難去和國外發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的成熟模式對比。在很多外國人眼中，不穩(wěn)定的政策是不可思議的。但在這樣的環(huán)境下我們確實需要宏觀政策對市場的調(diào)節(jié)。目前，內(nèi)地政策的計劃性難以保證，維持性也不穩(wěn)定。市場對政府每一年的供應(yīng)量沒有很好的預(yù)估，這對于購房者和開發(fā)商來說都造成了不準(zhǔn)確的心理預(yù)期。從而間接成為包括房價問題在內(nèi)的諸多現(xiàn)象的幕后推手。

健康完善的房地產(chǎn)市場是置換出來的。大學(xué)畢業(yè)生和低收入家庭住廉租房，等有了一定的資金實力換經(jīng)濟適用房，較后才是購商品房。如今在內(nèi)地這一點很難啟動，就是因為廉租房體制還很薄弱。許多剛畢業(yè)的學(xué)生也是直接跳到經(jīng)濟適用房這一層，靠找關(guān)系或其他難以控制的手段來解決居住問題。

●香港模式什么樣

黃雄告訴記者：從香港的經(jīng)驗來看，較基層的市民住的大多是廉租房。香港的房地產(chǎn)供應(yīng)市場是嚴(yán)格的金字塔結(jié)構(gòu)，按2006年3月政府公布的住宅套數(shù)來看，廉租房占整個房地產(chǎn)住宅市場的30%左右，而且基本上是完全出租的。雖然政府允許達(dá)到一定條件的居民可以購廉租房，但真正購購的人很少，購了廉租房再轉(zhuǎn)手的就更少。這說明了，，本身在租廉租房的人不愿意購，因為只需要低廉的租金就可以滿足居住需求，沒有購購的必要。，要轉(zhuǎn)手也沒有他人承接。因為有錢購房的人不會愿意住這樣的房子。自然降低了廉租房的投機甚至投資空間。

個梯級是居屋，有點像北京的經(jīng)濟適用房。居屋是香港政府劃撥土地給香港有關(guān)政府部門及半官方機構(gòu)（房協(xié)和房委會），售價比一般的商品房便宜40%左右。但居屋相對于商品房來說，它的戶型偏小，密度也較高。用材、檔次比商品房也有一定的距離，能夠明顯和商品房拉開差異。同時，居屋在購購資格上也有比較嚴(yán)格的限制，比如住廉租房的居民購到居屋的可能性就相對較大，總之在居屋的購購上香港政府的大原則是采用排除法，根據(jù)需求盡量滿足較需要的人。居屋不能賣，不能租，只能自住。

資格審查方面，由于香港的司法制度非常嚴(yán)格，所以即便每個人的資產(chǎn)情況是自己申報，也很少有謊報資產(chǎn)及偷漏稅的情況。

第三個層次是商品房市場，這部分相對簡單，是完全開放的市場，政府對戶型、交易方式等都沒有限制。只有房價較高的商品房需要交一點契稅。

其實，福利性的房屋政策背后除了合理的房屋結(jié)構(gòu)以外，社會問題，醫(yī)療、教育等相應(yīng)配套也要處理好，否則可能加劇房地產(chǎn)行業(yè)帶來的社會問題。因為中低收入人群的居住需求和日常生活需求是緊密聯(lián)系的。

“出租性質(zhì)的微利房在整個保障體系中是較重要的。我們目前的處境是將長期面對住房結(jié)構(gòu)性問題。如果在市場環(huán)境和保障制度不完善的環(huán)境下不能做到拉開產(chǎn)品差異，讓住房真正落到需要的人群手里，過渡性的住房保障產(chǎn)品很容易被濫用。

●福利房要做出差異

不過這并不表示我們的福利房制度只能陷入尷尬。“過渡性住房保障產(chǎn)品可以從產(chǎn)品差異化方面下手。”黃雄介紹，比如把福利房的密度加大，同一地段的商品房做一梯兩戶，經(jīng)濟適用房就做一梯十戶，讓福利房滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)下限。此外還可以拉長解凍（允許再次上市）時間。黃雄認(rèn)為，產(chǎn)品做出差異化是在當(dāng)前大環(huán)境下實行福利房政策的一條有效出路。

“做產(chǎn)品要頭先明確面向的客戶群。做房子其實應(yīng)該是讓我們想讓購購的客戶來購?，F(xiàn)在的問題是年薪5萬的人和年薪50萬的人都想購經(jīng)濟適用房。這就是產(chǎn)品的差異性沒有拉開。如果商品房是90平方米為主，經(jīng)濟適用房是60平方米為主。要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房還得再加一些條件，這樣自然可以規(guī)避掉年薪50萬的客戶。商品房、經(jīng)濟適用房是兩個市場，應(yīng)該完全不存在競爭。如果這種產(chǎn)品差異化拉不開，本身就是供應(yīng)體制出了問題。”

參考香港新加坡或國外的成熟房地產(chǎn)模式，除了要考慮房地產(chǎn)供應(yīng)以及單純的住房保障體系方面外，還要從城市規(guī)劃的角度來考慮。

與很多業(yè)內(nèi)人士對于宏觀調(diào)控的態(tài)度不同，黃雄充分肯定了宏觀調(diào)控的積極意義。“內(nèi)地的調(diào)控政策跟以往相比已經(jīng)比較懂得尊重市場了，政策決策的透明度也有所提高，可以說一直在進(jìn)步。因為土地供應(yīng)是住房供應(yīng)的源頭，所以接下來，我們要頭先保證土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更規(guī)范、更清晰，其他政策才能相應(yīng)地推行的更好?！?/p>

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