中國體改研究會(huì)副會(huì)長石小敏7日表示，未來樓市面臨大的調(diào)整，將降低投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。

    石小敏是在“中國改革發(fā)展論壇暨《中國改革報(bào)告2011》頭發(fā)式”上做的這一表態(tài)。據(jù)他介紹，較近兩三年，中國的樓市加上城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資大概占到社會(huì)總投資的一半以上，拉動(dòng)當(dāng)年GDP四成以上的增長。如果樓市投資增長率大幅下滑，甚至零增長，那么經(jīng)濟(jì)增長可能由兩位數(shù)往下掉三成到四成，掉到8%以下完全有可能。

    他分析，2009至2010年中國商品房的需求結(jié)構(gòu)是：20%的經(jīng)濟(jì)適用房；20%是拆遷房；30%屬于投資加投機(jī)；剩下30%是所謂的剛性需求。隨著樓市調(diào)控力度加大，投資、投機(jī)需求基本消失。另外，由于房價(jià)過高，剛性需求中的一部分轉(zhuǎn)而考慮租房。由于多方面需求都在下降，所以現(xiàn)在有些樓盤的銷售量甚至下降了50%以上。“雖然房價(jià)沒有明顯下降，但是當(dāng)前中國其它商品普遍漲價(jià)，房價(jià)不漲就已經(jīng)是在下降了。”

    在會(huì)后接受記者專訪時(shí)，石小敏進(jìn)一步闡明了做出房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)將到來的原因。他對(duì)記者說，比如提高利率收緊信貸，比如保障房大規(guī)模入市，比如房產(chǎn)稅實(shí)驗(yàn)，比如申報(bào)資產(chǎn)，這些措施正在逐漸的從輿論變成政策，從政策變成小規(guī)模實(shí)施。盡管房地產(chǎn)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)很多，又牽扯到財(cái)政和銀行，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大，但是現(xiàn)在已經(jīng)下決心要調(diào)整樓市了。為什么？很大一塊的考慮不是經(jīng)濟(jì)，而是社會(huì)。社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是互為因果的，過度扭曲的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會(huì)極大傷害到社會(huì)結(jié)構(gòu)，使社會(huì)結(jié)構(gòu)承載經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的能力下降。的決策已經(jīng)由簡單的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)向了更加關(guān)注社會(huì)的協(xié)調(diào)，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能以過大傷害社會(huì)的和諧為代價(jià)。

    至于保障房投資能否彌補(bǔ)商品房投資的下降，石小敏表示懷疑。他對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，由于利益原因，地方政府對(duì)保障房建設(shè)并不積極。

    石小敏同時(shí)表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，中國有可能在未來三到五年步入中度滯脹的發(fā)展期，中國經(jīng)濟(jì)面臨重大挑戰(zhàn)。他說，在中國當(dāng)前這個(gè)特殊的轉(zhuǎn)型期里，有人把8%以下的經(jīng)濟(jì)增長加上5%以上的通貨膨脹概括為中度滯脹。“這個(gè)概念準(zhǔn)確不準(zhǔn)確還可以討論，但是從我個(gè)人的觀察來看，我認(rèn)為未來若干時(shí)間，比如三到五年，我們步入到這樣一個(gè)區(qū)間里的可能性是很大的。”

    關(guān)于物價(jià)可能未來漲幅超過5%這一判斷，石小敏談了三點(diǎn)分析。頭先是近年來中國廉價(jià)勞動(dòng)力時(shí)代正在終結(jié)，劉易斯拐點(diǎn)出現(xiàn)，環(huán)境成本、土地成本，尤其是勞動(dòng)力成本都在明顯上升。其次是近年來中國貨幣發(fā)行過多。“人民幣的M2相當(dāng)于中國GDP的比例已經(jīng)180%以上了。我們經(jīng)常批評(píng)美國亂發(fā)美元，美國M 2現(xiàn)在相當(dāng)于美國GDP的90%左右。”他說。石小敏還特別談到了由于近年改革推進(jìn)停滯，國進(jìn)民退現(xiàn)象抬頭，制度性成本大幅度上升導(dǎo)致價(jià)格上漲。

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房價(jià)難降源于流動(dòng)性過剩 拐點(diǎn)或年底到來

    近來北京和上海兩地均有樓盤以打折促銷等形式變相降價(jià)，即將開幕的五一房展會(huì)的參展開發(fā)商數(shù)量比3月“上海之春”翻倍增加，預(yù)示著新盤投放量將有一個(gè)高峰出現(xiàn)。于是，有人預(yù)測(cè)，上海樓市的拐點(diǎn)馬上就要出現(xiàn)。

乍看下來，促成這種拐點(diǎn)早日出現(xiàn)的力量確實(shí)不少。例如，上海市有關(guān)部門不久前公開宣布，本市的“限購”政策將是長期行為，這幾乎就等于告訴那些待價(jià)而沽的開發(fā)商：等不到放開投資客購購的那了；而國務(wù)院檢查組近日督察了各地的樓市情況后，公開告誡地方政府，不要對(duì)調(diào)控樓市的決心心存僥幸；近日，國家發(fā)改委還打算對(duì)商品房實(shí)施反暴利規(guī)定……

所有這一切跡象，似乎都表明，開發(fā)商如果不順應(yīng)政策和民意，未來是沒有什么出路的。因此，反正遲早都要降價(jià)，與其死守到較后，不如早日脫手。

然而，政策萬事俱備不錯(cuò)，卻仍欠一點(diǎn)市場(chǎng)的東風(fēng)。

除了有識(shí)之士指出的土地財(cái)政等結(jié)構(gòu)性的根源，本輪房地產(chǎn)價(jià)格急速上漲的主要推動(dòng)力，是貨幣的超發(fā)引起的流動(dòng)性泛濫，這是國家為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而推出的一攬子財(cái)政貨幣刺激政策的后遺癥。近期來勢(shì)洶涌的通貨膨脹，說到底也是它造成的，樓市不過是走在前面了一步而已。

解鈴還須系鈴人。真正的拐點(diǎn)來臨，一定是與貨幣政策的緊縮力度有直接的關(guān)系，國家針對(duì)樓市的直接調(diào)控政策，只能起到輔助和催化作用。這就是市場(chǎng)規(guī)律。

自去年以來，央行已多次上調(diào)商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率，并加過三次息。但目前看來，市場(chǎng)上的錢還是太多。眼下大多數(shù)分析機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，央行還將繼續(xù)收緊貨幣政策，今年內(nèi)加息兩次，其中上半年內(nèi)就會(huì)有一次，不出意外的話，不是在5月就是在7月。

其實(shí)，哪流動(dòng)性開始真正變得緊了，那么樓市的拐點(diǎn)也就真的要來了。至于會(huì)是什么時(shí)候，我自己認(rèn)為要在今年年底到明年春。當(dāng)然，這還需要其他政策的輔助。假如到時(shí)候樓市本身的政策在其他因素干擾下放松了，那么一切仍然難說。

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