[提要]時值歲末，中國社會科學(xué)院、中國人民大學(xué)等獨立研究機構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場分析報告，預(yù)測明年房價漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“明年房價將下調(diào)20%”的預(yù)測，也有“政策放松后出現(xiàn)報復(fù)性反彈”的推斷。

　　時值歲末，中國社會科學(xué)院、中國人民大學(xué)等獨立研究機構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場分析報告，預(yù)測明年房價漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“明年房價將下調(diào)20%”的預(yù)測，也有“政策放松后出現(xiàn)報復(fù)性反彈”的推斷。

　　不過，在經(jīng)歷了大半年的調(diào)控后，目前全國平均房價卻接連三個月環(huán)比上漲。2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，明年國內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會明顯下降，而城市化進程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)跑于土地開發(fā)的進程，目前，房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控又不可能一蹴而就，因此，房價在階段性波動后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢。

　　流動性管理

　　能否卡住房企咽喉

　　在2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，收緊樓市流動性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動性充裕的局面是否會發(fā)生扭轉(zhuǎn)，投資需求是否會退潮，房企又是否會祭出降價大旗，成為影響未來房價走勢的重要因素。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院發(fā)布報告預(yù)測，由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題，從而引發(fā)樓市全面調(diào)整時期的到來。在部分房企拋售的壓力下，房價會出現(xiàn)接近20%的下滑。

　　中國社會科學(xué)院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》則表示，明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房價下調(diào)趨勢顯現(xiàn)。隨著調(diào)控細化程度提高、執(zhí)行力度加大，東部地區(qū)對外來需求的抑制加大，整體價格水平會顯現(xiàn)下降趨勢。

　　“通脹加劇將使政府持續(xù)收緊貨幣，這有可能是未來打破樓市平衡的重要因素。”廣發(fā)證券分析師趙強表示。

　　顯然，貨幣政策調(diào)整、信貸變化，已經(jīng)成為左右樓市流動性的關(guān)鍵。不過，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布的報告卻表示，銀行信貸仍是房企主要融資渠道。預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房貸款仍會取得增長，但漲幅放緩。

　　事實上，從2007年開始，每一次樓市調(diào)控的背后，關(guān)于“信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張”的觀點從不間斷，不過開發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長的態(tài)勢。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6.32萬億元，同比增長31.2%，已經(jīng)超過去年全年5.71萬億元的水平，業(yè)內(nèi)預(yù)計今年有望接近7萬億元。顯然，當前以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍然維持在較高水平，樓市整體流動性依然保持充裕。

　　從剛剛結(jié)束的經(jīng)濟工作會議來看，“穩(wěn)健”已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟運行的關(guān)鍵詞。央行也表示，要實施穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動性總閘門。

　　中信證券頭席經(jīng)濟學(xué)家諸建芳、興業(yè)銀行經(jīng)濟學(xué)家魯政委(博客)均表示，短期內(nèi)防通脹將成為頭要任務(wù)，但明年信貸不會被大幅壓縮。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，明年新增貸款將不會低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續(xù)流進樓市的趨勢不會被完全抑制。

　　除了信貸來源外，開發(fā)商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現(xiàn)明顯下降。目前，保利、遠洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標。萬科曾預(yù)計在2014年達到的銷售千億目標也將在今年提前實現(xiàn)。

　　“很多大型房企在今年的銷售情況仍比較良好，銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開發(fā)商的融資渠道相對多元化，未來面臨的資金壓力并不十分明顯。相比之下，中小開發(fā)商的日子相對難過，明年可能會加劇行業(yè)內(nèi)的洗牌?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析。

　　供地擴張

　　能否滿足增量剛需

　　事實上，拋開外部因素，決定房價未來走向的根本當然還是供求，而對于明年及未來房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，各方也存在不同觀點。

