黑色、灰色和棕色是這里的主色調(diào)，高效、快速是這里的主節(jié)奏，每天可能有數(shù)以萬計(jì)的文件從各個(gè)寫字樓傳到客戶手中。整個(gè)上午，各樓層里都充斥著濃濃的咖啡味道；在這里工作的中國(guó)人，幾乎無一例外地都有一個(gè)英文名，用外語流利交談是每個(gè)人必備的工作能力。沒錯(cuò)，這里就是北京CBD，云集了世界500強(qiáng)的商界精英。

　　高端寫字樓釋放的高消費(fèi)

　　從更廣泛的意義來看，CBD（Central Business District的簡(jiǎn)稱，又稱商務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)）是一個(gè)國(guó)際大都會(huì)的名片，具有超強(qiáng)的跨區(qū)甚至跨國(guó)的經(jīng)濟(jì)輻射力，如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)、深圳福田CBD等。

　　小靳是CBD商圈里一家香港茶餐廳新招的外賣餐員，除了給國(guó)貿(mào)一、二期寫字樓里餐外，她的餐范圍新增了財(cái)富寫字樓。小靳的工作餐中，較便宜的45元，一般的120多元一份。她雖然現(xiàn)在還叫不上每家國(guó)外公司的名字，但是根據(jù)訂餐的樓層和房間號(hào)，她能夠很清楚地說出哪家公司的待遇更好，每頓工作餐都是100元以上標(biāo)準(zhǔn)的。要知道，這相當(dāng)于她一家三口五天的伙食費(fèi)。

　　小靳不清楚的是，在國(guó)貿(mào)及其周邊CBD地區(qū)的寫字樓，每平方米每天的租金價(jià)格達(dá)到10元左右，一個(gè)1000平方米的辦公區(qū)，每年僅租金就需要360萬元。

　　CBD地區(qū)的消費(fèi)確實(shí)讓普通人咋舌。不過，CBD地區(qū)優(yōu)質(zhì)的寫字樓、便利的交通設(shè)施以及周圍會(huì)計(jì)、律師、傳媒等配套的商務(wù)服務(wù)，仍使其成為國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部落戶CBD的頭選。

　　來自朝陽區(qū)政府的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前CBD地區(qū)已成為北京高素質(zhì)人才的主要聚集地之一。同時(shí)，CBD地區(qū)也是北京高收入人群的聚集區(qū)，年薪數(shù)十萬的白領(lǐng)非常普遍，對(duì)于在這個(gè)地區(qū)工作的人來講，肩背LV、身穿香奈兒或普拉達(dá)，完全不用“傷筋動(dòng)骨”。

　　時(shí)下，無論是電影版的《杜拉拉升職記》還是《媳婦的美好時(shí)代》等反映北京都市生活題材的影視劇中，國(guó)貿(mào)大廈的空鏡頭幾乎成了北京這座現(xiàn)代化國(guó)際大都市的標(biāo)志。

　　今年8月底全面開業(yè)的國(guó)貿(mào)大廈，高達(dá)330米，被稱為京城高樓，與國(guó)貿(mào)一期、二期一起構(gòu)成110萬平方米的建筑群，成為全球的國(guó)際貿(mào)易。這是CBD乃至北京的標(biāo)志性建筑。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，目前，CBD商圈內(nèi)在租的寫字樓共計(jì)54個(gè)。今年第四季度，預(yù)計(jì)約有400萬平方米的寫字樓面積入市，其中60%位于CBD區(qū)域。

　　CBD地區(qū)高端寫字樓集中，其租金價(jià)格領(lǐng)跑京城寫字樓市場(chǎng)，平均每日每平方米的租金價(jià)格在10元左右，新開業(yè)的國(guó)貿(mào)大廈的租金價(jià)格達(dá)到23元。一位在嘉里(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)辦公的傳媒公司負(fù)責(zé)人向記者坦言，“意向中的合作伙伴看到公司的辦公地點(diǎn)在CBD地區(qū)，也會(huì)增加幾分信任感”。

　　大磚窯上壘起的豪華商務(wù)區(qū)

　　其實(shí)，從2000年朝陽區(qū)舉辦頭屆國(guó)際商務(wù)節(jié)并正式提出CBD概念，到如今的繁華，僅僅十年。再往前推，大北窯這個(gè)地名多少能夠看到當(dāng)初的景象——這里是個(gè)大磚窯區(qū)，一座大窯的煙囪是這里的標(biāo)志物。

