美國(guó)住房政策系列評(píng)論之一

　　經(jīng)濟(jì)人之吳向宏專欄

　　“居者有其屋”是美國(guó)政府的法定目標(biāo)，如1998年的《居住質(zhì)量和工作義務(wù)法》就明確指出：“國(guó)家應(yīng)推進(jìn)如下目標(biāo)：……為所有公民提供體面的、負(fù)擔(dān)得起的住房。”這里的要旨是“負(fù)擔(dān)得起”。美國(guó)政府認(rèn)為：如果一個(gè)住戶的年住房開支超出年收入的30％，就屬于“住房負(fù)擔(dān)過重”。目前，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述比例在美國(guó)住戶中已經(jīng)平均降低到了23％。也就是說，美國(guó)基本上實(shí)現(xiàn)了“負(fù)擔(dān)得起的住房”的目標(biāo)。

　　這是怎么做到的呢？我總結(jié)了美國(guó)政府的住房政策有三大支柱，其中個(gè)，就是讓老百姓更容易獲得房貸。常識(shí)告訴我們，如果一個(gè)人無錢購(gòu)購(gòu)某種商品，較好的救急措施，就是借錢給他。如果我們自己不方便借給他，則至少應(yīng)該鼓勵(lì)別人——比如說銀行——借錢給他。以此類推，當(dāng)老百姓普遍購(gòu)不起房子的時(shí)候，政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)銀行向老百姓貸款，設(shè)法降低貸款的頭付和利息，而不能反過來收緊貸款。

　　歷史上看，美國(guó)較早一批住房政策出臺(tái)于上世紀(jì)30年代大蕭條時(shí)期，它們無一例外，都是要設(shè)法增加住房貸款的供給。個(gè)是1932年的《聯(lián)邦家庭貸款銀行法》，在全國(guó)設(shè)立了12家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”。這12家銀行可以說是“銀行的銀行”，實(shí)行會(huì)員制，凡有住房貸款業(yè)務(wù)的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)都可以入股成為其會(huì)員。其運(yùn)營(yíng)模式是：12家聯(lián)邦家庭貸款銀行通過財(cái)政部發(fā)行專門債券，來低價(jià)籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給成員銀行，供其發(fā)放住房貸款。顯然，成員銀行既然得到了低息的資金，再發(fā)出去的住房貸款，利息也就會(huì)跟著降下來。今天，全美一共有8000多家金融機(jī)構(gòu)是該體系的成員，占全國(guó)金融機(jī)構(gòu)的80％。它們每年從聯(lián)邦家庭貸款銀行獲得數(shù)十億美元的低息資金。

　　有人可能會(huì)問：為什么國(guó)家設(shè)立的這12家銀行不直接向居民發(fā)放房貸？原來，美國(guó)人是深知國(guó)有企業(yè)的天生缺陷的。12家聯(lián)邦住房貸款銀行采納的是國(guó)家和民間混合管理體制，具有較強(qiáng)的國(guó)有企業(yè)屬性。若讓它們直接面向成百萬的較終住戶發(fā)放低息貸款，十有八九會(huì)濫發(fā)一氣，天曉得會(huì)搞出多少呆賬壞賬？先把錢借給私有的商業(yè)銀行，讓他們?nèi)ズ洼^終住戶打交道，就多了一重堅(jiān)實(shí)的保障。

　　雖然上述制度能有效降低房貸利息，卻解決不了另一個(gè)問題：頭付！多數(shù)商業(yè)銀行都要求30％左右的頭付。一個(gè)新參加工作的人要省吃儉用很多年才能攢齊頭付，這期間他必須一直租房而白白花掉許多房租。針對(duì)這個(gè)問題，1934年的《聯(lián)邦住宅法》又創(chuàng)立了聯(lián)邦住房局（今隸屬住宅和城市發(fā)展部），其頭要職能就是由國(guó)家出面，為低收入者住房貸款提供按揭保險(xiǎn)。這項(xiàng)叫做“203（b）按揭保險(xiǎn)”的政策一直持續(xù)到今天：凡購(gòu)購(gòu)中低價(jià)位的、自住用房的人，都可申請(qǐng)這項(xiàng)保險(xiǎn)，從而大大降低購(gòu)房頭付，較低可達(dá)房款的3％。這項(xiàng)政策大大增加了中低收入居民，尤其是新參加工作的年輕人的購(gòu)房能力。

　　當(dāng)住房貸款更便宜，頭付更低，使得更多的居民能夠貸款購(gòu)房之后，還剩下一個(gè)問題是：大多數(shù)貸款周期較長(zhǎng)，銀行貸出去的錢要十幾甚至幾十年才能收回，也就無法繼續(xù)發(fā)放更多住房貸款。為此，1938年又成立了另一家國(guó)有非營(yíng)利企業(yè)（后來私有化但仍由國(guó)家監(jiān)管）“房利美”（FannieMae）。房利美從銀行手中購(gòu)購(gòu)尚未收回的按揭貸款，打包后變成債券出售，從而迅速收回資金。這個(gè)手法在金融上就是我們常說的“資產(chǎn)證券化”。它讓商業(yè)銀行迅速?gòu)娜唛L(zhǎng)的還款周期中解脫出來，使得住房貸款的供給更加充沛。

　　上述政策一言以蔽之，就是放松住房貸款的供應(yīng)。美國(guó)實(shí)行這套政策當(dāng)然有其國(guó)情基礎(chǔ)：它的商業(yè)銀行體系極其強(qiáng)大且基本私有。在中國(guó)，銀行卻多屬國(guó)有，缺乏約束機(jī)制，如果照搬美國(guó)的做法一味擴(kuò)大住房貸款供給，的確可能帶來負(fù)面后果。盡管如此，美國(guó)的做法還是值得借鑒的?？偛荒苷f國(guó)情不同到這樣的程度，以至于我們的政策事事處處要和美國(guó)的相反——人家增加貸款，我們卻收緊貸款吧！事實(shí)上，用收緊貸款的方式“打壓房?jī)r(jià)”，降低的只是名義價(jià)格，實(shí)際價(jià)格（名義價(jià)格除以居民的實(shí)際購(gòu)購(gòu)力）反而上升了。越用這種方式“打壓房?jī)r(jià)”，居民反而越痛苦。這就像用通貨膨脹的辦法漲工資一樣，只是表面文章。

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