　　樂觀方認為，明年房地產(chǎn)市場將逐步顯現(xiàn)供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價將會出現(xiàn)穩(wěn)中有降；但悲觀方則表示，無論是明年還是未來更長時間內(nèi)，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續(xù)膨脹加上居民強烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會推動房價繼續(xù)上行。

　　今年前11個月，商品房施工面積為38.43億平方米，同比增28.60%。華泰聯(lián)合證券魚晉華表示，以32%的施工轉(zhuǎn)可售率計算，在不考慮今年剩余庫存的情況下，2011年預(yù)計商品房可售面積12.7億平方米；在各地限購政策維持明年不放松的假設(shè)下，以2007到2010年平均年銷售面積預(yù)測，2011年銷售面積約為8.1億平方米，供求比為1.57，明年全年將供過于求。

　　除了商品房市場的“放量”，超預(yù)期建設(shè)的保障性住房也增加了供應(yīng)籌碼。明年將有1000萬套保障房建設(shè)計劃，比今年增長72%，遠高于預(yù)期，業(yè)內(nèi)認為，盡管保障性住房與商品房的客戶群體有所不同，但如此大規(guī)模的保障房建設(shè)穩(wěn)定了中低收入的預(yù)期，可以部分分流需求、緩解矛盾。

　　然而，面對明年房價的一片看跌聲，悲觀者也“不甘示弱”，城市化拉動需求成為支撐看漲房價的較主要理由。

　　社科院綠皮書指出，中國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展與城市化進程密不可分，目前我國城市化水平還相對較低，還有很大的發(fā)展空間，并且還有相當一部分處在偽城市化或半城市化階段，提升城市化必然會不斷實現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的遷轉(zhuǎn)俱進，住房需求也會不斷增加。

　　此外，保障性住房用地的大量供應(yīng)使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對更為稀缺，購購需求的積壓或?qū)⒃诿髂昴硞€政策略微放松的節(jié)點爆發(fā)等等，也成為“看漲”房價的理由。

　　兩種觀點似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現(xiàn)在確實處于城市化進程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過程中并行。由此，房地產(chǎn)市場的供給和需求也是相對的，部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預(yù)期過高導(dǎo)致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來房價走勢上，一線及二線城市的非核心區(qū)域供應(yīng)量較大，可能會出現(xiàn)波動，三四線城市正處于成長階段，很難受到影響?！庇腥耸勘硎?。

　　制度變革

　　調(diào)控重拳會否再出

　　按照萬通地產(chǎn)董事長馮侖的觀點，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”，量價上升是常態(tài)。而“大宗消費”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。

　　不過，住建部有關(guān)人士近期表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當前來看，我國的房地產(chǎn)市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發(fā)展和完善。在大力發(fā)展保障房建設(shè)的同時，作為影響房價走勢的核心，商品房未來政策走向引人關(guān)注。

　　在12月召開的經(jīng)濟工作會議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的問題并未被提及，則落到了住房保障體系建設(shè)的問題上，提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，并未出臺更嚴厲的調(diào)控政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，由于CPI基數(shù)效應(yīng)影響，12月份將逐步回落。國家已經(jīng)再次上調(diào)存款準備金率，年內(nèi)再度加息的預(yù)期減弱。房地產(chǎn)行業(yè)短期政策壓力有所緩和。但明年在通脹壓力的影響下，不排除出臺更嚴厲政策的可能。

　　目前，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的眾多調(diào)控利器中，房產(chǎn)稅是被業(yè)界寄予厚望的法寶之一。不過，住建部政策研究副主任王玨林近期表示，房地產(chǎn)市場目前存在的問題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場要加快法制建設(shè)和管理。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成也指出，推出房產(chǎn)稅一是想抑制投資性需要，以此平衡房價增長；二是為地方政府開辟穩(wěn)定的稅收來源；三是抑制貧富差距進一步擴大的趨勢。尹伯成認為，明年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅持力度。如果調(diào)控政策發(fā)生松動，房價或?qū)⒊霈F(xiàn)報復(fù)性反彈。

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