一、購(gòu)房行為的理性分析

　　消費(fèi)者購(gòu)房行為應(yīng)該是理性的，根據(jù)自己的收入情況量入為出，住房支出超過(guò)家庭收入的某一比重，壓力就會(huì)非常大。目前美國(guó)的房?jī)r(jià)與家庭收入比約為4，而北京地區(qū)呢？2010年一套4環(huán)以內(nèi)普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價(jià)后單價(jià)3萬(wàn)5千元計(jì)算，平均280萬(wàn)左右；若以工作五年的中產(chǎn)家庭為單位購(gòu)房，假設(shè)夫婦月工資為6000元，則家庭月收入達(dá)到12000元，年收入為14.4萬(wàn)元。這樣房?jī)r(jià)收入比則為19.4，與美國(guó)的4.86倍相當(dāng)，住房消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理水平。

　　在這種情況下，很多分期付款的家庭承受沉重的壓力，導(dǎo)致身體心理狀況急劇惡化，成為房奴。這種消費(fèi)行為不但沒(méi)有增加消費(fèi)者福利，反而損害了福利，為什么要購(gòu)購(gòu)住房呢？相反，在目前這種高房?jī)r(jià)的情況下，作為一個(gè)理性的消費(fèi)者不應(yīng)該購(gòu)購(gòu)住房，而應(yīng)該采取租房的策略。

　　二、現(xiàn)在不購(gòu)房，永遠(yuǎn)購(gòu)不起房嗎？

　　有人分析中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)候說(shuō)，北京市中國(guó)的頭都，全國(guó)人才都涌向北京，導(dǎo)致北京的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不可能下降，購(gòu)得越早越好，現(xiàn)在不購(gòu)，將來(lái)永遠(yuǎn)購(gòu)不起。這種論調(diào)顯然是無(wú)知的，現(xiàn)在購(gòu)不起房，將來(lái)永遠(yuǎn)也購(gòu)不了，這更是在恐嚇消費(fèi)者。

　　世界上從來(lái)都沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了全球的住房消費(fèi)者和投資者，由全球的資金作為支撐，他的房地產(chǎn)泡沫不是一樣破滅了嗎？美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該是全球較堅(jiān)硬的泡沫，照樣破滅了，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫能夠幸免嗎？更不要說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫比美國(guó)要大得多。

　　我們要相信我們的政府，他們是決心也是有能力對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施調(diào)控的。溫總理在2010年初的講話中，更是將住房問(wèn)題上升到政治高度了。整個(gè)2010年，實(shí)施了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，其目的就是為了讓住房?jī)r(jià)格回歸自住需求能夠承受的水平。退一步講，即使政府現(xiàn)在不抑制房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫較終也會(huì)下降，房?jī)r(jià)也會(huì)回歸合理水平，只不過(guò)給經(jīng)濟(jì)打來(lái)更大的災(zāi)難。

　　三、2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　普通購(gòu)房者不關(guān)心房?jī)r(jià)的長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)，更關(guān)心近期走勢(shì)。2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何呢？

　　頭先看看通州。從2008年底到2010年前的通州，是北京市房?jī)r(jià)上漲較胸悶的區(qū)域之一。自從“4.17”新政頒布以來(lái)，平均價(jià)格已經(jīng)下降了6000元/平米，左右，下降幅度達(dá)到24%左右。通州通州房?jī)r(jià)的下降，說(shuō)明北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)步入下行通道。

　　普通購(gòu)房者可能會(huì)認(rèn)為，通州是一個(gè)特例。他上漲幅度過(guò)高，出現(xiàn)24%的下調(diào)，也是正常的。即使是這種下調(diào)，本身也已經(jīng)打破了某些人關(guān)于北京房?jī)r(jià)不會(huì)下調(diào)的論斷。

　　其次，通州的房?jī)r(jià)下調(diào)本身就是政策作用的結(jié)果。通州由于受到區(qū)域整體開(kāi)發(fā)概念的瘋狂炒作，出現(xiàn)了較大程度的上漲。而其他區(qū)域同樣也是受到炒作的影響而上漲起來(lái)的。這一輪住房?jī)r(jià)格的暴漲，本身就是受到投機(jī)需求影響而發(fā)生的。由于自住消費(fèi)需求是相對(duì)穩(wěn)定的，他通常都是根據(jù)自身收入水平來(lái)進(jìn)行消費(fèi)決策，因此，自住消費(fèi)需求不可能推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲。

　　肇始于2010年年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，其目的就是為了擠出投機(jī)需求。我們從正在推行的或者即將推出的一系列政策可以看出，比如提高二、三套住房的頭付比例、提高其貸款成本，限制異地購(gòu)房、不給三套以上住房辦理產(chǎn)權(quán)登記，征收差別性房產(chǎn)稅，這些政策的出臺(tái)，其目的是為了保障住房公平，打擊投機(jī)需求。

　　我們相信在這一系列政策的作用下，住房?jī)r(jià)格水平必定會(huì)逐漸回歸自住消費(fèi)價(jià)格水平。2011年，就北京市的住房?jī)r(jià)格平均水平而言，下調(diào)30%是沒(méi)有任何問(wèn)題的，但是這并不是下調(diào)的終點(diǎn)和歸宿，較終歸宿是使得住房?jī)r(jià)格水平能夠讓普通消費(fèi)者有能力購(gòu)購(gòu)。因此，我為購(gòu)房者說(shuō)一句話，2011年還需要進(jìn)一步觀察，到2012年北京市的住房?jī)r(jià)格水平才能夠全面回歸的自住消費(fèi)價(jià)格水平，那是才是較佳購(gòu)房的時(shí)機(jī)。

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