昨日（5月11日），國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)并不“亮眼”。業(yè)界人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，受調(diào)控政策的影響，全國商品房銷售量在4月出現(xiàn)明顯下降，而此時本該是傳統(tǒng)的銷售旺季。

　　在多項指標中，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積、企業(yè)資金來源等指標繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但增幅自今年以來持續(xù)收窄。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，4月全國樓市的銷售數(shù)據(jù)下降較為明顯。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)得出，今年4月，全國商品房銷售面積僅為7255萬平方米，環(huán)比3月份大幅下降23.6%，比去年同期則下降9.8%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭將此現(xiàn)象形容為“反常”，他認為，盡管調(diào)控政策已出臺3個月，但多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動，購房者也未擺脫觀望情緒，但這種局面難以持久。

　　銷售面積下滑并不意外

　　統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國商品房銷售面積為24898萬平方米，同比增長6.3%，增幅較前3月下滑過半，比去年同期更是大幅下降26.5個百分點。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，銷售面積下滑早有前兆。5月初，有關(guān)機構(gòu)單方面公布的銷售統(tǒng)計并不樂觀。以北京為例，4月北京共銷售商品住宅（新房+二手房）16346套，環(huán)比3月略降3.0%，同比降幅達63.7%之多。

　　在公司層面，萬科5月4日公布的財報顯示，4月份公司實現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79.0億元，增幅放緩至7.1%和1.3%。而在今年季度，上述漲幅均曾超過100%。

　　基于此，全國房地產(chǎn)業(yè)銷售面積下滑并不顯得意外。楊紅旭認為，限購、限貸等政策確實限制了部分購房需求，但與此同時，政策出臺數(shù)月后，多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，這種成交萎縮、價格僵持的局面難以持久，預(yù)期隨著企業(yè)資金趨緊，未來幾個月開發(fā)商將增加推盤量和促銷力度，三季度成交量或有所上升。

　　萬科董秘譚華杰此前表示，調(diào)控已對市場產(chǎn)生明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的產(chǎn)品轉(zhuǎn)入銷售，未來房產(chǎn)存貨將進一步上升。

　　地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

　　業(yè)界人士指出，統(tǒng)計局的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中先進的亮點在于房地產(chǎn)投資規(guī)模，其在全社會固定資產(chǎn)投資中繼續(xù)保持“一枝獨秀”的旺盛勢頭。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%，明顯超過固定資產(chǎn)投資25.4%的增速。在房地產(chǎn)投資中，住宅投資9497億元，同比增幅更是達到38.6%。自2009年6月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)23個月保持高位運行，并顯著超過全社會固定資產(chǎn)投資增速。分析認為，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用仍然十分明顯，國家暫時不會擔心樓市調(diào)控對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。

　　事實上，在房地產(chǎn)投資保持高速增長的同時，其投資結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化。楊紅旭指出，受嚴厲調(diào)控政策影響，開發(fā)商的投資熱情減退，并將在未來繼續(xù)降溫。同時，保障房投資的補位作用十分明顯。今年全國將新開工保障性安居工程1000萬套，其所需投資規(guī)模將達到1.4萬億元左右，甚至超過今年前4個月房地產(chǎn)開發(fā)投資總規(guī)模。

　　楊紅旭預(yù)計，隨著商品房投資熱情的減退和保障房投資規(guī)模的快速增加，兩個因素對沖后，預(yù)計今年房地產(chǎn)開發(fā)增幅將保持在30%以上的較高水平。

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　　“境外熱錢”或加速涌入

　　資金狀況的趨緊正是支撐“降價促銷”預(yù)期的主要依據(jù)。今年1~4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源25362億元，同比增長17.4%，增幅比前3月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降42.5個百分點。

　　從月度情況來看，4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6094億元，比3月份下降14.1%。

　　在銀監(jiān)會不斷重申房地產(chǎn)貸款風險、銀行房貸額度減少的情況下，房企資金來源結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)細微變化。其中，今年前4個月，房企從國內(nèi)貸款中獲得4800億元，同比增長5.4%，增幅在各項指標中位列次低。

　　去年的情況更差。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評昨日發(fā)布《2011中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2010年各大銀行共計向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾1000億元的銀行授信，比2009年下滑超過60%。同時，去年上市房企的資產(chǎn)負債率均值為66%。銀行房貸的收緊還影響到個人住房貸款。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企資金中的個人按揭貸款為2753億元，下降6.8%。這已經(jīng)是上述指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)負增長。

　　相比之下，盡管額度相對不大，境外資本涌入又有抬頭之勢。1~4月，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資222億元，增長62.3%。其中受銀行信貸緊縮影響，海外融資成為熱錢進入的主要方式。

　　事實上，從上市房企的年報上看，企業(yè)的資金狀況普遍充裕，并不像外界描述的那樣緊張。但業(yè)內(nèi)主流觀點認為，內(nèi)地融資環(huán)境惡化已經(jīng)成為大趨勢，近期企業(yè)頻繁啟動海外融資的舉動正反映了上述預(yù)期。

　　楊紅旭認為，預(yù)期企業(yè)資金來源增幅還將繼續(xù)下行，估計增幅較低值將達10%。在資金鏈持續(xù)緊縮壓力下，未來數(shù)月促銷的房企會越來越多。

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