　　根據(jù)相關(guān)史料記載，CBD的大北窯地帶，在明朝時(shí)曾是的游獵場(chǎng)，由于這里土質(zhì)適合燒磚，由此得名“大北窯”。新中國(guó)成立后，大北窯地區(qū)建起了機(jī)床廠；再往北辦起了光華染織廠，如今的“光華路”因廠得名。當(dāng)初的光華染織廠和附近的京棉一廠、京棉二廠等造就了東郊赫赫有名的“棉紡區(qū)”。在上世紀(jì)中期，紡織行業(yè)是北京經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收的重要來源，也是創(chuàng)匯大戶。當(dāng)年，這里還沒有現(xiàn)在的三環(huán)路，紡織廠和棉紡廠周邊仍是土路和葦坑。

　　上世紀(jì)90年代以后，工業(yè)企業(yè)退出三環(huán)、四環(huán)，大北窯、光華路等地區(qū)的“老住戶”通過土地轉(zhuǎn)讓等方式，逐漸外遷到遠(yuǎn)郊。

　　棉紡廠、機(jī)械廠、汽車制造廠等撤出市區(qū)后，國(guó)貿(mào)大廈、嘉里、漢威大廈(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、央視新大樓等拔地而起，這里的新住戶換成了馬士基公司、澳大利亞電信公司、美國(guó)通用公司、電視臺(tái)等。時(shí)間在變，不變的是半個(gè)多世紀(jì)后這里仍是北京主要產(chǎn)業(yè)區(qū)和外匯業(yè)務(wù)區(qū)。

　　目前，CBD區(qū)域形成了中國(guó)國(guó)際貿(mào)易(國(guó)貿(mào))(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、華貿(mào)(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、環(huán)球金融(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)三大國(guó)際金融聚集區(qū)。這里的高端酒店有中國(guó)大飯店、香格里拉嘉里店、國(guó)貿(mào)飯店、利茲·卡爾頓酒店、JW萬豪酒店等高端酒店。今年上半年，CBD區(qū)實(shí)際利用外資達(dá)到5.9億美元，占朝陽區(qū)的36.4%，占北京市的16.5%。而位于CBD的外資金融機(jī)構(gòu)、世界500強(qiáng)、跨國(guó)公司地區(qū)總部已經(jīng)占到全市的約70%。

　　在今年10月份，寶馬汽車金融有限公司、魯能金穗期貨有限公司、北美信托銀行北京分行、永亨銀行北京分行、大連銀行北京分行簽署了入駐北京CBD的協(xié)議。據(jù)悉，今年前三季度共有45家金融機(jī)構(gòu)入駐朝陽，平均一周就有一家金融機(jī)構(gòu)落戶在CBD及其周邊。

　　在朝陽區(qū)金融辦主任常樹奇看來，年初中國(guó)國(guó)際期貨總部從深圳遷回北京入駐CBD，全國(guó)的財(cái)險(xiǎn)總部中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司年中遷入新址銀泰，對(duì)CBD乃至朝陽區(qū)的金融業(yè)都具有里程碑意義。

　　高端 品的“中國(guó)會(huì)所”

　　CBD地區(qū)的高收入人群和高消費(fèi)需求，讓一些國(guó)際棄井、西單等京城傳統(tǒng)繁華地而選址CBD。

　　就在上周，作為高端相機(jī)制造商，德國(guó)徠卡相機(jī)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的頭家專賣店落戶國(guó)貿(mào)商城。每臺(tái)相機(jī)數(shù)萬元乃至數(shù)十萬元的價(jià)格，足以顯示其血統(tǒng)。

　　國(guó)貿(mào)商城是CBD地區(qū)較老牌的高端商場(chǎng)，也是北京城國(guó)際品牌較為齊全的商場(chǎng)。國(guó)貿(mào)商城經(jīng)過三期擴(kuò)建后，在原有一、二期商城的商戶基礎(chǔ)上增加了一系列頭次登陸北京的品牌，其中僅80個(gè)是國(guó)際高端品牌。此外，國(guó)貿(mào)商城三期還新設(shè)了北京的外文書店——葉一堂書店。國(guó)貿(mào)商城在CBD地區(qū)乃至京城的高端地位難以撼動(dòng)。

　　除了國(guó)貿(mào)商城在不斷擴(kuò)容、提升自身品牌外，CBD地區(qū)購(gòu)物也不斷添丁。除了新光天地、華貿(mào)購(gòu)物等新秀外，日前，北京財(cái)富購(gòu)物正式納客，該購(gòu)物引進(jìn)了眾多品質(zhì)高、剛進(jìn)入北京市場(chǎng)的服飾品牌及有特色的餐廳，2000平方米的法式生活廣場(chǎng)力圖再現(xiàn)法國(guó)小鎮(zhèn)風(fēng)情。財(cái)富購(gòu)物集購(gòu)物、商業(yè)走廊、超市、餐飲街、美容美體等功能于一體，力爭(zhēng)打造“辦公室后花園”。

