限購令的出臺，讓商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起。同住宅相比，購購商業(yè)地產(chǎn)需要相對較多的資金，風(fēng)險更高，購購時需要更專業(yè)的知識和考量因素。

　　對于眾多要購購商業(yè)地產(chǎn)的消費者來說，應(yīng)該要注意哪些問題呢？記者采訪了島城一些業(yè)內(nèi)專家。

　　商業(yè)氛圍是頭要因素

　　對購房者來說，購購某個商業(yè)物業(yè)，實際上是購購了所謂整個大商業(yè)物業(yè)項目中的小產(chǎn)權(quán)，而這整個大商業(yè)物業(yè)項目的定位和經(jīng)營模式如何對于其中的組成部分非常關(guān)鍵。廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)回報率較高，同樣，投資風(fēng)險也比較大，如果周邊商業(yè)氛圍不是很好，商鋪便會難出租，很容易砸在手里。

　　而另一位島城專家則認(rèn)為，地段是購購商業(yè)物業(yè)的頭要因素，因為地段能夠帶來商業(yè)價值，一個成熟的商圈可以減少后期經(jīng)營的不確定性。相對一個成熟的商業(yè)商圈，單體的商業(yè)項目風(fēng)險更高。

　　15年內(nèi)能夠回本就可以

　　投資商業(yè)地產(chǎn)一定要做長期持有的準(zhǔn)備，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所有的商業(yè)項目從開始到成熟，都需要時間的積累。商業(yè)物業(yè)如果能在15年內(nèi)回本，這樣的投資才比較理想，否則便很難達(dá)到賺錢的目的。

　　另外，同住宅相比，商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)手費用也較高，目前在青島，所有的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)手都要繳納3%的契稅。但是，據(jù)了解，在商業(yè)物業(yè)的交易過程中，有一項交易費用政府一直沒有執(zhí)行，即凈收益30-50%的土地增值稅。據(jù)了解，目前溫州已經(jīng)開始實施收取這項費用，該人士認(rèn)為，隨著商業(yè)物業(yè)的紅火發(fā)展，未來各地收取這項費用的可能性比較大。

　　專家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的率分為兩部分，一是租金回報率，二是商業(yè)物業(yè)本身的升值回報率。其中租金回報率平均不低于8%、商業(yè)物業(yè)自身升值回報率保持在12%左右，這樣的商業(yè)物業(yè)可以考慮購購。

　　政府規(guī)劃很重要

　　投資商業(yè)物業(yè)，一定要關(guān)注政府規(guī)劃。未來區(qū)域政府是否有打造新商圈的規(guī)劃，如市北區(qū)CBD，就是在區(qū)政府的整體規(guī)劃的推動下，許多項目凝聚而成的一個商圈。

　　另外，購購商鋪還要注意項目的配套設(shè)施，如停車場容量問題、用水用電問題、另外，市政施工、道路建設(shè)以及美化亮化和行車路線的規(guī)劃等都是購房者必須要提前了解的事情。

　　背靠大樹好乘涼

　　一般來說，許多商業(yè)物業(yè)項目為了吸引后期的招商，會在較初引進一些大型的商業(yè)集團，如目前，十五大街 (論壇 新聞 視頻)將樂購引入，之前萬達(dá)廣場將萬千百貨、大玩家、萬達(dá)影院等引入，從而借助品牌推動，將后期的招商做起來。

　　同樣，對購購商業(yè)物業(yè)的消費者來說，選擇購購時，不僅要注意該有商業(yè)是否已經(jīng)有大型龍頭商業(yè)集團入住，而且較好在選擇購購的具體位置時要同這些龍頭集團相鄰，這就是所謂的“背靠大樹好乘涼”。

　　購購要量力而行

　　頭付不低于五成，利率1.1倍，盡管在現(xiàn)在，隨著住宅政策的調(diào)整，這個貸款比例已經(jīng)同住宅相差不大，特別是二套住宅，但是，由于一般商業(yè)物業(yè)的單價要高出住宅很多，總支出也要高。另外，購購商業(yè)物業(yè)后，無論水電氣都是按照商業(yè)費用支付，價格也比住宅要高。因此，于湫認(rèn)為，購購商業(yè)物業(yè)一定要量力而行，除了前期的購購費用外，購購商業(yè)物業(yè)還特別需要考慮后期投入問題，這個投入指的是購購后空置期所交納的費用，如物業(yè)管理費、空調(diào)的使用費、公攤的水電費等。相比于100平方米住宅每個月數(shù)百元的投入，一個100平方米的商鋪，每月諸如此類的花費常常高達(dá)數(shù)千元。

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