中長(zhǎng)期看，制度和政策將變得超預(yù)期重要。如果不增加制度性需求約束條件，增加土地供給和商品房供給只是個(gè)偽命題，實(shí)際上解決不了可以不斷自我強(qiáng)化、自我復(fù)制的需求問(wèn)題。

　　如果沒(méi)有約束條件，預(yù)測(cè)11-20年住房剛性、改善性基本需求約為每年9-11億平米建筑面積，假設(shè)其60-80%由商品住宅市場(chǎng)解決（20-40%由保障房市場(chǎng)解決），則需要每年提供6.4-7.3億平米商品住宅。

　　每年10億平米建面基本需求要求每年6-8億平米土地供應(yīng)量，這是客觀上很難實(shí)現(xiàn)的土地供給數(shù)據(jù)。而且可供出讓土地大幅下降和土地財(cái)政模式，一二線城市土地供應(yīng)量下降。

　　沒(méi)有制度性約束條件下的需求在供給上難以滿足的矛盾將意味著壓制需求的政策和制度將越來(lái)越成為共識(shí)，壓制投資投機(jī)的不合理需求的政策將越來(lái)越成為主流、也必將越來(lái)越嚴(yán)厲。長(zhǎng)期化的基本制度框架必將完善，主要將集中于細(xì)分需求和需求約束、土地財(cái)政和新開工到可供銷售的供給端，將涵蓋稅收、信貸等手段。

　　在長(zhǎng)期化的基本制度沒(méi)有完善之前，房?jī)r(jià)上漲成為必然，基于短期目標(biāo)的政策調(diào)控只能一段時(shí)期內(nèi)有效，而且容易嚴(yán)收就死、松放就亂。

　　中長(zhǎng)期看，銷售額基本面未來(lái)15年平均增速15%，且將前高后低。

　　無(wú)論低估與否中國(guó)目前城市化率與經(jīng)濟(jì)所處階段尚不匹配。城市化（或城鎮(zhèn)化）雖不能保持行業(yè)高增長(zhǎng)歷史，但能提供增長(zhǎng)底線。

　　行業(yè)基本面發(fā)展更重要的是結(jié)構(gòu):行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)轉(zhuǎn)向二三四線區(qū)域。

　　基于制度政策、行業(yè)基本面和美國(guó)、香港成熟階段行業(yè)估值，中長(zhǎng)期看，地產(chǎn)股板塊估值預(yù)期10-25倍PE，16倍。雖地產(chǎn)股板塊平均PE高點(diǎn)不斷走低，但目前估值安全邊際很強(qiáng)。

　　11年行業(yè)預(yù)測(cè):總體判斷11-12年回歸常態(tài)，處于銷量、房?jī)r(jià)下降—盤整—恢復(fù)的階段。

　　2011年行業(yè)投資策略:兩段論，目前維持中性和標(biāo)配建議。即在上半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間基本面與政策面處于相持階段，板塊存在超跌反彈階段性投資機(jī)會(huì)，行業(yè)中性；下半年甚至更晚時(shí)間基本面向下調(diào)整且逐漸恢復(fù)，板塊存在趨勢(shì)性投資機(jī)會(huì)，行業(yè)可以增持。（金融界網(wǎng)）

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