　　餐飲方面，在CBD你可以找到泰式、港式、臺(tái)式、西式等各種風(fēng)味的餐廳，定位高端商務(wù)宴請(qǐng)的蘇浙匯、俏江南等中式餐廳也在CBD地區(qū)密集開店。與井、西單等街區(qū)醒目的肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克LOGO不同，在CBD很少能看到大眾化餐飲品牌。

　　據(jù)悉，國(guó)內(nèi)家電零售巨頭蘇寧電器去年推出的精品店（SUNING ELITE）經(jīng)過一年試水，正在區(qū)選址，打破此前家電連鎖圍繞社區(qū)開店、未涉足商業(yè)繁華區(qū)的局限。

　　區(qū)域膨脹下的商業(yè)渴求

　　應(yīng)該說，CBD地區(qū)是北京城市規(guī)劃的見證者和受益者。大北窯、光華路等地區(qū)由原來的工廠聚集區(qū)變身為總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。

　　CBD地區(qū)商務(wù)服務(wù)業(yè)的輻射范圍在不斷外延，目前朝陽路、朝陽北路地區(qū)已擁有朝陽大悅城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、西單商場(chǎng)、華堂商場(chǎng)、住邦寫字樓、天鵝灣(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)高端社區(qū)、星河灣公寓等購(gòu)物、寫字樓、高端住宅區(qū)等業(yè)態(tài)，朝青商圈已初具規(guī)模，這是CBD外延的較好見證。

　　隨著城市功能的外移，政府部門也在借助CBD的輻射面向外拓展。自今年5月份起，輪規(guī)劃建設(shè)，也就是CBD東擴(kuò)正式啟動(dòng)。即沿朝陽北路、通惠河向東擴(kuò)展至東四環(huán)，新增面積約3平方公里，并由朝陽北路向北到農(nóng)展南路增加約3．97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)。

　　根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際金融等，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。受CBD東擴(kuò)帶動(dòng)，目前朝陽北路已成為商家另一個(gè)掘金地區(qū)。

　　需要提出的是，CBD輻射面不斷外延，離不開交通。三環(huán)路、立交橋、**等交通上的完善，為CBD的騰飛插上了翅膀。

　　我們不妨回溯到上世紀(jì)80年代，大北窯地區(qū)先是建起了公交站、修起了三環(huán)路，接著又修建了立交橋，道路打通后，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易(國(guó)貿(mào))(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、中服(專題 報(bào)告 　論壇)大廈等高端寫字樓出現(xiàn)了。

　　目前，CBD地區(qū)近百 線路、**1號(hào)線、**10號(hào)線以及環(huán)繞區(qū)的商務(wù)班車，大大提高了人們乘坐公共交通的頻率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，CBD地區(qū)的公交出行比例已達(dá)到62%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市公交出行比例的既定目標(biāo)——40%。

　　另外，CBD還大力發(fā)展地下通道以及二層連廊項(xiàng)目，改變國(guó)貿(mào)橋下長(zhǎng)期以來存在的人車混行情況。目前，中環(huán)廣場(chǎng)-銀泰、京澳-財(cái)富地下通道已經(jīng)打通。據(jù)悉，區(qū)將在地下一層實(shí)現(xiàn)互連互通，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，在區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)一座下沉廣場(chǎng)。

　　專家把脈

　　北京可借鑒CBD多點(diǎn)布局模式

　　CBD的消費(fèi)群體與其他商圈不同，比較固定，消費(fèi)者大多是國(guó)貿(mào)附近寫字樓的白領(lǐng)，對(duì)于商業(yè)的重視度較高。同時(shí)，消費(fèi)者的主要消費(fèi)時(shí)間是中午到傍晚，午餐占據(jù)了商圈消費(fèi)的較大比重。

　　北京未來可以學(xué)習(xí)洛杉磯CBD多點(diǎn)布局的模式。在洛杉磯共有4個(gè)CBD，有主打奧特萊斯、旅游消費(fèi)等不同定位的商務(wù)區(qū)。事實(shí)上，北京的通州等地區(qū)都有成為CBD的條件。

　　商業(yè)尚為CBD配角

　　CBD商圈不同于井、西單等一般意義上的商圈，它是以生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，生活服務(wù)業(yè)是圍繞生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的配套行業(yè)。商務(wù)是CBD的主角，商業(yè)是配角。因此，在這一地區(qū)消費(fèi)不會(huì)像一般商圈一樣便利，這也是國(guó)內(nèi)外CBD商圈的特點(diǎn)之一。

　　北京CBD商圈已超越商圈概念，通過高端總部集聚，在國(guó)際上的影響力不斷擴(kuò)大，已成為北京這座現(xiàn)代化大都市在全球經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志。隨著CBD東擴(kuò)，應(yīng)該更好體現(xiàn)人性化，在交通擁堵方面有新舉措，加強(qiáng)低端產(chǎn)業(yè)向外疏解，提升商圈功能和水平。圖片為資料圖片

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